閑置房屋75%以上 應征閑置稅

　　“上海湯臣一品開盤，每平方米11萬多，可3年來只賣了幾套，這是典型的商品房閑置。”全國政協委員、建設部房地產估價與房地產經濟專家委員會委員、山東大學房地產經濟研究所所長郭松海就商品房空置問題在此次全國兩會提案建議，認為應針對商品房大量空置問題，向開發商以及多套閑置房屋擁有者征收不動產閑置稅。

　　今年兩會，郭松海連續提交多份有關房地產市場的提案建議。昨日，在他接受記者專訪時強調，房地產市場要趨于健康發展，必須把保障性住房抓好。

　　【觀點】

　　■如果開發商竣工驗收后的商品房，有超過75%屬于空置狀態，在空置一段合理時間如一年或二年后，應被認定為閑置房屋。

　　■開征不動產閑置稅的措施，打破部分開發商捂盤惜售、待價而沽的夢想，增加市場的有效供給。

　　■對擁有多處房產而又閑置的戶主，開征不動產閑置稅，可以抑制其過度投資需求。

　　■我不認為征收不動產閑置稅會讓房地產市場疲軟，這是一種規范房地產市場的手段。

　　征收閑置稅 用于保障性住房

　　郭松海說，據國家統計局公布，截至2008年12月底，全國商品房空置面積1.64億平方米，其中，空置商品住宅9069萬平方米。如按2007年全國商品房均價估算，商品房占壓資金約6000億元。在他看來，存在一定房屋空置率是很正常的，但如果由于某市場主體行為哄抬房價，導致房地產空置率增加過快，那將可能給房地產市場乃至對經濟運行帶來嚴重問題。比如上海“湯臣一品”掛牌均價為每平方米11萬至12萬元，開盤3年多僅租售出幾套。該項目房價居高不下的示范效應，帶動了周邊樓盤價格，并隨其滯銷，在一定程度上也導致整個上海房市逐步走入滯銷。

　　郭松海說，一邊是上億平方米的房屋空置，一邊是需要房屋的居民居住困難。政府應該主動地運用稅收杠桿，采取開征不動產閑置稅的措施，打破部分開發商捂盤惜售、待價而沽的夢想，以增加市場的有效供給。另一方面，對擁有多處房產而又閑置的戶主，開征不動產閑置稅，可以抑制其過度投資需求。另外，閑置稅可以增加當地政府的財政收入，能夠在一定程度上改變地方政府的短期性的批租土地行為，增加政府行為的長期性和理性因素。

　　哪些房屋應被認定為閑置房屋？郭松海認為，如果開發商竣工驗收后的商品房，有超過75%屬于空置狀態，在空置一段合理時間如一年或二年后，應被認定為閑置房屋。

　　“我不認為征收不動產閑置稅會讓房地產市場疲軟，這是一種規范房地產市場的手段。”郭松海說，政府在征收閑置稅后，可以將這部分財政收入用于經濟適用房以及廉租房等的建設中。

　　針對“月光族”推出經濟租賃房

　　郭松海分析，由于目前金融危機的影響仍在繼續，因此未來的房價帶有很強的不確定性。此前，北京、上海市長相繼表態，認為北京、上海的房價確實過高，上海的經濟適用房已陸續推出，北京也推出限價房、廉租房等政策。因此現在看來，在北京、上海等大城市，房價在一段時間內仍有繼續下降的趨勢。

　　廉租房、經濟適用房，主要針對城市低收入家庭，可對那些剛剛畢業、收入相對較低的“月光族”來說，他們無法享受這些優惠。郭松海因此建議，支持開發企業將普通商品住房改售為租，對其租金收入免征營業稅、房產稅。鼓勵政府采購小戶型商品住房作為經濟租賃住房，租給屬于“月光族”、“漂流族”的大中專畢業生，幫助他們解決住房困難。

　　發展房地產信托投資基金

　　“目前國內房地產投資融資的渠道還是太狹窄，因此必須拓寬房地產的融資渠道。”郭松海為此開出的藥方是，進一步發展房地產信托投資基金。郭松海說，信托資金可以用于收購和持有經濟型租賃住房、廉租房，以解決當前保障性住房開發融資難的問題，進而推動住房金融市場發展，提高資源的配置效率。信托資金應輔以部分經營性的公建項目，以平衡租金收入，實現受益人的預期收益。

　　建立房地產社會監督機構

　　郭松�？磥�，房地產市場要陽光透明，必須要改革現行房地產市場的監管運作體制，把專業執法檢查與社會監督有機地結合起來，在行政執法檢查、人大的執法檢查等之外，建立一個房地產社會監督機構。此外，要探索建立民間各階層人員組成的評議會，對房地產相關問題進行集體審議，通過發表意見或建議，參與監督評議等工作。