昨天，南京房產20條新政一出臺，立即在業界引起強烈反響。

　　在房地產市場低迷的情況下，這20條政策到底能起到多大的刺激作用？會有多少有購房意向的市民被其打動，投入到置業大軍中呢？而對眾多資金緊張的開發商來說，這20條新政又能給他們帶來多少實際好處呢？現在，就讓我們詳細分析一下吧——

　　購房者的優惠

　　關于轉手買賣：“免稅”計算時間提前

　　第一條：根據南京實際情況，適當調整普通商品房稅收優惠政策標準，合理認定二手住房交易稅收征收時點，進一步降低居民購買和轉讓房屋過程中的稅收負擔。

　　解讀：據權威消息，今后在認定二手住房交易稅征收時點時，將統一劃定為以“商品房買賣合同登記鑒證日期”為準，而不再按原來的“契稅完稅日期或房產證記載日期”為準。

　　舉例來說，劉先生2006年購買了一套期房，當年8月簽訂了購房合同并鑒證，而房子直到2008年底才正式交付，辦理了產權證。如果按照過去的規定，劉先生的房子要在辦理房產證的2008年的基礎上計算，5年后轉手方能免交營業稅，也就是說，只有到2013年才可以免營業稅上市交易；但按照新政，只要從2006年合同登記鑒證日期算起，到2011年8月房子轉讓時就可以免征營業稅了。

　　這樣算來，該套房轉讓免交契稅的時間，比原來足足提前了兩年多。

　　關于二套房貸：“改善住房”享首套優惠

　　第二條：對首套住房人均建筑面積未達全市人均住房建筑面積標準，從而購房改善自身住房條件的購房者，不視作購買第二套住房，仍執行首套住房貸款政策。

　　解讀：此前央行出臺的個人房貸政策中就有這么一條優惠政策：如果市民到銀行貸款，能夠提供出房產局檔案館出具的首套人均建筑面積低于全市標準的，銀行都視同第一套標準來執行，也就是利率可下浮15％、首付最低20％或30％（建筑面積90平方米以下首付20％、90平方米以上首付30％）的優惠政策發放貸款。如果被視作第二套房貸，那么首付至少4成、利率上浮10％。

　　這條政策文字上與以前并沒有變化，更多的是“暗示”銀行以多種方式支持市民買房貸款。

　　關于公積金貸款：限額提高并可異地貸款

　　第三條：抓緊研究并適時出臺提高公積金貸款額度、省內異地申請住房公積金貸款的有關政策。支持市民提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購買經濟適用房、中低價商品房。

　　解讀：南京住房公積金管理中心相關人士昨日透露，相關的細則已經基本定稿，“十一”以后對外公布。

　　之前有消息稱，南京住房公積金貸款額度將從現有的20萬元/人調高到30萬元/人。而對于住房公積金異地貸款的問題，消息靈通人士明確表示“將復制常州政策，但范圍限為江蘇省內”。記者獲悉，常州公積金的異地貸款規定是：“凡在本市購買住房但在外市正常繳納住房公積金超過6個月的職工，只要符合我市住房公積金貸款條件，可在本市申請住房公積金貸款，享受與本市職工同等的政策優惠。”也就是說：在江蘇省內無錫、蘇州等城市的居民，只要有住房公積金賬戶的，到南京買房均可向南京市公積金管理中心申請公積金。但由于這些居民繳納的公積金不在南京市公積金管理中心，南京公積金有沒有足夠的錢放貸呢？這是個很大的挑戰。

　　關于購房補貼：下月起買自住房給補貼

　　第四條：進一步落實房改政策，加大住房補貼的發放力度。在2008年l0月1日至2009年9月30日期間，凡購買90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的，給予房款總額1％的補貼；凡購買90-144平方米（含l44平方米）商品住房（含二手住房）的，給予房款總額0.5％的補貼。補貼按現行財政體制分擔，在辦理產權證時發放。

　　解讀：南京市房產局副局長郭宏定解釋，給予補貼的購房時間是2008年l0月1日至2009年9月30日。凡是在這一年里買了房、簽了合同并且到房產部門進行預登記的購房者，補貼發放時間限定為“辦理產權證時”，即購買期房的人并不能馬上拿到補貼；此外，補貼會以現金的方式發到購房者手上。比如花60萬元買了一套75平方米的房子，那么可以拿到的補貼就是6000元。不過，要求購房者在2012年12月底前去辦理房產證，否則補貼就拿不到了。

