內容摘要：國稅總局6月3日下發通知，要求提高土地增值稅的預征率，東部省份預征率不低于2%，中部和東北地區低于1.5%。值得注意的是，此次土地增值稅加強征管力度空前。國稅總局明確提出，各地應有針對性地選擇3~5個定價過高、漲幅過快的房地產項目，作為重點清算審核對象。

　　房產稅改革仍然懸而未決，土地增值稅征管風暴卻如期而至。

　　國稅總局6月3日下發通知，要求提高土地增值稅的預征率，東部省份預征率不低于2%，中部和東北地區低于1.5%。

　　值得注意的是，此次土地增值稅加強征管力度空前。國稅總局明確提出，各地應有針對性地選擇3~5個定價過高、漲幅過快的房地產項目，作為重點清算審核對象。

　　研究預征率掛鉤房價

　　土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅，以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。

　　由于房地產開發項目周期較長，同時開發企業的成本核算存在較大的技術難題以及沒有嚴格的征繳時限，大部分地區采取先預征后清算的辦法，即在開發過程中按預售商品房收入的1%到2%的比例征收，到項目開發結束再進行清算。

　　但是各地稅務機關在執行過程中，為了吸引房地產企業投資，往往存在預征率過低，與房價快速上漲不匹配的情況。

　　國稅總局在6月3日的《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（下稱《通知》）中要求，把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。

　　《通知》要求，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。

　　此前，廣西、河南、青島等地都已經分別提高了土地增值稅的預征率。

　　中原地產華北區域董事總經理李文杰對《第一財經日報》記者表示，提高預征率將直接減少房地產開發企業的現金率，預計將加快房地產開發企業的降價步伐和房價的下行速度。

　　清算力度比前兩次更大

　　由于土地增值稅稅率較高，房地產開發企業往往采取分期開發、保留尾盤以及各種財務手段拖延和逃避清算；加上地方政府出于吸引投資的需求，往往放松對房地產企業的清算力度。

　　此次國稅總局下發的《通知》要求，各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。

　　國稅總局要求，各級稅務機關要有針對性地選擇3～5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。

　　《通知》要求各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

　　盡管此次國稅總局再次嚴令地方清算土地增值稅，但是業界仍然懷疑該政策是否能夠得到徹底執行。

　　從2008年開始，國稅總局掀起了數次土地增值稅的清算風暴，但最終往往不了了之。

　　但是李文杰6月3日對本報記者表示，此次土地增值稅的清算背景是當前市場流動性非常充裕，同時房地產行業出現了量價齊漲的情況，宏觀經濟逐步回暖和擺脫金融危機的影響，預計此次清算力度將比前兩次更大。