《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）規定：“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。” 企業在運用上述規定時，應該注意兩個問題，以免在稅收籌劃中計算錯誤。一是所投資、聯營企業將投資、聯營者投資的房地產再轉讓如何確定土地增值稅扣除項目的問題；二是房地產再次轉讓的，其應征土地增值稅的納稅主體問題。

　　一、分析投資、聯營作價本質 確定合理扣除項目

　　對所投資、聯營企業轉讓投資、聯營者作價投資入股的房地產時，其作價入股金額是否可以作為土地增值稅扣除項目（本文簡稱為扣除項目）給予扣除產生兩種不同看法：第一種認為，應按投資環節的房地產作價金額作為扣除項目給予扣除；第二種認為，應按舊房及建筑物的評估價格和與轉讓房地產有關的稅金；以及財政部規定的其他扣除項目等作為扣除項目。

　　從以房地產作價投資入股行為上看，該投資、聯營者將房地產作價投入到所投資、聯營企業，擁有該企業的股權或者股份（本文簡稱為股權），并與所投資、聯營企業共同利潤分配，共同承擔投資風險的行為。在投資過程中，雖然使投資、聯營者的房地產所有權發生變更，但并沒有出售或者以其他方式有償轉讓房地產的行為。因此，投資入股的房地產作價，只是作為用以衡量確認投資、聯營者占有所投資、聯營企業股權份額大小標尺而已；其投資入股時的房地產作價金額，并不是所投資、聯營企業取得該房地產支付的成本、費用。鑒于《土地增值稅暫行條例》第六條的規定，土地增值稅的扣除項目，都是以取得房地產支付的成本、費用等價款和法定的扣除項目作為計征土地增值稅的扣除項目。

　　根據稅收法定主義原則可以確認，所投資、聯營企業再次轉讓投資、聯營者定價投入的房地產的扣除項目應為：舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目等。假如所投資、聯營企業將投資、聯營者作價投資的房地產再轉讓，以投資環節的作價作為扣除項目，那么將違反《土地增值稅暫行條例》第六條的有關規定。其在實踐中將產生不繳或少繳稅款。

　　由此可見，所投資、聯營的房地產再轉讓，應按舊房及建筑物的評估價格和與轉讓房地產有關的稅金；以及財政部規定的其他扣除項目等作為扣除項目才能符合稅收法定主義原則。

　　案例說明：根據第一種意見，再次轉讓所投資、聯營的房地產應納土地增值稅為“0”。即納稅人A將購得的門市房120萬元，作價310萬元投資自己的公司B，依據財稅字[1995]048號文件第一條規定，可免征投資環節土地增值稅，即對A免征土地增值稅。第二步，B將門市房轉讓給C，其應繳土地增值稅，應當只就B轉讓環節的增值額繳納土地增值稅即可，因B轉讓門市房未發生增值（投資作價310萬元，轉讓價也是310萬元），因此B應繳土地增值稅為0.因此，得出A將門市房轉讓給C土地增值稅為“0”的結果。

　　如果根據第二種意見，其再次轉讓所投資、聯營的房地產應納土地增值稅為57.5萬元。即依據《土地增值稅暫行條例》第六條第（三）、（四）項規定作為扣除項目計算扣除。不能以投資作價310萬元作為扣除項目，而以該門市房的評估價及其轉讓該門市房的有關稅金作為扣除項目。設該門市房評估價和稅收為150萬元，增值額為160萬元，那么B轉讓股權應繳土地增值稅為160×50%-150×15%=57.5萬元。

　　二、看轉讓內容與權限 確定土地增值稅納稅主體

　　財稅字[1995]048號文件規定：“……投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！逼浼{稅人是投資、聯營者，還是所投資、聯營企業呢？有的認為是前者，有的認為是后者，但筆者認為是后者。從“投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的”的內容與權限上看，此時此刻對投資、聯營者來說，其權利只有轉讓所持有的股權而已，并沒有權利轉讓作價投入的房地產；同時，此時此刻對所投資、聯營企業來說，只有轉讓投資、聯營者投入的房地產的權利，沒有轉讓股權的權利。因此，文件規定的“投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！逼滢D讓主體只能是所投資、聯營企業，其納稅主體也是所投資、聯營企業。此外，從土地增值稅的征稅對象上看，只有房地產轉讓行為才能成為土地增值稅的征稅對象，股權的轉讓行為并不能成為土地增值稅的征稅對象，其原因是稅法沒有規定轉讓股權行為應當繳納土地增值稅?？傊挥兴顿Y、聯營企業，才能成為增值稅納稅主體。

　　但有的當事人認為，投資、聯營者將以房地產作價投資、聯營入股，之后轉讓其股權行為作為土地增值稅征稅對象，而且將轉讓股權價格作為轉讓房地產計征土地增值稅依據，因此，其投資、聯營者便成為土地增值稅的納稅主體，便得出的結論為：“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中，暫免征收土地增值稅。但是，當企業轉讓股權的時候，則需要繳納土地增值稅。” ②這種結論顯然是錯誤的，并將產生多繳稅款問題。

　　案例說明，第一步，A將購得的門市房作價310萬元進行投資，與他人C合資成立新公司為D，那么依據財稅字[1995]048號文件第一條規定，可免征投資環節土地增值稅，即對A投資行為，免征土地增值稅。第二步，A將310萬元的股權轉讓給C，設該門市房評估價和稅收為150萬元，增值額為 160萬元，那么A轉讓股權應繳土地增值稅為160×50%-150×15%=57.5萬元。顯然在這一案例中A轉讓的是股權，不是房地產，可見：A的轉讓行為不屬土地增值稅征稅對象，因此，其股權轉讓行為免征收土地增值稅，對其計算繳納土地增值稅是錯誤的。

　　綜上所述，對于以房地產作價進行投資、聯營的，所投資、聯營企業取得房地產時，并沒有實際支付取得房地產的價款，因此，其投資入股的作價不能作為土地增值稅的扣除項目，而是應依據《土地增值稅暫行條例》第六條第（三）、（四）項規定作為扣除項目計算扣除。同時該文件規定“對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！逼鋺U土地增值稅征稅對象是指所投資、聯營企業轉讓房地產時，應繳土地增值稅，并不是投資、聯營者轉讓股權行為。