　　關于“賣舊買新”：抵扣個稅條件放寬

　　第五條：進一步加強“賣舊買新”稅費抵扣政策的執行力度，確保將國家有關稅費優惠政策落到實處。

　　解讀：發布會上，市委宣傳部副部長曹勁松表示，這一條的細則正在制訂中，將由稅務部門對外發布。

　　知情人士透露，這一條主要是指二手房買賣的個人所得稅抵扣。本來市民如果賣出房產，需按買入和賣出差價的20％交納個人所得稅；但如果在賣掉該房后一年內又新買房的，根據新購房總房款與賣出房總房款的差價，返還當初賣房時所征的個人所得稅。如果購房花的錢比賣房的錢多，則全額返還；如果比賣房花的錢少，則按新購買價占已賣價的一定比例返還。

　　這次所謂的“將該優惠政策落到實處”，方案有兩種：一種是將現行的“一年”時限延長為“兩年”，也就是賣房后兩年內買房都可抵扣個稅。這是為了防止一些房子雖然簽合同早，但實際要一年后才交付，導致這部分居民辦理房產證的時間超過了“一年”的期限規定，無法享受抵扣政策；還有一種方案是將“一年”的參照日期由目前的辦理房產證日期改為以合同鑒證日期為準，這樣同樣可以避免因期房交付時間晚而使居民無法享受正常個稅優惠。“總之，我們會想辦法讓所有滿足國家稅收優惠條件的居民都能正常享受優惠。”

　　開發商的優惠

　　開發商可緩交基礎設施費人防費

　　第十一條：在2009年9月30日前，房地產開發企業可緩交或分期交納開發涉及的基礎設施配套費、人防費等建設規費，最長可延期至辦理銷售許可證前。

　　解讀：目前南京樓盤的基礎設施配套費為150元/m2，10層以下的人防配套易地建設費是700-900元/m2，分攤到每平米房價中為100元/m2左右，兩項合計250元/m2.原來這些費用應當在領取施工許可證的時候交納，現在延期到領取房產銷售許可證前，大約緩交了2-3月。

　　樓盤銷售納稅也可“少交遲交”

　　第十二條：對房地產開發企業項目完工前的預售收入，按國家稅收政策規定的預計利潤率下限標準預征企業所得稅，實行按季預交、按年清算。

　　解讀：目前南京市規定，房地產企業上年度應納稅額凡超過800萬元的，需要按月預交企業所得稅。而昨天出臺的新政中已經改為“按季預交”，一下就可少交一半錢，更何況還可以再遲交2個月呢。

　　開發商缺錢聯合開發可緩交規費

　　第十三條：積極引導房地產開發企業與其他市場主體合作，走聯合開發之路，增強抵御風險的能力。在建項目因資金問題與其他企業聯合建設的，可以緩交相關市權規費。

　　解讀：比如一家開發商拿地后資金不足，無力開發，如果另一家開發商出錢，這種合作開發，前者一般會將一定比例的土地產權轉移給后者，以計算各自的產權比例。按規定，這種土地“轉讓”買賣雙方均需向國土部門交納3元/m2的轉讓重新登記費，另向財政部門按地價的4％交納契稅。今后這類費用按照新政則可以“緩交”，而且緩交的最后時間沒有明確限制。

　　樓盤可推遲開工土地出讓金可緩交

　　第十四條：進一步優化土地管理政策。對因特殊原因無法交付或不具備全面開發條件的已出讓地塊，經批準并辦理相關手續后，可適當順延開、竣工時間，并根據建設規模、進度情況分期或延緩交納土地出讓金。

　　解讀：國土部門表示，延期交納土地出讓金將一般只針對因政府原因拖延開工的項目，比如拆遷拖延了時間或規劃遲遲難以確定等，每塊地緩交都將“一事一議”。

　　“一套一價”取消開發商自行調節

　　第十六條：取消商品房“一套一價”管理方式。加強房地產市場價格秩序管理，嚴格執行“明碼標價”制度，遏制開發企業非理性價格行為，嚴肅查處少數開發企業虛假廣告等行為，防止不正當競爭擾亂房地產市場秩序。加強房地產市場誠信體系建設，嚴厲打擊各類違規違法行為，切實保障房地產消費者合法權益。

　　解讀：南京市物價局副局長王秀洲表示，去年5月份出臺了“一套一價”政策，主要是針對當時南京房地產市場的價格變動頻繁、房價上漲幅度過大等情況。現在取消這個制度，包含三方面內容：第一，當時要求開發商將每套住房的價格都報送物價部門審核，現在不需要了，由開發商依據政府指導價的總體水平要求，就每一套房子自己定價，不要再報物價部門核查；第二，原先規定價格一旦公示后不得擅自提價，如果要提也得報物價部門重新核定，往后這也不需要了，價格變化由開發商依據市場情況、尤其是樓盤銷售狀況進行適度調整；其三，當時要求在標價上，售樓處的價目表與提供給物價部門和在網站上公布的價格三者一致，現在進行改革，只要求開發商在售樓處的顯著位置，將價格表對外公示。

