簡介：年期修正系數是采用基準地價修正法評估宗地地價時經常涉及的因素。在無償收回土地使用權及考慮續期可能的情況下應采用不同的年期修正系數。

　　一、問題提出

　　采用基準地價修正法評估宗地地價時，均伴隨著各種個別因素系數調整及容積率和年期修正等系數調整問題，本文僅對年期修正系數的問題進行探討。根據城鎮土地估價規程和有關評估資料，年期修正系數求取公式為：

　　a1=Pn/PN=[（1-（1+r）-n）]/[1-（1+r）-N] 公式（1）

　　a1：有限年期修正系數

　　Pn：最高出讓年期某級地段某種類型土地使用權的均值地價（即由政府主管部門定期發布的基準地價）

　　Pn：實際使用年期（剩余年限）某級地段某種類型土地使用權出讓的均值地價（即尚未修正的出讓地價）

　　N：土地使用權出讓的最高使用年限

　　n：實際出讓年期或剩余年限

　　r：土地還原利率

　　筆者認為上述年期修正公式，是在某土地使用權出讓時，政府為測算其出讓地價而采用的年期修正公式。由于土地使用權均有最高年限規定，出讓合同規定的使用年限屆滿，由國家無償收回的條件下，采用上述公式進行調整是無可非議的。但是，在大量評估實踐中，很多土地使用權出讓是土地使用者使用一段時間后的轉讓行為，是反映土地二級市場（指法人之間對土地使用權再轉移行為）的公允價值的評估問題，如果仍采用上述年期修正系數進行調整，就忽略了另一種可能性，那就是土地使用者經過申請，存在著政府同意續期使用土地、重新簽訂合同并支付土地出讓金、辦理登記的可能性，這種情況的年期修正系數如何確定，筆者認為以下問題值得研討。

　　1.政府組織出讓某塊土地使用權，應該說是相當慎重的，通常是在土地利用總體規劃框架下、按照批準的城市建設總體規劃進行的。根據《土地法》第58條規定：有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或有批準權限的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

　?。?）共利益需要使用土地的；

　　（2）實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

　?。?）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

　?。?）單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

　?。?）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的

　　根據上述（1）（2）條情況發生時，土地使用權人可以得到拆遷補償安置（貨幣補償或產權調換），如果是企業，甚至可以由拆遷人按照原生產規模、原建筑面積和城市規劃布局，統一選址，給予建設。從理論上分析，是按照置換價值等同原則進行安置的，重新安置的土地使用權到期時，續期的可能性更大，因此，除非第（3）條這種特殊情況外，一般均存在續期使用土地的可能。

　　2.土地使用權到期能否繼續使用土地的關鍵，在于城市規劃的預見性和科學性。筆者認為，土地使用權出讓時間到期，土地使用權被無償收回的概率，應該是比較特殊的情況，大量的土地使用權轉讓，均存在繼續使用土地的可能。

　　二、無償收回土地使用權條件下的年期修正系數

　　a1=Pn/PN=[（1-（1+r）-n）]/[1-（1+r）-N]

　　PN=A/r×[1-（1+r）-N]=SN

　　PN這個價格實際上是N年平均年純收益A的年金現值，純收益A是土地評價部門，經過大量的市場調查，數據采集，求出該地段的平均A值，采用收益現值法或其他方法求得某級地段某種類型土地的平均價格，并由政府作為基準地價定期發布，是指導市場的宏觀控制價格。

　　例如：1999年某市一級工業用地的基準地價為1324元/平方米，工業用地法定最高使用年限為50年，土地還原利率r為6.4%，則推算A值等于88.726元/平方米，也就是意味著土地購買者每年的平均純收益必須達到或超過A，才愿意以1324元/平方米的基準地價（暫不考慮各種因素的調整）購買這塊土地使用權。

　　如果某工業用地已使用了N-n年準備轉讓，在到期由國家無償收回的條件下，受讓者只有n年的使用權，如果剩余年限n只有20年，A及r值不變時，受讓者愿意支付的地價（暫不考慮其他調整因素）只能是n年內A的累計現值985.44元/平方米，由此可推算出，如果我們仍以1999年政府規定的基準地價1324元/平方米進行評估時，應該進行年期修正，此時的年期修正系數應為：

　　a=985.44/1324=0.744139，基準地價修正為985.44元/平方米。

　　當剩余年限只有5年（或國家只出讓5年）進行出讓時，年期調整系數只有0.28，也就是說只有5年使用權的土地的價格（暫不考慮其他調整因素）只有370.2元/平方米。

　　當使用年限已到法定使用年限時，年期修正系數為0，此時土地使用權價值為0，理論上分析，這種價格只能體現政府無償收回使用權的價值，是土地使用者對政府承諾的價值體現。此時的土地使用權已不具備在二級市場上再轉讓條件。如果按上述年期修正系數評估，必然會給評估機構帶來很大的風險。由于土地出讓政策是近十幾年開始執行的政策，時間較短，在土地轉讓的評估業務中，幾乎沒有土地使用權是處在屆滿期進行再轉讓的例證，因此，還沒有引起我們對年期修正系數內涵的理解，尚未引起評估人員的足夠重視而已。

