本報曾刊發文章稱《有人動議集資建房》，引起不少上海市民的關注，但這主要講的是北京的事。據記者了解，北京“市民集資建房”雖然已經成立公司，但還沒有進入實質性操作階段。記者日前從一家公司獲悉，他們

    正在著手謀劃“集資建房”，其整體預算和操作方案已基本形成。但為了更好地讓該計劃實施，這位“集資建房”發 起人不愿意透露姓名。

    “集資建房”可以省40%以上

    祁姓“集資建房”策劃人稱，發起集資建房這一策劃，說到底主要還是因為上海目前的房價太高。一些想在內環內買房的普通收入者手里的資金根本不能實現自己的住房夢。如果大家能“集資建房”則至少能省下40%以上的成本。也就是說以現在內環內15000元左右/平方米的商品房來看，“集資建房”的成本大概在8000元/平方米左右。

    祁先生說，因為自己做過開發商，也做過代理商。所以對成本控制和開發商的利潤有很清晰的認識，對于房地產的開發、銷售流程也很清楚。此次他們希望建一幢商住兩用樓，因為是第一次操作，其計劃尋找的地皮地理位置在內環以內，初步計劃其面積為12畝，以目前內環內的價格來看每畝土地的價格約在800萬元左右。將來建成的商住樓為“小高層”，容積率在2.5以內，總共為200戶。

    “集資建房”將會得到廣大市民的支持

    目前上海的房價使得“集資建房”會受到許多中產階級的支持。由于建的是商住樓，其未來對當地稅收的貢獻也能得到當地政府的支持。從開發成本上來看，土地成本是沒辦法回避的。但“集資建房”最大的節省部分就是開發商的利潤。祁先生說，以他這么多年來的房地產經驗來看，開發商利潤30%是很正常的。而因為是“集資建房”，未來建好的房屋將以“股份分紅”的形式分配給股東，所以也沒有什么營銷成本，這也將節約開支約占10%.

    “集資建房”面臨的幾個問題

    談到“集資建房”，有幾個不容回避的問題。首先是拿地的問題。祁先生說，如果要“集資建房”，那首先就涉及到一個成立公司的問題。他們的操作方法是，每人以50萬入股成立一家公司，那么這個公司以200個股東來計算，公司將有1億元資金，公司將用這部分錢用作土地招標。據祁先生講，在內環線內這樣面積的土地比較多，而一些大的開發商甚至看不上這樣的土地，所以土地的問題不難解決。

    其次是資金安全性。未來成立的是股份公司，也就是說這家項目開發公司將由200個小股東組成。為保證資金的安全和避免造成“非法集資”，公司將把所財務委托給一家知名的財務公司。公司將來的每筆開支都至少要董事會全體成員同意，重大的事情要全體股東大會2/3以上通過方能生效。

    再次是項目的具體操作問題。拿到土地后，公司將通過抵押的形式向銀行貸款。按照相關規定目前可以貸到土地價格的七成，也就是說差不多可以從銀行拿到7000萬的貸款，這些貸款將主要用在建造成本上。要使得該項目順利實施，將有一個項目團隊來具體運作，也會有一定的辦公費用。等一年多至兩年，房子建好后，公司將組織分房，200個股東分200套房子，房子的房型和樓層主要以入股順序和抽簽為準。每人領到房子，根據實際的面積和單價辦好銀行按揭手續后，其股份也隨之注銷，公司也將隨之解散。

    發起人能從中得到什么利益

    作為一個商人，祁先生不會也不可能做無利的生意。因為是發起人，未來成立的公司，他就是總經理，也就是說在這兩年內其可以得到公司發給的薪水。據其稱一年大概在30萬左右，兩年就是60萬。其次，因為他也是股東，由于通過這樣的操作，未來他到手的房如果再賣出也會有一倍以上的利潤。也就是說兩年之內他從公司將大概獲利130萬左右。

    當然相比之下這是次要的。祁先生最大的利益可能就是，在未來他這種操作模式成功后，其聲譽也將大漲。這種理念所帶來的收益不是一些絕對的數字能說明問題的。據祁先生說，他希望通過這樣的模式其公司能在“香港創業板”上市。

    最近，我們對部分讀者就買房時最關心的問題做了一個隨機調查，結果是大家首先關心的是價位和地段，然后是周邊環境和各種管理等等。幾乎所有的人都忽略了一個問題，那就是房子的質量問題，但質量是決定一切因素的基礎。大家很有必要對這個問題加以重視。