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美國房地產(chǎn)估價(jià)與泡沫

2006-1-12 0:0 心平 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

    美國的地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上,有眾多內(nèi)在動力,其中房產(chǎn)公證人的角色在這一經(jīng)濟(jì)過程中的作用卻往往被人們忽視。而美國的房地產(chǎn)買賣都要經(jīng)房產(chǎn)公證人的估價(jià)。

  當(dāng)房地產(chǎn)過熱時(shí),房地產(chǎn)公證人會受到各種壓力,高估房價(jià)。因?yàn)椋@些房產(chǎn)公證人最終是從賣方、經(jīng)紀(jì)人,或抵押貸款公司那里領(lǐng)取傭金。至于買方是否能買到物美價(jià)廉的住房、成交后是否償還抵押貸款,與他們的利益并無關(guān)系。因此,只要人家肯買,高估房價(jià)也無傷大雅。但若總是估價(jià)偏低,這名公證人就會從賣方那里丟掉自己的買賣。特別是當(dāng)賣方期待的價(jià)格高于實(shí)際價(jià)格時(shí),公證人如果老老實(shí)實(shí)估價(jià)甚至低于賣方期待,賣方就會覺得自己花錢雇人毀了自己的買賣,以后不再會上門。

  按照美國的慣例,大多數(shù)房地產(chǎn)交易要由當(dāng)?shù)卣淖》颗c城市發(fā)展管理部門從未知候選人中隨機(jī)指定一個(gè)公證人來估價(jià),希望通過斬?cái)喙C人與買賣雙方的利害關(guān)系,來保障估價(jià)的公正。可惜的是,這套制度對火爆的房地產(chǎn)市場越來越失去了約束力。賣方的經(jīng)紀(jì)人常常給自己熟識的公證人直接打電話,求得有利的估價(jià)。這樣,賣方等于成了公證人的雇主。于是,在這種只能高不能低的估價(jià)競爭中泡沫就被越吹越大。

  在80年代末90年代初,過高的房地產(chǎn)估價(jià)最終引發(fā)了美國房地產(chǎn)市場的大坍塌,許多人的房產(chǎn)因付不起抵押貸款而被銀行沒收。現(xiàn)在美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩,失業(yè)率上升,家庭債臺高筑,股市低迷,這一切都在腐蝕著美國房地產(chǎn)市場的根基。而更為可怕的是,房地產(chǎn)市場一旦坍塌,恐怕比股市的坍塌對經(jīng)濟(jì)影響更為深遠(yuǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)買賣常常是先成交,后付錢,結(jié)果過高,同時(shí)收入不增,那么未來二三十年除了勒緊褲腰帶,別無他選。如果家家如此,美國就會出現(xiàn)長期的消費(fèi)水平低落,內(nèi)需萎縮,進(jìn)口銳減,以致陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)之中。

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