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房地產估價基本理論-概述(三)
4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結構、類型和等級；（2）裝修；（3）設施與設備；（4）質量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環境；（9）住宅樓的公用面積數；（10）交易時間；（11）交易情況。
在估價時，應特別注意以上資料的調查與收集。
為了更加科學合理地對住宅進行評估，應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統計分析，確定價值增減數額或價值增減率標準，以便于比較修正。
5.居住房地產的估價方法。新建居住房地產、舊有居住房地產和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業上有較明顯的差異。
（1）新建居住房地產一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。
估價剛剛建成或在建的居住房地產，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價；同時還可收集其他同類地價區、較近時期發生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析、綜合得出最終結論。
（2）評估舊有居住房地產，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估，房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結果進行分析，綜合得出最終結論。
（3）拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設和舊城改造過程中，估價人員經常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，作價補償的金額按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結合成新結算。
（二）商業房地產商業房地產包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館（娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。
1.商業房地產的特點。
（l）收益性。商業房地產的收益方式是多種多樣的。有的是業主自己經營，有的是出租給他人經營，有的是以聯營形式經營。
（2）經營內容多。在同一宗商業房地產中，往往會有不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。
（3）轉租經營多。商業房地產的業主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業主手上整體承租后，又分割轉租給第三者。因此，在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況。
（4）裝修高檔而復雜。商業房地產通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經營的商業用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。
2.影響商業房地產價格的主要區域因素。
（l）地段繁華程度。影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的商業繁華程度，這是由房地產所處的是哪一級商業中心區來確定。
（2）交通條件。商業房地產估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數、公交車輛時間間隔及公交線路聯結的居民區人數等指標來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經營者方面，耍考慮進貨交通和卸貨的便利程度。
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