2008年，全國土地增值稅將全面清算，對此，業內眾多企業都忐忑不安。蟄伏13年的土地增值稅于2007年1月16日卷土重來。國家稅務總局網站發布最新的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月起正式向房地產開發企業征收30%—60%不等的土地增值稅。

　　當天地產股全線跌停！

　　地方開發商通過各種途徑來游說地方政府，直言這項政策對當地開發商可能帶來的嚴重后果！

　　時隔1年，2008年4月，又是土地增值稅征收期，在資金鏈緊張，開發商如履薄冰地走在未知的2008年時，這會不會成為行業“巨變”的導火索。能否讓撲朔迷離的房價轉鋒向下？

　　本期嘉賓：張培森　國家稅務總局稅收科學研究所研究員

　　劉維新 中國社會科學研究院研究員

　　李雪妍 北京聯合大學燕京房地產研究所副所長

　　張坤昱 北京中原房地產經紀有限公司投資顧問部總經理

　　觀點集萃：

　　張培森：土地增值稅影響開發商的利潤，與開發商利潤有關的稅只有兩種，即土地增值稅和企業所得稅，而從2008年開始，企業所得稅已經從33%降到25%，對開發商而言是利好，和繳納的土地增值稅相抵消，對開發商影響不大。另外，稅收參與調控、參與調節，不能解決房地產市場所有的問題。稅制的改革是循序漸進的，政策的出臺，可以解決運行過程中的一些突出矛盾，而不能解決全部。

　　劉維新：隨著土地增值稅的清算，開發商項目利潤的攤薄，在管理環節跟不上，盈利能力弱的企業將會逐漸退出市場，優勝劣汰的市場淘汰機制開始發揮作用，開發企業的質量將會整體性提高。如今每個小區都有30%？40%的空置率，如果只為了開發居住的項目，房地產開發商數量已經太多，減少一半的開發企業都能使行業正常運轉。

　　李雪妍：由于土地增值稅是超率累進制，利潤空間越大繳稅越多，所以漲房價未必能增加利潤。而且，目前房價已經很高，消費者的承受能力已經很有限，開發商漲價還是降價都要根據市場的需求情況。一般情況下，房地產公司會通過財務測算選擇自己的“繳稅方案”，高房價未必賺錢最多，低一些的房價也未必賺錢最少。

　　張坤昱：土地增值稅作為一個合理稅種，沒有轉嫁與否的問題。開發商的定價是依據市場供求關系，根據市場的反響定價。只要是市場能接受的價格就是合理價格。開發商對每個項目都有5%左右的不可控成本預算，可以根據市場情況來決定自己的利潤空間。

　　又到征收時

　　主持人：2007年以來，土地增值稅征收的工作狀況如何？給市場帶來了怎樣的影響？今年的土地增值稅征收的工作狀況又是怎樣的？

　　張培森： 2007年全國土地增值稅收入約403.15億元，比2006年增長74.3%，增長原因首先是2006年的土地增值稅征收基數少，其次是因為2007年開始對項目實施清算的結果， 2006年及以前基本是減免土地增值稅的。2008年1？3月份，全國土地增值稅征收145億，同比增長64億元，相比增長幅度有些降低，預計2008年將進入正常繳納期。

　　該政策旨在對地產企業過高利潤進行調節，屬于房地產收益環節的稅收，且與房地產宏觀調控有明顯區別。也因為它只是調節開發商的利潤，對房價沒有影響。對二手房市場的土地增值稅清算，也只會是短期影響，從長期看，對以普通居民住宅為主的新房市場沒有什么作用。

　　下一步土地增值稅征收工作，應該是做好制度安排。稅收對房地產，特別是二手房市場，會采取各種配套政策和措施，充分發揮各自作用。

　　李雪妍： 由于2007年政策剛剛出臺，很多地方城市還沒有實施細則，因此，2007年土地增值稅清算對人們心理的影響大于實際影響，表現最為明顯的就是政策一出，首先出現了地產股票的下跌。而后則是開發商的對策研究，相信這一政策的影響將會在今后幾年逐漸顯現。

　　2008年全國土地增值稅要進行全面清算，目前，全國所有省市都已經開始啟動對土地增值稅的清算，國家稅務局還計劃借助中介機構進行清算。預計今年各地將會進一步堵塞征管漏洞，提高稅款征收率。征收額也應該有一個較大的提升。

