（一）資料
1.某房產開發公司發生了下列業務：
�。�1）將新建的一棟房屋無償捐贈給附近的一所小學。該房屋由其他單位施工。賬面成本518181元（成本利潤率為10％）。
�。�2）以本公司的一棟房產對外投資，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險。房產原值500萬元，評估價600萬元，兩年后該公司轉讓該項股權，取得轉讓收入650萬元。
（3）以本公司的一棟原值為300萬元的自建房屋作抵押，向某商業銀行貸款150萬元（按照我國金融部門的有關規定，以財產抵押方式申請貸款的，其借款金額不得超過財產價值的50％），貸款期限三年，貸款年利率為8％。按照協議規定，抵押期間該房產由銀行使用，公司不再負擔貸款利息。貸款期滿后，該公司因發生財務困難，無力償還貸款本金，經雙方協商，銀行將所抵押房產收歸已有，核定該房屋價值為320萬元，銀行向該公司支付人民幣170萬元。
（4）以“還本”方式銷售商品房20套，每套15萬元，公司與購房者簽訂的協議規定，自房屋銷售20年后，公司將房屋價款全部歸還給購房者。已知同期銀行貸款利率為8％。
要求：根據上述資料，試計算該公司應納的營業稅。
2.某機關職員陳某于2004年12月1日從房屋開發公司購買市區普通住宅用房一套，購買原價12萬元，2005年5月5日將該房屋出售，售價為18萬元。
要求：依據現行政策規定，計算陳某出售房屋應納的營業稅。
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1.該房產開發公司應納營業稅計算如下：
�。�1）稅法規定，單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產征稅（個人贈送不動產免征營業稅）。其營業額由主管稅務機關核定。
應納營業稅＝工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）×營業稅稅率
＝518180×（1＋10％）÷（1－5％）×5％＝3（萬元）
�。�2）財稅[2002]191號文件規定，從2003年1月1日起，單位以不動產或無形資產對外投資入股時，不征稅，在轉讓該項股權時，也不再征稅。對以不動產或無形資產對外投資，不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應按“服務業——租賃業”征收營業稅。
（3）該公司在借款期間按照應支付的利息作為財產租賃收入征收營業稅；貸款期滿后，因該房產的所有權發生轉讓，故應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
應納營業稅＝150×8％×3×5％＋320×5％＝17.8（萬元）
�。�4）稅法規定，以“還本”方式銷售建筑物，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出。應注意：本題不能按占用購買者的資金的利息作為營業額。
應納營業稅＝20×15×5％＝15（萬元）
綜上，該公司應納營業稅＝3＋32.5＋17.8＋15＝68.3（萬元）
2.財稅[2003]016號文件規定，從2003年1月1日起，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。
應納營業稅＝（18－12）×5％＝0.3（萬元）
解題指導：
關于“銷售不動產”稅目的營業稅計算問題，除應了解上述有關內容外，還應注意如下幾點：
�。�1）企業因兼并、合并等發生的不動產所有權轉移行為不征營業稅；
（2）個人無償贈送不動產行為不征收營業稅；
�。�3）從1999年8月1日起，個人自建自用住房，銷售時免征營業稅；對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅；對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅；
�。�4）單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。如果轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。如果轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