　　但取消“一套一價”并不表示江蘇省房地產的核價制度完全取消。王秀洲表示：新政實施后，開發商開盤前仍需到物價部門核定樓盤整體的指導價，才能拿到物價部門出具的聯系單，到房產部門領取樓盤銷售許可證依然需要物價部門的“聯系單”。

　　規劃雖然定了樓盤仍可申請改戶型

　　第十八條：根據住房建設規劃，進一步優化我市住房供應的總量規模和區域分布。在滿足整體規劃的條件下，鼓勵房地產企業適應市場需要，調整房屋的套型結構。在建項目經批準后，可對房屋套型設計作必要調整。

　　解讀：這一條也就是允許樓盤更改套型規劃。由于本次新政對90m2以下小戶型的補貼最多，因此調整方向應當是鼓勵樓盤朝中小戶型調整，這類戶型在目前的市場上遠比130-160m2的大戶型“好賣”。

　　[各地救市政策]

　　主要措施：

　　從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分1.5％、1％、0.5％三個等級給予一定比例的財政補貼。

　　其中，購買90平方米以下商品住房或購買144平方米以下二手住房的，購房戶按購房款總額的1.5％享受政府財政補貼；購買90平方米-144平方米商品住房，購房戶按購房款總額的1％享受政府財政補貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，購房戶按購房款總額的0.5％享受政府財政補貼。

　　西安還加大了對房產開發企業城建費用支持力度。對于商品房項目，在2009年6月30日前，房地產開發企業按期開工的，城市基礎設施配套費在150元/平方米基礎上減免35元/平方米。

　　具體舉措：

　　9月1日起，河南省居民購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的，首付款交納比例可由30％降到20％；購買普通商品房的，可按一定比例減免房地產交易契稅。

　　具體舉措：

　　8月4日，福州市政府出臺了《關于進一步促進房地產市場持續穩定健康發展的若干意見（試行）》，放寬購房稅收優惠標準，即將豪宅標準由5500元／m2調整為7000元／m2.

　　具體舉措：

　　1.調整住房公積金貸款最高限額。借款人夫妻雙方均符合貸款條件的，貸款最高額度由30萬元調整為40萬元。只有一方符合貸款條件的，貸款最高額度由18萬元調整為24萬元。

　　2.降低住房公積金貸款首付比例。申請二次及以上住房公積金貸款的首付款比例由40％降低為30％。對于購買經濟適用房等保障性住房及90m2以下的小戶型住房首付款比例降為20％。優先滿足購買保障性住房的住房公積金貸款需求。

　　新政透露3點信號

　　1、購房補貼只給“一年”

　　新政可以享受這么多的實惠，這可讓許多買了房但還沒交稅、沒貸款的購房人心動。但記者了解到，按照這些政策的實際實施日期，目前已購房的老購房人將無緣這些優惠，而且這些政策除“購房補貼”固定為一年時間外，其余規定均有可能隨時取消。

　　據悉，新政中的購房補貼有效期為2008年9月27日到2009年9月30日，按合同鑒證日期算。也就是說，只有在本月中下旬或10月以后簽約的購房人才有望能趕上；至于貸款，目前已經買房但公積金貸款仍未審批下來的客戶可以爭取撤回貸款材料重做，就有望按新額度放貸。

　　從這些政策看，直接目的就是刺激市民從10月起購房。但要是樓盤銷售一好轉，開發商要提價，樓市會不會又太熱了？就此，南京市房產局副局長郭宏定表示：這次的政策具有“靈活性”，并不永久固定；要是形勢變了，樓市需要降溫，這些政策除房貼外隨時可能取消。

　　2、144m2成高檔房界定標準？

　　記者注意到，在本次的購房補貼和二手房營業稅問題上，144m2以上的高檔房均無緣享受優惠，可謂“本次新政最落寞的一族”。就此，業內人士表示：從這一點看，實際高檔房的標準已經暗自有變，從當初的單價、面積等多條規定變成了以面積界定為主，這預示對大面積的別墅類房屋的調控仍沒有放松，今后也不會放松。

　　按照本次補貼政策，即使買了主城單價達到3萬元/m2的房子，如果面積是80m2，總價240萬，該市民照樣按1％的最高標準拿2.4萬元房貼；但如果買了郊區別墅，哪怕單價只有3000元/m2，但總面積是150m2，超過了144m2的高檔房界定標準，即使總房價只有45萬，這套房子也無法享受任何補貼。“這意味著，今后南京區分高檔房將以面積為主，而模糊了單價標準。”

