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淺談收益法中土地使用權殘余價值的測算
收益法是求取估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該方法適用有收益或有潛在收益的房地產的價格或價值的評估。由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能獲得收益，而且能期望在未來繼續獲得收益，現在獲得的凈收益與未來凈收益的現值之和，就是該房地產的價格。假設凈收益每年保持不變，收益法的基本公式為：
V=a/R*[1—1/（1+R）n]……………（1）
V——房地產收益價格
a——年凈收益
R——綜合資本化率
n——未來可獲收益的年限
其中，凈收益為房地產預期總收益減去總費用。本文主要討論收益法中土地使用權殘余價值的測算，關于總收入、總費用及綜合資本化率的確定，這里不再贅述。
一、土地殘余價值的涵義
根據有關法律法規規定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”，“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”，“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限”。
對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，可根據剩余土地使用權年限確定未來可獲收益的年限選用收益法的基本公式。
對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用年限時，可采用下列方式處理：根據估價時點、建筑物耐用年限（見表1）和建筑物竣工日期確定估價對象未來可獲收益的年限，選用收益法的基本公式，確定估價對象的收益價格；再考慮土地使用權年限超過建筑物耐用年限（以下簡稱土地剩余使用年限）的價值的折現值，即土地使用權殘余價值；估價對象的收益價格與土地使用權殘余價值之和，就是該估價對象的價值。
二、土地殘余價值的測算
1、求取土地剩余使用年限價值
國家規定的土地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。再根據估價時點、該宗土地的使用權年限及土地與建筑物綜合體的收益年限，可以確定土地剩余使用年限。然后，按下列步驟測算土地剩余使用年限價值。
首先，根據搜集的資料，確定宗地土地使用權價格，為了提高估價的可操作性，一般選用基準地價系數修正法評估土地使用權價值。通過對宗地所在區域的級別基準地價開發程度、期日狀況、容積率、區域因素及個別因素的綜合修正；確定該用途土地使用權最高出讓年限價格。然后，根據土地使用權年限超過建筑物耐用年限的土地剩余使用年限，進行土地使用權年限修正，確定土地剩余使用年限價值。計算公式為：宗地土地使用權價格*[1—1/（1+r）m]/[1—1/（1+r）n]……………（2）
r——土地資本化率
m——土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限
n——該土地與建筑物綜合體未來可獲收益年限
2、土地使用權殘余價值
折現是把未來的一定量貨幣折算成現時貨幣的價值量。
（2）通過折現，即將土地剩余使用年限價格折算為現在估價時點的價值，即為土地使用權殘余價值。
C=宗地土地使用權價格*[1—1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）N]/（1+r）n
C——土地使用權殘余價值
N——該用途土地使用權最高出讓年限
R、m、n的涵義同式（2）。
對于有收益或有潛在收益的房地產，收益法是最有效的估價方法。由于土地使用權年限與建筑物耐用年限不一致，房地產價值往往難于把握。本文只是筆者在評估實踐中的一點淺淺的體會，難免存在不成熟之處，希望有關同仁專家給予指正。
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