　　三、考慮續期可能的年期修正系數的探討

　　1.前提條件

　　能否續期的批準權是政府，不是轉讓或受讓者。土地使用者經申請續期要求后，在政府未批準前，交易雙方只能是對續期可能的一種估計，其概率范圍為0~1之間；

　　如果續期要求獲得批準，不應理解是得到了無限期使用土地的權利，而仍然是繼續按有限使用年限的再出讓的行為，只不過政府不是按宗地地價計費，而是只繳納出讓金即可。但是為法人之間的轉讓行為評估時，其評估結果應體現n+N年土地使用權的價值（出讓金已包含在評估價值之中），而不是只體現向政府交納的出讓金。

　　為進一步闡述年期修正系數的變動，仍采取上述同一的基準地價PN和年平均純收益A，同時仍未包括其他系數的調整問題。

　　2.經政府批準同意續期使用土地的年期修正系數

　　如果某級、某類型的土地使用N-n年后，已經政府批準同意續期，購買（受讓）者愿意支付的價格應是n+N年的土地純收益，這是因為受讓者同時取得了n+N年的土地使用權，比向政府要求出讓新的土地使用權多出了n年純收益現值的使用權利。從收益現值觀點分析：

　　PN+n=SN×a1+A/r×[1-（1+r）-（n+N）-1-（1+r）-n]

　　PN+n=A/r×[1-（1+r）-N]×[（1-（1+r）-n）]/[（1-（1+r）-N）]+A/r×[1-（1+r）-（n+N）]-A/r×[1-（1+r）-n]

　　PN+n=A/r×（1-（1+r）-n）+A/r×[1-（1+r）-n]×（1+r）-N]-A/r[1-（1+r）-n]

　　PN+n=A/r×[1-（1+r）-n]×（1+r）-N]

　　PN=A/r*[1-（1+r）-N]=SN

　　a2=PN+n/PN=1-（1+r）-n×（1+r）-N/1-（1+r）-N……（2） 3. 續期可能的年期修正系數

　　公式（2）是已經政府批準同意續期使用土地的年期修正系數，實際運作中，當土地使用者使用土地N-n年時，由于各種因素存在，尚無政府同意續期的確鑿證明，例如：根據城市規劃對該宗地雖然沒有拆遷或變更使用功能的規劃，但由于尚未到達最高使用年限，得不到政府的承諾；尚未繳納續期使用土地的出讓金；尚未申請、尚未登記；只是口頭承諾等等因素的存在，能否真正得到政府正式批準同意續期的合同，僅是一種可能性，如果考慮獲得批準的概率為f，則到期無償收回土地使用權的概率為（1-f），這種概率范圍，只能通過向有關部門咨詢，根據城市規劃和廣泛收集有關資料加以判斷確定，則這種可能概率條件下的年期調整系數應修正為：

　　a3=a2×f+a1×（1-f）故公式（3）可以理解為批準概率條件下的年期修正系數。

　　筆者認為，在二級市場上土地使用權轉讓的評估作業中，應考慮能否續期的可能性，并以公式（3）對基準地價進行年期修正是比較合理、公正的。

　　四、實例

　　某市某企業在經濟技術開發區工業地段建廠，經批準，得到一塊土地的出讓權，有權使用土地面積1000平方米，出讓年限為50年，目前已使用35年，企業準備轉讓委托評估。根據城市規劃，該區段不在舊城改造范圍內，是工業用地規劃區段，根據開發區發展規劃，采取在原有用地基礎上逐步向西發展戰略，目前該地段的工業用地基準地價為540元/平方米。在不考慮其他因素修正條件下，本文采取不同續期可能的條件下計算評估宗地的轉讓地價：

　　按照現在政府規定的出讓地價為1000×540/10000=54萬元，

　　到期無償收回條件下（采用原有年期修正系數修正）的評估值為：

　　P1=1000×540×0.6346/10000=34.268萬元；

　　已經批準同意續期（采用公式2調整）的評估值為：

　　P2=1000×540×1.0266/10000=55.436萬元；

　　批準概率條件下的評估值為：

　　根據經濟技術開發區發展規劃，經調查后，該宗地到期后獲得續期使用土地的可能概率取0.8.　　P3=1000×540×0.9488/10000=51.235萬元。

　　通過上例測算結果可以看出，如果到期無償收回，其剩余年限的宗地使用權價值只有34.266萬元，如果按照這個價格轉讓，比新出讓的地價下降了36.5%，這種評估價格，除非政府已明確告知該土地使用權到期必須收回，否則，委托方很難理解，難以接受。如果評估值取公式（2）測算的結果，雖然比新出讓的地價只高出2.6%，如果委托方和評估方提供不出政府同意續期的正式憑證，受讓方也會找出許多證據不足的理由予以反駁，如果評估人根據已掌握的資料，對續期可能加以概率分析，用概率計算為51.29萬元，比新出讓地價低了5%，如果選取0.8概率的理由充分，這個結果就比較客觀、合理，也是容易被交易雙方所接受的價格。