　　3、金融政策可能繼續放松

　　這次出臺的一系列政策還提出：“要加大對房地產業的金融扶持力度。”有開發商告訴記者：緩解開發貸款難其實是這20條中對他們最至關重要的，可地方政府能左右全國性金融系統政策嗎？南京一家國有銀行相關人士告訴記者，“我們的信貸規模都是總行定的，不可能隨便增加。總行的信貸規模也要受央行的宏觀調控政策影響，所以能否增加對房地產業的信貸投入，關鍵要看央行的宏觀調控政策年底是否會調整。”記者了解了南京多家銀行，他們在南京地區的房地產業信貸規模今年總體和去年持平。

　　“不過，在今年的貸款總規模的控制下，我們在房地產業的信貸上會對客戶的選擇要求更高，主要貸給資質好的大型房地產公司或是項目地段好、土地成本低的公司。對于資本金太少、開發規模小、單體樓盤的項目一般不會發放貸款。因為一旦單體樓盤賣得不好，它的還款來源就會成問題。”一位銀行工作人員告訴記者。

　　那么今年房地產業貸款規模有沒有可能增加呢？一位業內人士接受記者采訪時表示，前不久降息、下調存款準備金率政策，就是國家對從緊貨幣政策放松的一大信號。為了刺激經濟增長，年底不排除會出臺后續的宏觀調控放松的政策。

　　[新政實惠算算看]

　　對市民：100萬元的房子可優惠5萬

　　昨日出臺房產新政給了市民實實在在的優惠。可有市民卻擔心：有了這些優惠，房子好賣了，開發商就會取消現在的“八折”“九折”的房價優惠。那么和現在房價優惠相比，究竟哪個更劃算呢？記者請相關人員算了一筆賬。

　　比如市民在奧體附近以100萬元購買了一套90m2的住宅，其中貸款60萬。如果按原先公積金貸款額度20萬/人來算，夫妻倆只能貸40萬公積金加20萬商業貸款，貸20年月供4169元，總利息40萬出頭；而如果公積金貸款額度提高到30萬/人，這對夫妻則可60萬貸款全貸公積金，月供減少到4002元，總利息36萬元出頭，一下就節省了4萬元的利息！

　　此外，該市民還可領取總房價1％的購房補貼，也有1萬元，總共加起來優惠就達到5萬元。

　　“可有的樓盤會降價1000元/m2或打個八折九折，比起來，還是開發商優惠力度大。”有購房人如是說。但業內人士建議：目前新政剛出臺，開發商并不敢貿然取消原有折扣。那么在這一個月里，既享受開發商的房價折扣，又能額外拿到政府給的補貼，那才是最優惠的。如果房價打八折，加上政府總的5％優惠，則最低折扣就到了80.95=7.6折！

　　對開發商：緩交上億元，能多挺幾個月

　　“20條”給了購房人實實在在的好處。而對開發商而言，也著實讓他們眼前一亮。

　　一位開發商告訴記者：現在樓盤一下子就降1000-2000元/m2的最主要原因就是開發商資金周轉不過來，而新政最起碼允許四項費用緩交，特別是土地出讓金可以緩交。這樣一來，就算房子不好賣，開發商也不會急于做出大幅降價，可以避免很多“前期業主找開發商索賠”的樓市糾紛。

　　那么，這幾條“緩交”政策究竟有多大作用？這位開發商告訴記者：首先，基礎設施配套費和人防費雖然只是可以遲交2-3個月，但按250元/m2、5萬m2的工程量計算，也有1250萬，“這對現金流很有好處”。

　　其次，企業所得稅以前是按月交納，大約是按20％的比例預交。要是一個月賣30套，80萬/套，一個月2400萬的營業額就要先交480萬；而新政規定是可按季交納，而且有可能按下限約10％來交，那三個月本來要交1440萬，現在可以只交720萬，而且可以不必每月被催賬。比如7-8月是淡季，開發商就可等到9-11月旺季再開盤。

　　再次，合作開發的市權規費緩交和土地出讓金緩交，特別是后者讓開發商舒了一口氣。因為土地出讓金動輒上億，不交納將損失定金幾千萬，延期交納則讓開發商不會因此而急于低價賣房。對購房人而言，可能短期內樓盤的大幅跳水會難以看到；但對開發商而言，穩定的價格將利于其恢復正常的銷售價格，“畢竟一降1000-2000元/m2，老業主也會心疼，也會來找我們，矛盾會增加。”