一、引言

　　市場比較法是國際上通用的。經典估價方法，也是房地產估價中最常見，最重要，應用最多的方法之一。過去，我們采用市場比較法在進行市場轉讓。抵押拍賣。中外合資交易中，得到了市場的接受，獲得了很好的效果。但是今天面對以傾向補償為前提的拆遷評估，由于其技術要求高，案例選擇困難，政策性強，社會責任重，所以如何進一步應用好市場比較法，如何收集有可比性的交易案例，如何選擇典型案例，如何在拆遷評估標準規定的要求下，正確確定評估參數，并進行合理修正，也顯得非常重要。

　　下面，筆者就市場比較法在房地產估價中的應用，以及案例的選擇和修正中出現的問題進行分析，并就如何采取措施提高市場比較法評估精度談談自己的看法，希望廣大估價師共同探討，發表真知灼見，進一步發揮市場比較法在房地產估價中的作用，共同提高房地產估價業的水平。

　　二、當前市場比較法應用的現狀和存在的問題

　　目前，采用市場比較法估價，理論和實踐是脫節的。因為市場比較法適用的前提是市場交易頻繁，但客觀上估價師搜集案例困難；市場比較法另一個適應前提是市場充分發達，上海的房地產市場是快速發展的市場，但又是一個有待規范的市場。

　　當前，在估價機構中，一般估價師都能熟練應用市場比較法，對市場比較法的原理也有一定的理解和認識。

　　但從評估結果的準確程度來說，市場比較法的應用還存在著主觀和客觀方面的一些問題：

　　1.信息不對稱，導致案例搜集困難，尤其是成交案例更加難以獲得。這是廣大估價師普遍感到比較棘手的問題，也是制約市場比較法評估精度的主要因素。

　　由于估價師獲取案例的機會較少，信息不對稱，客觀上給估價師搜集案例來難度。上海市房地產估價師協會組織開通的上海市房地產市場信息網，確實對提供成交案例帶來了很大的幫助，但是，由于單項信息成本較高，信息搜索也必須支付一定成本，信息需及時更新，有些在市場上有影響的熱銷樓盤，在網上未能及時反映，尤其是不可售公房的交易案例未列入網。

　　2.具有一定從業經驗的估價師都明白，另一個制約評估精度的重要因素，是信息資料不清，交易背景不透明，交易情況這一項幾乎無法修正。

　　3.主觀上，估價師搜集案例的方法單一，不主動出擊。

　　有的估價師只閉門造車，單憑從報上剪下來的一些房地產售樓信息和送上門的樓書，進行評估，缺乏市場調查的主動性。

　　4.不按技術規范操作。《上海市城市房屋拆遷評估技術規范（試行）》規定，拆遷評估一定要用成交案例，而有的估價師，沒有全部采用成交案例實施評估。

　　5.對非拆遷評估，一般情況下，可能采用報價、掛牌價進行評估，但方法簡單、粗糙，不加以調整分析修正，剔除不可比的因素，就直接應用到評估中。

　　6.估價經驗不足，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價格產生的影響。

　　7.地評估物業所在地區房地產走勢把握不準。

　　8.對房地產中各類不同物業的特征，缺乏了解，沒有抓住評估對象類似物業的主要特征，對影響評估物價值的主要因素的修正與次要因素修正主次不分。

　　9.應該注意估價師選擇案例往往帶有傾向性，在估價過程中，有相當一部分的估價師是帶著結果去選擇案例，整個估價過程受結果支配，嚴重的會產生重大的價格偏差。

　　10.同時也應當注意估價師在實際操作中，對大部分案例，由于主觀原因和時間的限制，不一定去現場勘察，沒有親臨現場踏勘，就很難準確找出案例與評估物的差異性，就會給量化帶來困難，最終影響評估結果。

　　11.在估價中“重效益、輕聲譽”，迎合委托方。

　　12.對估價結果的風險和由此引起的社會責任重視不足。

　　如不及時統一認識，給予必要的重視，將會給目前正在實施的房地產拆遷評估留下隱患，帶來負面影響，將不利于社會的穩定和舊區改造的全面推進，將不利于上海房地產估價整體水平的進一步提高，將會制約上海房地產估價行業的蓬勃發展。

　　三、面對問題，如何采取針對性的措施

　　筆者認為，主觀上應從估價師的執業態度和對市場法的認識。以及案例的選擇和案例的修正三個方面，采取措施，提高市場比較法的精度。掌握信息的政府主管部門，應進一步敞開渠道，實行信息共享。

