一、計稅依據

　　土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。

　　增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。

　　（一）收入的確定

　　按照稅法規定，納稅人轉讓房地產取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益。

　　按照規定，對于納稅人取得的實物收入要按收入的市場價格折算成貨幣收入；對于取得的無形資產收入，要進行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入。

　　對于取得的貨幣收入為外國貨幣的，應當以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算土地增值稅稅額。當月以分期收款方式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。

　　（二）扣除項目及其金額

　　1.舊房及建筑物評估價格

　　舊房和建筑物的評估價格是指納稅人在轉讓已使用過的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折舊率后的價格。舊房及建筑物評估價格須經當地主管稅務機關確認。按照規定，個體戶轉讓舊房及建筑物，應按評估價格計算扣除項目的金額。對于取得土地使用權時未支付地價款或者不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。按照規定，個體戶轉讓舊房及建筑物時因計算納稅需要對房地產進行評估而支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。但是，對于納稅人因隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅時所發生的評估費用則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

　　2.與轉讓房地產有關的稅金

　　與轉讓房地產有關的稅金包括個體戶在轉讓房地產時所繳納的營業稅和印花稅。

　　對于與轉讓房地產有關的稅金，在計算增值額時準予按實際繳納金額扣除。

　　3.財政部確定的其他扣除項目。

　　如果個體戶轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，并且沒有正當的理由，或者隱瞞、虛報房地產成交價格，或者提供的扣除項目金額不真實，主管稅務機關將按照房地產評估價格（指經過當地主管稅務機關確認的、由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產綜合評定的價格）計算征稅。

　　二、稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

　　（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％的部分，稅率為40％。

　　（3）增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。

　　（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

　　三、應納稅額計算方法

　　在計算土地增值稅的應納稅額時，應當先用納稅人取得的房地產轉讓收入減除有關各項扣除項目金額，計算得出增值額。再以增值額與扣除項目金額相比，計算出土地增值率，然后根據土地增值率的高低確定適用稅率，分別計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。

　　應納稅額計算公式：

　　應納稅額＝∑（增值額×適用稅率）

　　為計算方便，通常利用速算扣除系數或速算扣除數簡化應納稅額的計算方法。

　　應納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除數（或扣除項目金額×速算扣除系數）

　　具體計算公式為：

　　增值額未超過扣除項目金額50％的：

　　應納稅額＝增值額×30％

　　增值額超過扣除項目金額50％而未超過100％的：

　　應納稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

　　增值額超過扣除項目金額100％而未超過200％的：

　　應納稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

　　增值額超過扣除項目金額200％的：

　　應納稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

　　上述公式中的5％、15％和35％即為速算扣除系數，扣除項目金額乘以速算扣除系數即為速算扣除數。

　　四、會計核算方法

　　對于設置賬簿進行會計核算的個體戶發生應納土地增值稅業務的，應當在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發生和繳納情況，其貸方反映計算出的應繳土地增值稅，其借方反映實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業應繳而未繳的土地增值稅。

　　個體戶轉讓其已經作為固定資產入賬的房屋及建筑物，其應當繳納的土地增值稅應當計入“固定資產清理”等賬戶。