　　監管仍是難點

　　主持人：土地增值稅早在1993就開始提出，但一直沒有實施，2007年1月再次發出《通知》后，實施也遭遇了頗多坎坷。土地增值稅征收的難度在哪些方面？現在是否解決？

　　張培森：土地增值稅政策1993年提出，1995年出臺細則，2007年1月16日發布通知，2月開始征收并進入清算。清算的第一個依據是由國務院發布的《土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》。第二個依據是《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求對開發企業稅款申報進行審核，而且按照一定程序，由稅務部門委托稅務中介機構完成審核。第三個依據2007年12月份國稅發的130號文件《土地增值稅清算鑒證業務準則》。土地增值稅由地稅負責征收，各地征收方式和標準都不太一樣，比較主流的方式是預征，但預征基數也不統一，有的按銷售收入，有的按價格預估的利潤值。房地產項目經常是跨年度開發，且以預售為主，這給最終的清算帶來了較大的困難。

　　現在土地公開交易，成本支出是透明的，清算時很容易算出房企利潤是多少。而以前則不一樣，這也是過去實行預征方式的主要原因之一。

　　另外，隨著現在樓盤銷售信息系統及工商注冊信息查詢系統的建立，樓盤銷售及未竣工項目轉讓情況都能比較準確地統計，實行清算式征收的技術條件是具備的。

　　李雪巖：征收難度主要有兩個方面：一是沒有限定房地產企業的完稅時間，因此幾乎沒有房地產企業主動清算，只要項目沒開發完就不進行清算，即使開發完了，只要開發企業還存在，也可以以銷售未完成為由拒絕清算。二是增值稅涉及的成本（扣除項目）確認難度很大，因此開發商往往通過調整成本的方法規避土地增值稅。

　　目前這兩方面的難度都得到了一定程度的解決。例如，北京出臺了《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》地方細則，對清算對象、清算條件、清算申請與受理方法、清算審核、清算管理以及清算處罰等作出了詳細規定。另外，北京同時下發了《商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》，其中明確規定了商品住宅單位面積建安造價允許扣除金額的標準。

　　張坤昱：主要難點有兩方面，一是企業成本如何計算。眾所周知，房價成本，無論對于公眾還是管理部門來說，大多時候是一筆“糊涂賬”。土地增值稅征收是對企業利潤的調節，收入減去成本才能得出利潤，所以對成本的監控和審核顯得尤為重要。其次在于稅務部門的決心和力度。項目完工是一項龐大且歷時非常長的過程，稅務部門是否能監控并審核到，關系到土地增值稅清算的執行。

　　羊毛會否出在羊身上？

　　主持人：土地增值稅征收，攤薄了開發商的利潤，開發商會把“這部分增加的成本”轉嫁給購房者嗎？

　　張培森、劉維新：外界一直擔心土地增值稅可能抬高房價，我不這么看。土地增值稅只是壓縮開發商的利潤空間，征收按照增值額確定累進稅率。增值額未超過扣除項目金額（包括20％加計扣除部分）20％的，免征土地增值稅，增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。價格漲得越高，增值額越多，稅率就會累進得越高，自然稅就得多交，開發商無法采用“羊毛出在羊身上”的方式轉嫁。

　　李雪妍：土地增值稅征收，實際上是一種利益的再分配，并沒有真正增加開發商的成本，只是開發商的利潤會減少。開發商很難簡單地將稅負壓力轉嫁到消費者的頭上，由于土地增值稅是超率累進制，利潤空間越大繳稅越多，所以漲房價未必能增加利潤。而且，目前房價已經很高，消費者的承受能力已經很有限，開發商漲價還是降價都要根據市場的需求情況。一般情況下，房地產公司會通過財務測算選擇自己的“繳稅方案”，高房價未必賺錢最多，低一些的房價也未必賺錢最少。

　　張坤昱： 土地增值稅作為一個合理稅種，沒有轉嫁與否的問題。開發商的定價是依據市場供求關系，根據市場的反響定價。只要是市場能接受的價格就是合理價格。開發商對每個項目都有5%左右的不可控成本預算，可以根據市場情況來決定自己的利潤空間。

