1、評價指標體系的設計

　　建立開發區土地利用評價指標體系的必要性

　　——確定開發區土地管理政策的需要。開發區土地利用評價指標體系是評價開發區土地利用情況的標準。目前開發區土地利用水平參差不齊，有的開發區，如國家級開發區土地利用水平普遍較高，閑置土地少，產出率高；省級開發區由于數量較多，區位較差，土地利用水平普遍不高，閑置土地多。針對這種情況，國家就要采取擇優扶持的做法，對土地利用情況好、產出率高的開發區要扶持，而對土地利用情況不好，產出率低的開發區則要限期整改。目前雖然有一些開發區評價指標體系，但多屬于對開發區的綜合評價，國土資源管理部門從部門管理的角度出發，需要制定一套針對開發區土地利用情況的評價指標體系，以評價開發區土地利用的好壞、土地產出率的高低。

　　——日常管理的需要。國土資源管理部門需要對開發區的土地開發進度、開發區土地出讓轉讓、土地利用程度進行跟蹤管理，以對開發區的供地量和年度計劃指標隨時調整，保證開發區土地市場健康有序發展。

　　——開發區擴區評價的需要。開發區土地利用評價指標體系可用于開發區的擴區評價。很多設立較早的開發區經過了十幾年的發展，原來的批準用地已經用完，項目完全擺滿，且取得了很好的經濟效益，成為當地經濟發展的主要推動力，起到了很好的輻射和擴散作用。對于還在不斷增加的新項目，確實需要追加土地，對這類開發區，應允許其擴區，但要符合一定的評價標準，達到了國家對開發區土地利用集約化要求的，則批準其擴區請求。

　　開發區土地利用評價指標體系反應了政府的管理意圖，使開發區土地利用有了目標和努力的方向。

　　開發區土地利用評價指標體系設立的原則

　　一是科學性原則。所選取的指標應能盡量科學地、全面地反映開發區土地利用的狀況，內涵明確。評價應體現統計分析方法的客觀性和科學性，即要制定科學的指標體系，運用科學的評價方法，評價的基礎數據真實可靠，從而使評價公平、公正。

　　二是目的性原則。所選指標必須與建立開發區土地利用評價指標體系的目的性一致，即首先要明確開發區土地利用的核心是集約高效利用土地，否則就失去設立開發區的意義；然后明確土地利用好壞的重要標志是土地利用效益和集約程度；最后，土地利用的關鍵是處理好經濟建設和土地資源利用與保護的關系。

　　三是可操作性原則。指標所要求的數據必須能夠收集到并便于計算，能與日常管理工作相結合。

　　四是可比性原則。所選取的指標能在不同規模、不同性質的開發區之間進行比較評價。

　　五是特殊性原則。評價指標體系應突出開發區這一特殊經濟區域在經濟、社會等方面的特點，使之區別于一般的行政區域。而且只選取與開發區土地利用有關的指標。

　　六是引導性原則。評價應盡可能反映出開發區今后的發展趨勢和發展重點，評價指標的選取要對開發區未來的發展具備一定的引導性。

　　七是標準化原則。評價指標體系應盡可能向現有統計指標靠攏，以符合統計指標標準化的原則。

　　2、評價指標體系的構成

　　在設計指標體系之初，我們從土地可持續利用的角度出發，從三個方面考查開發區土地的利用情況，即經濟發展、社會發展和環境保護，只有作到這三點，才能發展經濟，服務社會，保護環境，才能使土地可持續利用。但是，召集開發區同志幾次討論之后，認為對土地利用從經濟、社會、環境三方面考核，比較全面，但其中一些指標可操作性差，且比較繁瑣，沒有突出土地利用方面的考核。為此，我們全面修改了所設計的指標體系，使之完全從土地利用情況出發，并把土地產出率作為重中之重。在參考北京、廣州經濟技術開發區及蘇州、西安高新技術開發區制定的土地利用評價指標體系的基礎上，我們制定了《開發區土地利用評價指標體系》。

　　開發區土地利用評價指標共由三類八項組成：三類為土地開發進度評價指標、土地投入與產出評價指標及工業用地效益評價指標；這三類指標可細分為七項，即土地開發率、土地批租率、土地建成率、土地投入產出指標、土地收益指標、工業用地效益指標和工業用地比較效益指標。

　　土地開發進度評價指標

　　——土地開發率。土地開發率為開發區累計已完成七通一平（南方為六通一平，下同）的土地面積與經批準的開發區土地利用總體規劃面積之比。七通一平即通常所說的通上水、通下水、通路、通電、通氣、通訊、通熱（六通一平無此項）。經批準的開發區土地利用總體規劃面積即開發區設立時經國務院批準的開發區土地利用總體規劃面積。

