2008-08-14 16:35 來源:臨沂會計網
問:我縣房管局所屬某事業單位,1999年動工興建兩棟經濟適用房。該經濟適用房以成本價向居民出售,包括征地和拆遷補償費、勘察設計費和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等費用。請問:
(1)經濟適用房、商品房和房改房有何區別?
(2)根據《財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)(以下簡稱《通知》)的規定,對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入,暫免征收營業稅。那么,按成本價出售的經濟適用房在銷售環節是否應征收營業稅呢?
答:經濟適用房、商品房和房改房三者是有區別的。所謂商品房,是指具有經營資格的房地產開發公司開發經營的住宅。它的定價通常受成本及市場的影響,開發商以周邊同類物業為基礎,確定一個較為符合市場的價格。
經濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而建的普通住房。由于建設用地實行國家統一劃撥制,經濟適用房享受免征土地出讓金等各種優惠措施,使得建設成本明顯低于商品房。經濟適用房實行政府指導價,價格主要以建設成本加3%的政府限定的利潤為基礎,因此,它的價格低于同類商品房的價格。
通常,一份完整的房屋產權,產權人應擁有房屋占有權、房屋處分權、房屋使用權及房屋收益權四種權利。經濟適用房的產權人只擁有前三種權利,房主如將房屋上市交易,必須補交土地出讓金及各種稅費才可上市。由于商品房是完全產權因此沒有此項限制,但須交各種稅金及費用。
房改房指企業、行政事業單位按一定的優惠政策出售給職工的公有住房。因所在地區及個人情況不同,房改房的價格也有所不同,但總的來說,它大大低于商品房的價格,也低于經濟適用房的價格。《通知》規定的“為了支持住房制度的改革,對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入,暫免征收營業稅”,指的就是房改房,即單位按房改成本價、標準價向職工出售公有住房的,可暫免繳納營業稅。單位出售經濟適用住房,根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定,應按銷售不動產繳納營業稅。
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