現在很多開發商在開發臨街小區時。往往將部分樓盤修建為商鋪住宅連體樓（下稱“連體樓”），即一層（或者一層和二層）為商鋪，商鋪以上部分為住宅。建造連體樓的好處是，同樣的建筑面積和建筑成本，商鋪的價格可以賣到住宅價格的兩倍甚至更多，而且隨著商鋪的使用，還可以帶來更多的“人氣”，促進整個樓盤的銷售。

　　房地產企業在計算連體樓應繳納的土地增值稅時，在不違反稅法的前提下，選擇對自己最有利的計稅方案，從而達到節約土地增值稅的目的。根據自身實踐，對上述連體樓土地增值稅計稅方案作簡要的籌劃分析。

　　基本案例：某房地產開發公司開發商鋪住宅連體樓一幢，一層二層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通住宅，面積為8000平方米，合計9000平方米。連體樓應分攤的土地成本為600萬元，房屋開發成本為1260萬元，期間費用為土地成本和開發成本的10％。該項目商鋪一層銷售單。價8000元/平方米，二層銷售單價4000元／平方米，平均銷售單價6000元／平方米，商鋪銷售收入為600萬元。普通住宅平均銷售價格為3500元/平方米，方米，銷售收入為2800萬元。連體樓整體銷售收入為3400萬元（600+2800），營業稅金及附加187萬元（3400x55%）。（以下計算過程保留整數）

　　方案一：商鋪和住宅分別計算增值額和增值率住宅部分應納土地增值稅：l、住宅分攤的土地成本600×8000÷9000=533萬元2、住宅分攤的建造成本：1260x8000÷9000=1120萬元3、分攤的期司費用：（533+1120）×10％=165萬元4、加計扣除：（533+1120）x20％=331萬元5、營業稅金及附加：187×2800÷3400=154萬元住宅扣除項目合計2303萬元（533+1120+165+331+154）

　　增值比例：（2800－2303）÷2303=22％住宅應納土地增值稅=（2800－2303）x30％=149萬元商鋪部分應納土地增值稅：l、商鋪分攤的土地成本600x1000÷9000=67萬元2、商鋪分攤的建造成本：1260x1000÷9000=140萬元3、商鋪分攤的期間費用：（67+140）×10％=21萬元4、加計扣除：（67+140）×20％=41萬元5、營業稅金及附加：187x600÷3400=33萬元商鋪扣除項目合計：302萬元（67+140+21+41+33）

　　增值比例：（600－302）÷302=99％商鋪應納土地增值稅：（600－302）x40％－302x5％=104萬元合計應繳納土地增值稅253萬元（149+104）。

　　方案二：商鋪和住宅合并計算增值額和增值率土地增值稅總扣除金額2605萬元（2303+302）

　　增值率=（3400－2605）÷2605=31％商鋪應納土地增值稅（3400－2605）x1000÷9000×30％=27萬元住宅應納土地增值稅（3400－2605）x8000÷9000×30％=212萬元合計應納土地增值稅239萬元可見，方案二比方案一少繳納土地增值稅14萬元（253－239）。

　　兩種方案比較，方案二可以降低連體樓商鋪部分的增值率，從而避免商鋪適用40％以上的稅率，因此方案二優于方案一。但是，如果普通住宅單獨計算增值率不超過20％（納稅人建造銷售普通住宅。增值率不超過20％的免征增值稅）。則需要重新測算方案二是否可行。

　　方案二的合法性分析：對連體樓的商住樓的土地增值稅問題，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]048號）明確要求：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規定，在實際計稅時，就會形成兩種計算方法：一種是先按各自面積分開計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅：另一種是先整體計算增值額和增值率。確定適用稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅。

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　因此，方案二土地增值稅的計算方法是按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規定計算出整體項目增值額后，根據面積對增值額進行分攤，也符合財稅[1995]48號“分別核算增值額”的規定，納稅人有權根據自身情況，分別選擇方案－或方案二。