“從2月1日開始，全國房地產企業將全面進行土地增值稅清算，那么，開發商會不會將開發成本轉移到房價上來，造成房價上漲呢？”一位購房者急切地想知道答案。

　　高房價策略將“失效”

　　昨日，在此消息的影響下，A股市場地產股全線暴跌，萬科、金地等龍頭股也未逃跌停厄運。

　　業內專家分析，開發商的土地增值稅成本將很難轉移到房價上。

　　上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅（鄒毅博客，鄒毅新聞，鄒毅說吧）認為，開發商要彌補土地增值稅帶來的利潤損失，一是抬高可扣除項目的成本，二是提高房價。“提高房價的策略將大大增加房地產項目的市場風險，因為高房價將導致項目空置積壓的可能性增大，企業經營風險增大。”他說，“土地增值稅采用超率累進稅率，提高房價，增加了銷售收入，就意味著相同條件下應納稅額的增長，從而使稅負攀升。”

　　中大恒基不動產營銷市場研究中心的研究報告則認為，根據土地增值稅的四級超率累進稅率計算，開發企業須繳的稅費達到了利潤的30%到42.5%，開發商必然將部分成本轉移到消費者身上來。

　　但鄒毅認為，最有效的辦法還是增加可扣除成本的總額。他說：“可以增加公共設施建設投入，提高建筑質量部分的成本；這既可以減少稅金支出，也提升了項目市場競爭優勢。”

　　也有業內專家指出，房價走勢主要還是取決于市場供求情況，開發商不可能不顧及市場的盲目漲價。

　　今年將先升后降

　　中大恒基的報告預計，今年的房價仍會上漲，且呈現出上半年漲幅相對較高，下半年相對降低的特點。

　　今年的住宅供應量和結構都將發生一些變化。從供應量上看，不少因調控政策而延遲入市的樓盤將在今年下半年集中上市。統計顯示，2006年有600多個項目（包括新項目和老項目后期）因“國六條”而需重新規劃、審批，延緩至今年下半年上市。

　　中大恒基的一位人士說：“這樣就導致新盤上市出現上半年與下半年的不均衡。由于上半年供應的相對緊缺，房價必定在一定程度上保持漲勢，而隨著下半年的集中放量，特別是中低價位、中小戶型的增多，就將拉低整體均價，使得房價漲幅減緩。”

　　從消費者心態上說，今年的新房將主要在下半年入市，這將加劇購房者的“觀望”。此外，對未來將出臺更嚴厲調控政策的預期，再加上不少地方政府都將對經濟適用房和廉租房加大投入，這都將使一些購房者持幣待購。上述研究人士稱，在2007年整體供應量增加的情況下，實際交易量有可能同比減小。

　　未來三年漲幅放緩

　　2006年的房地產市場是“邊調邊漲”。一些官員的解釋則是，調控效應有一個后滯期，未來房價將漲幅趨緩。

　　中大恒基的研究報告預測，2007年是調控政策的執行年，也是市場有所反映的一年，全年漲幅將在15%以內。而隨著市場的進一步規范，2008年的價格漲幅約為12%，2009年的漲幅約為5%.

　　從相關數據來看，2006年的房價漲幅已呈放緩態勢。北京市房地產交易管理網數據顯示，2003年到2006年，房價除在2004年有適當降低外，2005和2006年都呈現出強勢上漲的局面，其中均價漲幅最大的是2005年。但漲幅在2006年出現了一定的回落，從2005年的漲幅22％下降到17％。

　　但房地產商認為，住房市場的供不應求必然造成上漲，在其背后則是土地，特別是城市中心地區的土地供應不足。此外，二手房市場不發達，再加上交易環節稅收政策的連續出臺，增加了交易成本，使更多的住房需求被迫集中在新房市場上。

　　未來三年漲幅放緩

　　2006年的房地產市場是“邊調邊漲”。一些官員的解釋則是，調控效應有一個后滯期，未來房價將漲幅趨緩。

　　中大恒基的研究報告預測，2007年是調控政策的執行年，也是市場有所反映的一年，全年漲幅將在15%以內。而隨著市場的進一步規范，2008年的價格漲幅約為12%，2009年的漲幅約為5%.

　　從相關數據來看，2006年的房價漲幅已呈放緩態勢。北京市房地產交易管理網數據顯示，2003年到2006年，房價除在2004年有適當降低外，2005和2006年都呈現出強勢上漲的局面，其中均價漲幅最大的是2005年。但漲幅在2006年出現了一定的回落，從2005年的漲幅22％下降到17％。

　　但房地產商認為，住房市場的供不應求必然造成上漲，在其背后則是土地，特別是城市中心地區的土地供應不足。此外，二手房市場不發達，再加上交易環節稅收政策的連續出臺，增加了交易成本，使更多的住房需求被迫集中在新房市場上。