　　我們認為，市場比較法的精髓：就是選擇的案例要具有可比性，系數修正要具備準確性，評估中善于抓住不同物業的主要特征和重要因素，這是決定評估結果的價格基礎。

　　（一）估價師的態度和認識

　　1.要求估價師要有極強的敬業精神，對所從事的每個項目都要認真負責。

　　2.從事房地產估價尤其是從事拆遷評估，要有高度的政治責任心和社會責任心，以及職業的使命感和榮譽感，要以江澤民同志“三個代表”理論為指導，心里裝著老百姓，要有較強的專業知識和水準，這是從事房地產估價的行為準則和指導思想。

　　3.認真執行國家規定的房地產估價標準和規范以及當地的有關規定，尤其是拆遷評估，應嚴格按照技術參數和量化標準，認真實施必要的流程和步驟。

　　4.對于每個項目，估價師都要親臨實例現場進行現場勘察，有條件的應該到交易案例的現場進行勘察，實地了解情況。

　　（二）案例的選擇

　　由于案例選擇會直接影響估價結果，因此，正確選擇案例是市場比較法評估的基礎。

　　1.選擇案例要準確

　　我們認為：選用市場比較法，首先就是要選擇好恰當的、合適的、具有可比性的交易案例。在選擇中，要重點注意幾種不可比的情況；

　　。不同級別（地域）的物業，沒有可比性；

　　。成交價格調整幅度超過了30%，沒有可比性。拆遷評估規定單項因素不超過調整幅度的10%，綜合因素不超過調整幅度的15%；

　　。用途不同，不具備可比性；

　　。交易時間超過半年，房地產指數波動幅度超過15%，不具備可比性。

　　通過不同的信息資料。不同的調查渠道，篩選出具有可比性的參照物，通過現場勘察。市場調查，再對參照物進行篩選。

　　在操作中盡可能多搜集交易案例，對搜集到的案例，選擇要慎重，嚴格實施必要的選擇程序。尤其是拆遷評估，我們規定，要對所有的案例經過篩選－調查－了解－專家評審四階段，最終選擇出具有可比性的案例。

　　當選擇到案例以后，要多方了解案例的真實性，通過中介公司了解和驗證。例如，上海市中心某區有一套新式里弄，在2001年6月份掛牌時，每平方米6000多元，由于7月份，上海房地產市場內外銷并軌，政府出臺了一系列積極政策，這套房產在10月份，實際成交價為每平方米10000元，而房屋中介公司掛牌的價格一直未更改過，如不了解實際情況，未經修正，直接用掛牌價去評估，所導致的評估結果必然失實。

　　2.案例的搜集渠道要通暢

　　客觀上，大量的信息在行業內部也很難共享。目前雖然上海市房地局做了大量的組織。協調工作，上海房地產估價師網站，提供了不少信息，但相對于日益繁榮，交易頻繁的上海房地產市場來說，其包含的信息量較小，政府。房地產主管部門如能盡快打破屏障，敞開渠道，盡可能多的提供不可售公房（尤其是門面房）。私房租賃信息，盡快更新、增加新的交易案例，將會給案例的搜集工作，帶來突破性的進展。這將會提高房地產估價結果的準確性，促進房地產交易，帶動所在區域乃至全上海房地產交易量的上升，促進房地產市場的進一步繁榮。我們期待著這一天。

　　3.方法多樣

　　。搜集案例要采用多種方法；

　　。公司日常資料積累；

　　。上網查詢上海房地產估價師網站成交案例；

　　。征得各區土地。房產管理部門配合，上門采集資料；

　　。取得物業管理部門配合，核實不可售公房等交易底稿；

　　。走訪工商行政主管部門，查閱非居住用房的合法性；

　　。通過房屋中介機構獲得掛牌、交易價格；

　　。通過深入現場，直接調查交易雙方；

　　。市場調查，到房產公司、售樓處、房展會了解情況。

　　4.善于應用各種渠道

　　信息搜集善于應用各種渠道；

　　。通過政府，公開采集信息；

　　。通過溝通和交往

　　a.向占有資料的市。區房地產交易中心了解；

　　b.通過與物業管理部門交往，搜集二手房、不可售公房的交易資料；

　　c.通過合作，與中介公司簽訂協議，批量提供交易信息。

　　。通過內部積累，培養專職的信息員，通過專業性報刊，按照物業類型定期采集；

　　。信息共享，在同一個機構中，對每位房地產估價師下載的案例，定期匯總，有效再利用；

　　。挑選一批資深的估價師，針對各自在不同的區域，所做的評估案例，以及掌握的資料和積累的經驗，定期對每個區的動態價位，進行分析匯總，形成成果，以利參考。

　　（三）案例的修正

　　近年來，在房地產估價中，在幾類評估物，如土地、商鋪、花園洋房，由于受房地產市場發展的背景。政策因素的影響，以及評估的自身的特殊性，在評估中，參數確定、案例修正困難，有必要統一估價師的觀點。

