房地產企業繳納營業稅問題

　　《中華人民共和國營業稅法實施細則》第二十八條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收賬款時必須繳納營業稅，營業稅的計稅依據是實際收到的預收款金額。但新《企業會計準則》及稅法并沒有對轉讓土地使用權或銷售不動產預收款計征營業稅和企業所得稅的會計處理進行明確。

　　目前房地產企業結合實際核算營業稅的方法，按預收賬款科目當期的發生額計提“營業稅金及附加”，即借“營業稅金及附加”，貸“應交稅費——應交營業稅”、“應交稅費——應交城市維護建設稅”、“應交稅費——應交教育費附加”等，實際繳納稅款時，借“應交稅費——應交營業稅”、“應交稅費——應交城市維護建設稅”、“應交稅費——應交教育費附加”，貸“銀行存款”。年度終了，對達到收入確認條件的“預收賬款”轉入當年銷售收入，并將已繳納的稅金轉入本年利潤，反映在利潤表的營業稅金及附加欄，就是借“本年利潤”，貸“營業稅金及附加”，同時對未達到收入確認條件的預收賬款，反映在資產負債表“預收賬款”的期末余額里，對此部分計提的稅金在編制報表時，筆者認為應并入其他流動資產反映，對此部分已繳納的稅金則反映在應交稅費欄，用負數表示。

　　房地產企業預繳所得稅會計處理

　　《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），關于未完工開發產品的稅務處理問題中明確：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

　　房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。可作如下會計分錄，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產開發產品完工后，企業應及時計算已實現的收入，同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，筆者認為對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產，并使用“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅，從“應交稅費——應交所得稅”科目轉入“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，反映在資產負債表中資產類科目中的“遞延稅款”的借方。會計分錄如下，借“遞延稅款——預售房預繳所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。