　　行業影響幾何？

　　主持人：目前大部分開發商資金鏈都十分緊張，土地增值稅清算會不會成為行業“巨變”的導火索？

　　劉維新：隨著土地增值稅的清算，開發商項目利潤的攤薄，那些在管理關節跟不上，盈利能力弱的企業將會逐漸退出市場，優勝劣汰的市場淘汰機制開始發揮作用，開發企業的質量將會整體性提高。如今每個小區都有30%？40%的空置率，如果只為了開發居住的項目，房地產開發商數量已經太多，減少一半的開發企業都能使得行業正常運轉。

　　李雪妍：會導致行業產生一些變化。強者會更強，弱者會被逐漸擠出市場。對于那些規模大、資金雄厚或融資渠道暢通的大公司，特別是上市公司，由于本身管理很規范，資金充足，而且基本上都預繳了部分增值稅，同時也為土地增值稅的清算預先提留了大量準備金，應該影響不大；同時這些公司還有可能會將部分開發項目轉化為租賃地產等自營物業，緩解地產上市銷售的壓力。但是對于小的開發公司，本身資金緊張，之前又未逐年提留準備金，一旦市場形勢也發生變化，將會比較危險。

　　總之，行業競爭將進一步加劇，那些資金實力和管理能力不強、專業性差的地產公司生存空間將越來越小。

　　張坤昱：如果這次嚴格執行土地增值稅的增值管理辦法，大多數房產開發企業的稅收成本將會上升，整個房產企業的贏利水平將會受到一定抑制，對開發商的資金鏈會有一些影響，。但還沒有到“巨變”的程度。面對土地增值稅，開發商會采取相應的措施來規避資金風險，如加快銷售速度、開發速度，尋求合作等。同時，土地增值稅在執行層面上，征收的額度占到開發資金收入比例不是很多。

　　張培森：我認為這個說法不盡合理。土地增值稅影響開發商的利潤，與開發商利潤有關的稅只有兩種，即土地增值稅和企業所得稅，而從2008年開始，企業所得稅已經從33%降到25%，對開發商而言是利好，和繳納的土地增值稅相抵消，對開發商影響不大。另外，稅收參與調控、參與調節，不能解決房地產市場所有的問題。稅制的改革是循序漸進的，政策的出臺，可以解決運行過程中的一些突出矛盾，而不能解決全部。

　　現在房地產出現發展速度過快或者房地產投資投機過重等問題，我認為根本的原因是各個政策和改革之間并沒有做到有效銜接。這里面涉及到的問題比較復雜，“房價問題”的背后原因有很多，應該通過房價這樣一個切入點來了解深層次的原因。怎么讓政策相互協調促進行業發展，參與調控。

　　能否影響房價？

　　主持人：有人說在市場經濟中，價格只取決于供求關系，而與成本無多大關系，所以該政策不會造成房價的上漲。對此觀點，各位有什么見解？

　　劉維新：房價與兩者都有關系。從供求關系看，需要分析需求是剛性居住需求還是投資、投機性需求。由于城鎮化的加快，人民生活水平的提高，真正居住需求帶動的房價上漲是正常的，投資和投機需求帶動房價上漲屬于不正常現象。其次，供應層面存在住房結構嚴重不合理現象，也是房價上漲重要的原因。

　　另外，天價地王的出現必然加大開發商的成本，促進房價上漲。對于此政策，我始終堅持它影響開發商的利潤而非成本，盡管不排除有的開發商會在成本計算時，會把土地增值稅添加到成本里核算，但是房地產稅種都是固定的，成本核算是需要達到其合理性的。

　　李雪妍：目前商品房定價基本上都是采用市場定價法，雖然開發商定價時對成本也會有一定的考慮，但由于目前成本與價格之間的空間很大，所以成本的少量上升基本上不會影響到價格。該政策出臺后，開發商肯定會采用一些辦法提高成本，減少利潤，但主要的目的還是為了少繳土地增值稅。

　　另外，由于清算是在項目銷售基本完成時進行，所以近期的價格不會有太大的變化，而對于將來的樓盤可能會有一定影響，比如開發商會通過提高房屋精裝修成本等方式來降低稅費，而這種成本的增加由于對樓盤的品質的確有貢獻，那么價格提高應該認為是合理的。

　　張坤昱：應該兩者結合進行分析。在現在的市場經濟環境中這個觀點是正確的。但是只要是開發商，都會計算自己的成本，比如是10000元的成本，不管是在什么市場環境下，開發商都不可能以5000元的虧損價格進行銷售。