國務院第305號令第三章第二十四條規定“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”這一規定首次明確了在城市房屋拆遷補償中的等價交換原則，對房屋拆遷評估及其管理工作提出了更高的要求。要充分體現和遵循等價交換原則，就要求拆遷評估及其管理工作更具有科學性、客觀性和規范性，以規范拆遷評估行為，保證拆遷評估的公開、公平、公正，維護拆遷評估活動當事人的合法權益。

　　這其中拆遷評估機構的公正合理、選擇問題是規范拆遷評估工作的一個重要環節，只有在公開、公平、公正的前提下確定規范的評估機構遴選操作辦法，才能在操作實施層面上保障拆遷評估工作的科學性、客觀性和規范性，有力地維護拆遷評估當事人的合法權益。而由于在以前的拆遷評估管理中，沒有明確拆遷評估機構遴選辦法，拆遷評估機構通常由拆遷人自行聯系，實質上是由當事人一方選定，評估機構資質參差不齊，難以按照房地產市場價格確定評估結果，更難以保證拆遷評估的公正性和公平性，要改變這一現狀制定規范的拆遷評估機構遴選操作辦法就勢在必行。此處我們結合工作中的具體實際情況，按照新條例的精神和江蘇省貫徹落實新條例的實施意見（《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》），探討以抽簽方式遴選拆遷評估機構的操作辦法和程序，以落實“三公”要求，促進拆遷評估管理的規范化。

　　一、實施抽簽遴選的條件

　　省條例第四章第十九條規定“對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的機構由拆遷人和被拆遷人共同選定；拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽簽確定，……”，可見，實施抽簽遴選的前提條件是拆遷人和被拆遷人不能達成“共同認定”。

　　在具體操作中如何判定不能達成共同認定？有兩種看法，一種是拆遷人和所有被拆遷人一致同意；另一種是拆遷人和大多數被拆遷人同意即視作達成共同認定。前一種看法嚴格地把“共同認定”視作為“每一個人都同意”，但在實際操作上這種作法有可能帶來較大的困難：一是征求每個被拆遷人都同意的時間和人力消耗較大，不經濟；二是容易出現每一個推薦出來的評估機構都有人不同意，使得實際的“共同認定”無法達成的情況，從而使“共同認定”的規定成為一紙空文。

　　因此以第二種看法為基礎開展“共同認定”工作更有現實可行性，具體做法是：市房屋拆遷管理部門向申領房屋拆遷許可證的申請人開具“房屋拆遷調查、評估通知書”后，申請人即可預聯系拆遷評估機構；申請人首先將預聯系的拆遷評估機構的名稱、資格等級、營業地址、以往重要拆遷評估業績等內容在拆遷項目范圍內向被拆遷人公示，在5個有效工作日內，如持異議被拆遷人未超過被拆遷人總數20％的視作無異議；拆遷人預聯系的拆遷評估機構即可認定為“共同選定”的拆遷評估機構。這里運用管理中的20％—80％原則，確定大于等于80％的被拆遷人同意即為“大多數同意”。

　　這樣，實施抽簽遴選條件是：如持異議被拆遷人超過被拆遷人總數20％的，異議成立，視作雙方不能達成共同選定；或者拆遷申請人提出以抽簽方式選擇拆遷評估機構的（這可以認為是拆遷人不同意，同樣無法達成“共同認定”。）即按抽簽選擇程序進行。

　　二、抽簽遴選的實施程序

　　為保證抽簽遴選的規范、嚴肅，滿足“三公”要求，抽簽遴選的組織工作應由市房屋拆遷管理部門負責，抽簽過程應該邀請公證部門的參與，采用抽簽選定方式必須有一套規范的實施程序。對于實施程序安排的要求當然是這樣幾個原則：一要簡明清楚，這樣容易為當事人理解和接受；二要具有較好的可操作性，容易實施比較經濟；三要規范穩定，才能建立權威性、可信性，而這對于抽簽遴選而言是十分必要的。

