據財政部最新數據，受1月～2月全國商品房銷售額下降20.9%（銷售面積下降14%）的影響，房地產業營業稅下降22.7%.持續回落的房地產業營業稅增速由正轉負，預示著房地產稅收新局面的到來。結合去年以來房地產稅收的走勢，可以看出，調控政策對房地產稅收的深度影響已開始顯現。

　　房地產四稅收入普降

　　受調控力度不斷加大影響，去年以來，直接針對房產或土地征收的4個稅種（契稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅）收入普遍下降，增幅逐步回落。

　　從增速上看，房地產四稅均呈下降趨勢。去年4個季度的累計增速分別為：契稅27.5%、27.5%、25%、12.1%；土地增值稅112.9%、91.1%、74.2%、61.3%；房產稅25%、24.4%、23.6%、23.3%；城鎮土地使用稅22.7%、22.5%、21.7%、21.7%.

　　進入2012年，這種下降趨勢更為明顯。其中，直接受土地交易額和房產交易額影響的契稅跌幅最大。今年前2個月，契稅同比下降15.7%，增速比2011年回落91.2個百分點，而以納稅人銷售新建房屋和二手房的土地增值收益為稅基的土地增值稅，在2011年增速回落16.1個百分點后，今年前2個月同比下降0.4%，增速比2011年回落61.8個百分點。

　　從結構上看，房地產四稅也發生了變動。去年，四稅占全部稅收的比重保持在8%的水平不變，但主要受土地交易和房產交易影響的契稅和土地增值稅占全國稅收的比重分別由第一季度的3.4%和2.5%下降至年底的3.1%和2.3%，分別下降了0.3個、0.2個百分點。主要受房租和商業地產影響的房產稅和城鎮土地使用稅占全國稅收的比重則分別由年初的1%和1.2%上升至年底的1.2%和1.4%，各上升了0.2個百分點。土地和住宅交易產生的稅收比重下降，房租和商業地產產生的稅收比重上升，顯示房地產業內部的稅收結構悄然變化。

　　房地產業營業稅增速由正轉負

　　除房地產四稅外，房地產公司繳納的營業稅、企業所得稅，以及二手房買賣形成的營業稅、個人所得稅，也不同程度呈下降趨勢。

　　房地產業營業稅方面，2010年增速為32.4%，2011年第一季度回落至28.3%，到2011年底降至14.9%.全年增速回落17.5個百分點，回落幅度超過50%.今年前2個月，房地產業營業稅收入同比下降22.7%，增速比2011年全年回落37.6個百分點；同時，房地產企業所繳納的企業所得稅同比下降12.3%，增速比2011年回落34個百分點；來自房屋轉讓的個人所得稅同比下降25.8%，增速比2011年回落57.4個百分點。

　　房地產業營業稅的增速由升轉降，是房地產行業稅收進入新階段的標志。據財政部資料，房地產業營業稅約占營業稅總額的1/3，營業稅占全國稅收的15%左右。據此估算，房地產業營業稅占全國稅收的5%，是房地產稅收中占比最大的部分。

　　與此同時，房地產業營業稅增速由升轉降，也是日益嚴格的調控政策的滯后反映。調控手段作用于房地產行業、房地產行業走勢進而反映到稅收上來，必然存在時滯。同時，人們對房價的感受通常來自于環比數據，而稅收統計分析通常使用同比數據，同比和環比的差距也存在時滯。以國家統計局70個大中城市住宅銷售價格變動情況為例，雖然從去年年初開始，房價環比下跌的城市數就開始不斷增多，但是從同比數據看，房價上漲的城市數到8月以后才開始緩慢減少。到今年1月份，雖然房價環比下跌的城市數開始下降，但是從同比數據看，房價下跌的城市數較上月增加了1倍左右；到2月份又再次增加近1倍，達到27個。

　　反映在稅收上也是如此。雖然房地產行業增速日益下滑，但就同比數字看，依然保持較好增速。據不完全統計，以滬深兩市目前已公布年報的24戶房地產企業看，2011年利潤同比增長22.9%，稅收（含收費）同比增長43.9%.

　　不同條件下政策顯效有差別

　　受國家整體調控政策影響，房地產相關稅收走勢具有一致性，但同時不同稅種的差異變化體現出不同的政策顯效特點。

　　舉例說來，契稅的稅基大體相當于土地和房產的交易總金額。土地的交易額與國土部門的用地規劃密切相關，房產的交易額主要受新建住房、二手房的交易量和價格的影響。

　　去年以來，之所以契稅收入增速回落最大，究其原因，主要是受二套房限購、銀行收緊流動性等政策調控影響，房地產開發商購置土地的意愿下降。數據顯示，今年1月～2月，全國房地產開發企業完成土地購置面積0.47億平方米，同比下降0.5%，增幅比2011年全年下降了3.1個百分點，這是自2010年以來的首次下降。

　　而房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額。因此，影響房產稅增長的主要原因有二：一是房屋租賃價格，二是辦公樓和商業營業用房的保有量。

　　統計顯示，住房租金價格由2011年1月份同比增長7.1%，一路下行至去年6月份降至5.4%，至9月份降至3.4%，至去年底降至2.9%，至今年1月降至2.6%，至今年2月底進一步降至2.5%.房租價格下降，減少房產投資收益進而減少房產投資需求，使得房地產稅源縮量，這部分體現了國家穩定物價相關政策的效果。

　　對住宅的調控，使得資金流向商業地產。隨著調控政策持續進行，流向商業地產的資金增多，商業地產供大于求現象開始顯現，影響商業地產銷售收入、利潤和稅金的增長。據國家統計局數據，今年前2個月，商業營業用房投資增長了42.5%，竣工面積增長了47.9%，而銷售面積僅增長11.4%，使得待售面積增長了21.2%.商業地產高投入、廣竣工、慢銷售的局面制約了相關稅收的增長，這是國家調控政策長期持續的效果顯現。

　　總而言之，對于處于工業化和城市化快速發展時期的發展中國家來說，房地產是國民經濟的支柱行業，也是重要的稅收來源。據長江證券的分析師測算，房地產預收收入的18%左右為稅賦。在不考慮土地出讓金的情況下，房地產稅收占財政收入的比重也一直處于上升渠道，目前已經占12%的份額，在有的地區甚至超過了20%，如果再加上土地出讓金的話，整個來源于房地產的財政收入超過25%.在此情況下，要警惕房地產稅收增速下滑甚至是負增長帶來的不良影響，及早做好相關準備。