現行土地出讓制度弊端明顯：

　　于公共財政，是巨額土地出讓金在預算外運行，監管難、風險大，而且“寅吃卯糧”，將數十年后的公共財政收入提前收了，一旦大規模城市化進程結束，未來的公共財政狀況會極端惡劣；

　　于公眾，是不堪重負、望房興嘆，被一次性轉嫁承受高額土地出讓金外，還要被一次性轉嫁承受“搭車收取”的名目繁多的各種稅費。2008年，10位全國政協委員在北京市朝陽區實地調研，據開發商提供的數據：售價23000元/平米的樓盤價格構成中，土地費用近6000元，各種稅費近10000元。（《每日經濟新聞》）

　　比較切實的改革辦法是征收物業稅。物業稅，又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年按財產價值的一定比例繳付稅款。有效杜絕以上弊端外，還能有效打擊惡意炒房行為、維護房市的正常秩序。

　　開征物業稅面臨的最大阻力：

　　來自政府的是，相關收入已成地方應屆政府財政收入的主要來源之一，不繼續“寅吃卯糧”下去，就要過苦日子、窮日子；來自市場的是，既存的房子，基本以土地出讓金、“搭車稅費”等形式一次性交納了可能多達70年以上的財產稅，再度征物業稅，就是征稅后稅，是不公平、不合理的。無論對哪一種使用形式的房產亦然。

　　進行物業稅試點，僅靠目前在一些地區“空轉”是無大用的，“空轉實”無期，且極容易蛻變為政府部門的自說自話。反而是目前令政府頭疼不已的小產權房陰差陽錯地提供了開征物業稅的“試驗田”，而且，也只有物業稅模式，能比較好地解決小產權房難題。

　　國土資源部執法監察局局長張新寶7月8日透露，該部正在清理和調查各地小產權房，目前相關報告已上報國務院。（《京華時報》）

　　小產權房已經矗立在那兒，就必須正視既存事實，不可能拆，拆了是浪費社會資源，而且只可能“和平過渡”，要想盡一切辦法讓小產權房從房主的不合法財產轉變為合法財產，轉變代價不能太高昂，必須保證房主們承受得起，不能逼著他們“破罐子破摔”、選擇對抗而不是合作，總不能真的將他們趕到大街上去吧。

　　只能以開征物業稅的方式協調矛盾、解決矛盾，這樣做比征收土地出讓金更加符合現代稅制原理，因為只有在政府提供了公共服務、公共保障后，產權才真正有價值，產權因公共服務、公共保障而升值，小部分升值溢余用于滿足政府提供公共服務、公共保障需要，彼此雙贏。而且，物業稅一年一繳，有效緩解了房主的經濟壓力。

　　更重要的是，開征物業稅解決了現行體制之下產權不明晰的大問題，無需再擔心出讓期結束后怎么辦，公眾能夠將合法財產遺留給最關心、愛護的人。而現在，盡管已經在法律上明確了可以續期，但未經實質性土地制度改革，介時的出讓標準由誰決定？被肆意刁難怎么辦？開征物業稅，才真正為土地制度改革提供了技術保障。

　　以此為契機，在試點之后、總結經驗教訓之后實施大規模、全方位的物業稅改革。務必注意的是，稅率不宜過高，即便對于豪華房、炒作房亦然。適當的豪華、適當的炒作，本來是社會運行的潤滑劑。

　　而且，開征物業稅，只能針對正式開征以后建造的不動產，在開征物業稅同時，必須取消現行一切實質性的財產稅費，絕不能搞稅后稅。既存不動產，即便是高檔寫字樓，也通過被一次性轉嫁土地出讓金、名目繁多的各項稅費等等，足額交納過財產稅了，政府要“重合同、守信用”，在出讓期結束前，絕不能夠對其開征物業稅。

　　實行物業稅改革，就必須為此前不合理的土地出讓制度“還債”、為“寅吃卯糧還債”，要強化制度建設迫使政府過苦日子、窮日子，而且要過好苦日子、窮日子。實際上，無論是否實行物業稅改革，“寅吃卯糧”也終究會延續不下去的，改得越晚，后果越嚴重。