　　1.土地評估 要著重對不同地塊的環境、政策、背景的比較分析，因此，要求估價師了解國家和本地區土地市場的歷史背景、政策背景。房地產市場是一個不完全的市場，土地在招商、引資過程中，政府為了吸引投資，往往給予很多優惠政策，有的評估物和比較案例，獲得土地時的歷史背景。政策背景不一樣，土地市場經歷了由土地無償劃撥轉為有償出讓，集體土地征用為國有土地以及內、外銷土地并軌的發展過程。《房地產估價規范》要求評估的是市場價格和重置價格，因此，在估價中，要注意招商引資等政府指導性的優惠政策并加以區分，剔除和剝離政策因素、非市場的因素，還原其市場價格，把評估物與案例放到一個公允的市場中去，才具有可比性，才能修正準確。

　　2.商業用途的評估 要了解商業性物業的繁華程度、人流量、臨街狀況及提供物業服務的內涵。

　　例如：同樣是黃浦區的兩個商鋪，廣西北路是一級地段，龍門路西面是二級地段，但是通過勘察，龍門路是傳統的商業網點，人流量相對集中，而廣西北路是小馬路，人流量相對較少，評估時要充分考慮修正。當然，作為商鋪，地段也是主要因素，但不是最重要因素，如果顛倒主次，評估結果難以被市場接受。

　　3.獨立的花園洋房（別墅）評估 重點比較花園面積的大小，所處的地段。當然，物業標準和物業管理對物業的價值也有一定的提升。如果花園面積太小，盡管結構、房型、綠化條件都很好，物業的價值也不可能很高。尤其是市中心的老別墅，由于土地的稀缺性。規劃的限制，擁有一幢花園洋房，其價值相當可觀，特別是一些花園面積較大，有一定標志性的建筑，其價值更是不菲。大量的評估實踐告訴我們，老式別墅，大多是解放前建造的，建筑物的價值只占整個花園洋房的1/10，有的還不到1/10.一般市中心花園面積在1畝以上的老別墅，價值可達上千萬元，而花園面積較小的別墅，最小的只有2百萬元左右，價格相差之大，土地起了關鍵作用。在估價中如果忽略了土地的決定因素，而片面考慮建筑物的價值，那就適得其反，所評估的價值一定脫離市場價格。

　　因此，估價師要善于抓住能反映估價物特點的主要特征和影響其價值的重要因素，將所評物業特征充分挖掘，將有代表性，對物業價值影響較大的因素重點比較。

　　這就要求估價師具備多方面的知識和豐富的經驗，否則難以得到客觀準確的結果。

　　上海富申國有資產評估公司在應用市場比較法進行案例修正時的體會是：

　　1.嚴格按照估價規范標準，合理量化，確定參數，尤其是拆遷評估，標準和參數要求更高，因此，要求修正的準確度更高。

　　2.對案例要調查取證、了解背景差異，找出價格差異；

　　3.估價師對交易條件、交易背景資料要充分了解，對評估案例涉及的某一個區域的整體情況要有概況性的了解；

　　4.了解交易內涵，把握交易案例中的各種因素；

　　5.即使是網上獲得成交案例，也要經過以下程序：確定可比性－當地市場中介公司驗證－現場察勘－再修正；

　　6.案例分析要透徹，便于量化；

　　7.要注意區分和修正名義價格和實際價格。標價和成交價；

　　8.個別因素要根據待估物業的現狀、修正情況不一樣，不能千篇一律；

　　9.定性、定量相結合，修正中使用的因素條件說明表、比較因素條件指數表要匹配和對應，量化的分值要合理；

　　10.要注意評估物與案例的因素區別和等級，不能有意識地修正幅度過大或過小，力求修正準確；

　　11.對影響評估重要因素修正。系數修正要到位；

　　12.對拆遷評估，使用權和產權要進行修正；

　　13.嚴格按照產權的法定用途修正，例如，對某區沿街的住宅評估，法定用途沒有批準為非居住，與同類非臨街的居住物，在比較時，不但沒有優勢，系數還要向下修正；

　　14.對整幢、獨用的房屋，在適用性、市場接受度上要進行修正，由于二手房的市場供求關系，可能會造成面積越小，單價越高；

　　15.新里、舊里在設施、結構、用途、環境上要進行修正；

　　16.估價師充分運用經驗和積累。

　　綜上所述，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結果準確性的關鍵。因此要求評估人員要全面準確地調查市場資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評估對象進行全面。細致的比較，確定適當的修正系數，以保證評估結果的準確性。

　　四、結論

　　我們相信通過估價師深入細致的工作，一定會為房地產估價方法的進一步深化和完善，為市場比較法結果更貼近市場，為提高市場比較法評估精度，為真實反映客觀、合理、公平的市場價值起到積極的作用。