　　一般可分為這樣幾個步驟：（1）建設單位申請；（2）預備候選評估機構；（3）公告當事人抽簽遴選事項；（4）舉行抽簽會議，（5）公證與確定抽簽遴選結果。

　　如不能達成共同認定，建設單位應該在項目立項后到市房屋拆遷管理部門填寫抽簽遴選申請表，市房屋拆遷管理部門負責提供符合條件的評估機構候選，并在候選評估機構中選擇適當數量的拆遷評估機構參加抽簽；市房屋拆遷管理部門應提前3日在拆遷現場進行抽簽會議公告。公告內容包括：項目批文、建設單位、用地規劃、拆遷（紅線）范圍、抽簽會議舉行時間、舉行地點、主持單位、參加人、參選拆遷評估機構、公證機關等；抽簽會議由市房屋拆遷管理部門主持，公證部門監督現場操作，參加抽簽的評估機構當場選擇待抽編號；抽簽會議上，公證部門當場宣布經現場公證確認的中簽結果，中簽評估機構即為本次拆遷項目選定的拆遷評估機構。

　　三、抽簽會議的組織

　　抽簽會議是抽簽遴選實施程序的關鍵環節，很大程度上決定著抽簽遴選的規范、客觀、公正性和權威性，因此必須高度重視，認真安排組織好。首先建設單位、委托單位或實施單位、公證機關需派代表參加抽簽會議；考慮到抽簽會議舉行的效率與秩序等原因，包括居民和工企單位等在內的被拆遷人應共同推舉適當數量的代表參加抽簽會議。為保證抽簽會議的可信性、嚴肅性和權威性，要求拆遷當事人不參加抽簽會議的，視作其無條件接受本次抽簽結果；具有本次參加抽簽資格的拆遷評估機構不參加抽簽會議的，取消其參加本次抽簽選擇的資格。

　　抽簽會議一般可按如下三個步驟進行：（1）介紹情況；（2）抽簽搖號；（3）公證確認中簽結果。即首先介紹本次抽簽的項目情況、參加抽簽的評估機構和抽簽形式；參選評估機構各自抽簽抽出一個代表自己評估機構的編號，拆遷當事人代表在公證監督下用搖號機搖出一個編號。公證部門應在現場當時宣布評估機構的抽簽編號和拆遷當事人的搖出號碼；抽簽編號與搖出號碼完全相符的拆遷評估機構為中簽評估機構。公證部門當場宣布中簽結果，并出示抽簽選定結果公證書。

　　四、抽簽選定方式簡評

　　抽簽選定方式在選擇房屋拆遷評估機構過程中，完全去除了關系等因素對選擇的影響，使得符合條件有相應資格的評估機構能在一個公平的前提下開展承接業務的競爭。在“共同認定”和“抽簽認定”兩種遴選方式共存的情況下，促使評估機構珍惜通過“抽簽認定”取得的機會，努力提高評估質量和服務質量，取得拆遷當事人的認可和好感，提高評估機構的聲譽和影響，爭取更多的“共同認定”機會。

　　在操作實施層面上落實新條例精神，客觀公正地遴選拆遷評估機構，我們的體會是在制定具體的操作實施辦法時，應注意操作方法的規范性、合理性、權威性、可行性，才能有比較好的實施效果。首先要注意規范性，這就要求實施辦法有明確、穩定的實施程序，程序中的步驟、環節應該經過認真的論證分析，規范的程序是方法合理性、權威性和可信性的前提。制定拆遷評估機構抽簽遴選辦法就是要以政策文件規定的形式建立一套規范的實施程序；其次要強調合理性，這就要求要有合法、科學的實施依據，要深入領會國務院第305號令和省新條例的精神，將這些精神貫徹落實到具體的操作辦法中。同時要考慮地方城市房屋拆遷的具體實際，從實際出發有針對性地調查研究，制定好操作方法，并在研討比較的基礎上修改試行。比如確定抽簽選定的前提，明確不能達成共同認定的判斷依據就是一個落實合理性的問題；第三是要明確操作方法的權威性，應該將操作方法作為地方貫徹新條例的實施意見的配套文件規定來實施，并由市房屋拆遷管理部門制定頒發；第四是要落實可信性，可信性是建立在規范、公正的基礎上的，建立在具有可操作性和現實可行性基礎上的，可信既是信服又是信任。舉行抽簽會議，引入公證機關的監督都是建立可信性的重要內容。

　　經過反復的調研論證，我們制定了市房屋拆遷評估機構遴選試行辦法，并進行了試運作，實例試驗結果表明該方法具有較好的可操作性和針對性。