　　——土地批租率。土地批租率為開發區累計已出讓、出租土地面積與開發區累計已完成七通一平的土地面積之比。

　　——土地建成率。土地建成率為開發區累計已建成面積與開發區累計已出讓出租土地面積之比。這里的已建成面積是指已具備使用條件、有項目入區并投產的土地面積。

　　土地投入與產出評價指標

　　——土地投入指標。土地投入指標為開發區土地開發累計投資總額與開發區累計已征用土地面積之比。土地開發累計投資總額指用于征地、完成七通一平及部分其他基礎設施的累計投資總額。

　　——土地產出指標。土地產出指標為開發區國內生產總值與開發區累計已征用土地面積之比。開發區國內生產總值取近三年數值的平均數。

　　——土地收益指標。土地收益指標為開發區稅收收入與開發區累計已征用土地面積之比。開發區稅收收入取近三年數值的平均數。

　　工業用地效益評價指標

　　——工業用地效益指標。工業用地效益指標為開發區工業總產值與開發區累計已建成工業用地面積之比。開發區工業總產值取近三年的平均數。開發區累計已建成工業用地面積指已具備使用條件、有工業項目入區并投產的土地面積。

　　——工業用地比較效益。工業用地比較效益為開發區工業用地單位面積產值與所在城市工業用地面積單位面積產值之比。分子、分母均取近三年數值的平均數。

　　3、指標體系設立的過程

　　對于復雜經濟現象的綜合評價，為了充分描述其各個部分的特征，一般都需要選定很多個統計指標，我們在開發區土地利用評價指標體系設立之初，也選取了十幾個指標，但由于種種原因，往往不能獲得滿意的資料，甚至無法取得資料，或者雖然對開發區的發展很重要，但與土地利用關系不緊密，對這類指標作了舍棄。所以，我們的開發區土地利用評價指標體系經歷了一個復雜的過程。

　　我們根據評價指標體系設立的原則，以專家評議為基礎，經過三個步驟確定了開發區土地利用評價指標體系，這三個步驟是初步確定、專家咨詢和模擬測試算。

　　初步確定階段。根據近年來進行的開發區評價方面的經驗，結合我們所設立的指標體系的目的，與一些開發區共同研究、商討，參考了有關部門相關的指標體系，吸收一些可為我所用的成分，初步確定開發區土地利用評價指標體系。

　　專家咨詢階段。根據初步確定的指標體系，先后征求了一些主要開發區的意見，對初步確定的指標進行了刪改和綜合，召集研究機構和高等院校的學者進行研討，在此基礎之上形成了《我國開發區土地利用評價指標體系》。

　　模擬試算階段。我們根據多年來所掌握的開發區的情況進行了試算，并將試算結果征求專家意見，以檢驗指標的合理性。通過對個別開發區的試算，調整所設計的指標體系，并結合專家意見，對一些指標進行了再加工，綜合成新的指標。

　　經過以上三個步驟，最終確定了開發區土地利用評價指標體系。

　　4、數據的標準化處理

　　開發區土地利用評價指標體系中的各個指標計量單位不同且數量相差較大，所以不能直接進行綜合計算。為解決各指標不同量無法綜合計算的問題，需要對數據進行標準化處理。

　　由于不同開發區成立時間不同、基礎不同、投入不同，在各方面差異較大，為了使開發區土地利用評價指標體系對開發區起到積極的引導作用，所以將各指標值的滿意值作為標準，各開發區的實際指標與該值進行對比，計算出指數。

　　指標標準值的確定

　　經過專家打分和我們所掌握的實際情況，在個別開發區進行試算，反復調整比較后，最終確定各指標的標準值。（1）土地開發率。單位為％，標準值東部為80，中西部為60.（2）土地批租率。單位為％，標準值東部為80，中西部為60.（3）土地建成率。單位為％，標準值東部為90，中西部為70.（4）土地投入指標。單位為億元／平方公里，標準值東部為2，中西部為1.（5）土地產出指標。單位為億元／平方公里，標準值東部為10，中西部為5.（6）土地收益指標。單位為億元／平方公里，標準值東部為1，中西部為0.3.（7）工業用地效益指標。單位為億元／平方公里，標準值東部為25，中西部為15.（8）工業用地比較效益。單位為％，標準值東部為200，中西部為150.

　　5、評價方法

　　開發區土地利用評價指標采用綜合指數評價方法。綜合指數評價方法是對復雜經濟現象整體進行定量描述的一種方法，這種描述必須建立在科學地概括統計總體、多方面特征的條件下，才能取得滿意的結果。要對總體、多方面的特征給予確切的定量描述，必須借助于統計指標體系。統計指標體系中的每一個統計指標反映客觀經濟事物的某一種特征，統計指標體系則從被研究現象的相互關系和相互制約中，反映總體、多方面的特性。綜合指數評價方法比較直觀，其基本思路是以現有的、能夠反映開發區經濟發展、土地利用程度、土地產出水平各方面的統計指標為基礎，對其進行分組歸類；每一類代表開發區土地利用情況的一個重要方面，由若干個指標組成，在此基礎上再形成一個總指數，用以綜合評價開發區土地利用情況。