國有企業在改制時的未完項目，主要包括尚未履行完畢的合同以及尚未完工的工程項目。

　　一、尚未履行完畢的合同，是指在評估基準日或改制基準日之前已經簽署生效但尚未履行完畢的合同。這些尚未履行完畢的合同涉及的國有企業的權利義務，一般在資產負債表中無法得以體現或無法得以充分體現，也即在評估基準日或改制基準日國有企業實際應擁有的權益或資產項目在資產負債表中尚未體現或體現不充分，這就容易出現漏評現象。對尚未履行完畢的合同項目進行評估時，首先應分析改制國有企業在評估基準日的義務履行情況及權利實現程度，然后再根據其不同的義務履行情況及權利實現程度相應確定評估途徑或方法，具體如下：

　　1、對義務已履行完畢的合同項目，應以經合理估算且該國有企業能夠實現的權益或資產價值作為評估值。

　　2、對合同義務已基本履行完畢的合同項目，首先合理估算出其能夠實現的權益，然后減去尚需履行的義務金額。

　　3、對義務尚未履行的合同項目，不需納入評估范圍，但仍需在評估報告中對該合同項目的概況進行介紹并披露該合同項目對應的權益或資產尚未納入評估范圍這一事實。

　　4、對界于前兩者之間的合同項目，要根據實現情況區別對待，對能夠估算其合理收益并能夠準確測算其未履行義務金額的，應具體進行評定估算；對無法合理測算其未來收益或無法準確計算未履行義務金額的，可不作具體的評估，但應在評估報告中作出披露。

　　其中，在合理估算其能夠實現的權益時，還要根據實現權益的時間進度和風險程度綜合進行折現。比如，某國有企業在評估基準日前已簽署了一份商標許可使用合同，將其所擁有的商標進行普通許可他人使用，截止評估基準日，商標許可使用費尚未收取，該國有企業賬面并沒有反映該合同的有關事項，但對于該國有企業而言，在評估基準日，其收益是確定的、是可準確計算的，而其義務的履行所需成本很低（即到工商行政主管部門進行備案）甚至可忽略不計，因此，在評估時應將這些可計算的收益作應收款增加處理，同時對合同對方的信譽和還款能力進行調查分析，進而對該應收款進行評估定價。

　　二、尚未完工的工程項目，包括尚未開發的空置地塊、尚未完工的在建工程、尚未結算的合建工程或合作項目。

　　1、對尚未開發的空置地塊，應結合其區域因素和個別因素，選用合適的土地使用權評估方法進行評估。對具體規劃條件明確的熟地，應優先采用假設開發法進行評估。對尚未開發的空置地塊進行評估時，應慎用基準地價修正法，因為有些城市的基準地價其實并非系各級別或均質區域內各用途的平均價格，而實質是政府出讓地塊時的出讓金底限，在這種情況下采用基準地價修正法將很有可能導致低評、造成國有資產流失。

　　2、對尚未完工的在建工程，應先綜合考慮其形象進度及形象進度對應的未完工程的義務歸屬，再確定相應的評估技術途徑。對形象進度對應的未完工程義務由改制前國有企業或其上級主管部門履行的，應按完工工程進行評估，同時根據完工期限及完工工程價值實現風險進行折現后求取評估值。對形象進度對應的未完工程義務由改制后的主體履行的，按一般在建工程進行評估。

　　3、尚未結算的合建工程或合作項目，一般又存在三種合作分成模式：一是以利潤方式分成，二是以成果分配方式分成，三是以固定金額分成。以房地產開發國有企業為例，較為常見的合作模式是國有企業提供土地使用權（并負責拆遷安置、建設手續的審批事項），合作對方出資金進行合作建房，項目建成后以利潤分配或實物分配的模式進行結算。下面我們就這三種合作分成模式下的評估技術途徑和方法進行分別介紹：

　　（1）、對以利潤分配方式進行分配的合作項目，評估時，若國有企業的義務已履行完畢，且合作建設項目的利潤及其實現風險均可測算的，應預測該國有企業能夠分得的利潤，并根據實現該利潤的周期及風險進行折現后相應確定評估值；對合作建設項目的利潤及其實現風險可測算，國有企業的義務雖尚未履行完畢但尚余義務對應的金額能夠準確計算的，應預測該國有企業能夠分得的利潤，并根據實現該利潤的周期及風險進行折現后的價值，再扣減尚余義務對應的金額作為評估值；若國有企業的義務未履行完畢且尚余義務對應的金額無法準確計算的，或合作建設項目的利潤及其實現風險無法預測的，可不需作出具體的評定估算，但仍應在評估報告中披露該合作事項及無法進行具體評定估算的原因。

　　（2）、對以成果分配方式分成的合作建房項目，若國有企業的義務已履行完畢且其未來將分得的房產售價及售價實現風險均可預測，應預測該國有企業能夠收回的售房款，并根據實現該售房款的周期及風險進行折現后相應確定評估值；對未來將分得的房產售價及售價實現風險可測算，國有企業的義務雖尚未履行完畢但尚余義務對應的金額能夠準確計算的，應預測該國有企業能夠收回的售房款，并根據實現該售房款的周期及風險進行折現后的價值，再扣減尚余義務對應的金額作為評估值；若國有企業的義務未履行完畢且尚余義務對應的金額無法準確計算的，或未來將分得的房產售價及售價實現風險無法預測的，可不需作出具體的評定估算，但仍應在評估報告中披露該合作事項及無法進行具體評定估算的原因。

　　（3）、對以固定金額分成的，可直接將國有企業該分得的固定回報轉作應收賬款處理，然后對合同對方的信譽和還款能力進行調查分析，進而對該應收款進行評估定價。此時，若國有企業的義務尚未履行完畢但尚余義務對應的金額能夠準確計算的，應在應收款評估值的基礎上扣減尚余義務對應的金額；若國有企業的義務尚未履行完畢且尚余義務對應的金額無法準確計算的，可不需作出具體的評定估算，但仍應在評估報告中披露該合作事項及無法進行具體評定估算的原因。