隨著房地產開發(fā)企業(yè)經營規(guī)模的迅速膨脹和經營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費的現象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯綜復雜，造成國家財政收入的大量流失，嚴重擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠。因此，加強房地產開發(fā)企業(yè)的審計監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。根據我們的審計實踐，現就房地產開發(fā)企業(yè)的常見偷稅手法及審計要點探討如下：

　　手法一：對“拆一還一”回遷戶的等面積部分，不依照成本價計稅。房地產開發(fā)企業(yè)對舊有居民點進行開發(fā)時，對原有住戶采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一”的基礎上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法取得土地使用權。對原住戶增加面積繳納的購房款，房地產開發(fā)企業(yè)仍能依預收賬款計提營業(yè)稅，而對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，不計算繳納營業(yè)稅。

　　審計要點：根據營業(yè)稅政策中舊城改造涉稅問題的有關條款，對“拆一還一”等面積的部分，應由當地審計人員按同類住宅房屋的實際成本核定征收營業(yè)稅。故此，審計人員應在全面掌握原住戶“拆一還一”面積的同時，據實依實際成本核定征收營業(yè)稅。

　　手法二：采取以房換地的方式，繞過財務賬簿，雙方共同偷稅。以房換地是房地產開發(fā)企業(yè)以無償轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取土地使用權的一種行為。因其前期投入少，對企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產開發(fā)企業(yè)普遍采用。表面來看，房地產開發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結算，也不通過會計賬簿核算，房地產開發(fā)企業(yè)又依實際收取的“預收賬款”為計稅依據繳納營業(yè)稅，這種方式因其隱蔽性極強而容易形成偷逃稅現象。

　　審計要點：在房屋與土地互換過程中，房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取了土地使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為；土地所有人以轉讓土地使用權為代價，換取了部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為。因此，應當按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額，對房地產開發(fā)企業(yè)依“銷售不動產”稅目征稅，對原土地所有人依“轉讓無形資產”稅目征稅，如原土地所有人將分得的房屋售出，則應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

　　手法三：收入長期掛賬或以收抵支，偷逃稅款。有的房地產開發(fā)企業(yè)采用售房收入記入“應付賬款”等往來科目歸集，不通過“預收賬款”科目核算，長期掛賬不結轉收入或直接通過“應付賬款”撥付工程款以收抵支，從而達到偷稅的目的。

　　審計要點：應結合銷售不動產發(fā)票、售房合同，掌握其銷售總收入，嚴查“預收賬款”及往來科目，檢查其售房收入是否全部歸集入“預收賬款”結轉收入，如有差額看其歸向，發(fā)現其掛賬往來不記收入或以收抵支，依征管法嚴肅處理。

　　手法四：少開或不開銷售不動產發(fā)票，蓄意虛減計稅依據，合謀偷稅。房地產開發(fā)企業(yè)依銷售不動產發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，購房者以銷售不動產發(fā)票開具金額依比例繳納契稅后方可辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，如雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產發(fā)票，可偷逃稅款，實現“雙贏”。

　　審計要點：除應加強與房管部門溝通協(xié)作，杜絕以收據作為契稅及辦理房產證依據外，還應深入實際，掌握售房面積、售房價格，核對銷售不動產發(fā)票，強化征管，促使房地產開發(fā)企業(yè)嚴格依據發(fā)票管理辦法如實、及時開具發(fā)票，繳納稅款。

　　手法五：違規(guī)訂立合同，轉移納稅義務，偷逃稅款。房地產開發(fā)企業(yè)出于不同的目的，在與出資方或土地出讓方簽訂合同時，常常列有“一切稅費均由×方繳納”或“一切稅費向×方所在地主管稅務機關繳納”等條款，從而達到轉移法定納稅人或更改納稅機關、級次的目的。

　　審計要點：《合同法》規(guī)定，“違反法律，行政法規(guī)的強制性規(guī)定”屬無效合同，不具有法律約束力。顯然，在合同條款中規(guī)定“稅費由×方繳納或在何地繳納”的條款，違反稅收法律的規(guī)定，雖然最終負稅人有可能改變，但法定納稅義務人應根據稅法有關規(guī)定確認，承擔納稅責任，履行納稅義務，依規(guī)定向主管稅務機關繳納各項稅款。

　　手法六：費用分配不實，虛減應納稅所得額，偷逃所得稅。房地產開發(fā)企業(yè)年終不把所有的成本、費用在完工產品和在產品之間分配，合理結轉成本，而是把當年度成本、費用全部列入已完工產品成本，人為減少了會計利潤，偷逃企業(yè)所得稅。

　　審計要點：應按權責發(fā)生制和配比原則把全部成本、費用在完工產品和在產品之間分配，從而確定應結轉成本，不應在當年度完工產品結轉的成本，全部調增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。

　　手法七：費用計提未付，影響當年度應納稅所得額，偷逃所得稅。預提費用、預計負債是企業(yè)根據謹慎性原則預計提取記入當期成本、費用的未支付款項，但因是計提當期預期數，提取金額與以后應支付金額容易存在較大差異。從企業(yè)角度講，當期有會計利潤，多提預提費用、預計負債，形成虧損；當期虧損，則不提或少提，從而達到人為操縱會計利潤，少交或不交企業(yè)所得稅的目的。

　　審計要點：根據企業(yè)所得稅的有關規(guī)定，對于上年度提取的預提費用、預計負債如在企業(yè)所得稅匯算清繳之前實際支付的，允許記入上年度成本、費用；對于未支付部分則調增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。

　　手法八：代收、代墊款項不計入營業(yè)額，擅自削減稅基，偷逃稅款。房地產開發(fā)企業(yè)在收取購房款的同時，依據有關協(xié)議，代收燃氣、水電、暖氣配套費等款項，通常通過“其他應付款”、“應付賬款”等往來科目核算，未并入營業(yè)額，計算應納營業(yè)稅金。

　　審計要點：根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條的規(guī)定，代收、代墊款項應并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。企業(yè)因收取這部分款項實為代收，甚至前期已支付，售房時再收取，實屬“過路財神”，稅法要求對此部分款項并入營業(yè)額計征營業(yè)稅，企業(yè)對此抵觸情緒較大，審計人員應在依法足額計征稅款的同時，耐心向企業(yè)宣傳稅法，堵漏增收。

　　手法九：以無效票據沖減開發(fā)成本，偷逃稅款。房地產開發(fā)企業(yè)在按工程進度撥付工程款時，有時未按規(guī)定要求施工方開具建筑業(yè)發(fā)票入賬；購進小額零散用品不嚴格索要正式票據而僅以收據甚至白條等無效票據作為原始憑證記入成本、費用。

　　審計要點：從會計核算角度講，白條不屬法定有效的原始憑證，不能入賬；從稅法角度講，白條入賬也屬不予列支的成本項目。對此審計人員在查閱原始憑證時，發(fā)現有白條入賬情況的，應一律調增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。

　　手法十：收入實收不轉，直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及對應由房地產開發(fā)企業(yè)轉付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。

　　審計要點：審計人員應詳細審查原始憑證，結合工程施工預、決算，檢查其往來科目，據實調增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。