A股地產指數一周暴跌21%正保會計網校

　　4月16日，國家稅務總局網站公布了《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》。

　　《通知》規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

　　按照新文件規定，非經濟適用房開發項目中，位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的預計利潤率不得低于20%；位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%；位于其他地區的，不得低于10%。經濟適用房開發項目的預計利潤率按照有關規定不得低于3%.

　　國家稅務總局稅收科學研究所主任張培森接受本報記者采訪時表示，此舉是對2006年31號文的細化，起到加強對房地產企業稅收管控的作用。

　　上海分析師薛建雄則認為，這一政策會讓開發商的資金鏈變得更緊。相應的，在本周的股市暴跌中，地產板塊一周下跌21%，是下跌最兇的板塊。

　　加強地產稅收管控

　　張培森對記者表示，通知實質上是2006年國家稅務總局下發的《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（即“31號文”）的進一步細化。

　　在31號文中，對房地產預售款的企業所得稅應納稅額的計算方法是，按照預計毛利率計算預計毛利潤額，再扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

　　張培森表示，地產企業開發時間、周期比較長，不愿意預繳的話，整個征收鏈條就中斷了，這個是管理方面的問題，此次新規能夠加強對地方稅收的控制。

　　差異在于預繳計稅基數確定標準的變化：“預計毛利率”修正為“預計利潤率”。二者差異在于，原規定下，開發商可以在預繳所得稅計算前先抵減主營業務稅金等項目。

　　而事實上，此前的31號文是按照毛利減去期間費用等項目的方法計算，而期間費用等項目又有比較大的操作空間，房地產企業往往通過加大期間費用的方法，減少當期應該繳納的企業所得稅，雖然最后還要調整，但是獲得了稅收的時間效益。而此次新規直接規定了利潤率，企業無法通過期間費用減少應繳的稅額，實質上加強了稅收的管控力度。

　　預繳力度加大

　　按照《通知》要求計算，房地產企業按照25%的企業所得稅率和20%的利潤率，房地產企業每月的預售款至少有5%必須要用于繳納企業所得稅。

　　薛建雄分析，上述政策會讓開發商的資金鏈變得更緊，對于當前資金較為緊張的房地產企業來說是一個打擊。

　　據悉，這一利潤率要求相比此前有所提高，此前企業預繳所得稅利潤率一般以15%計算，而目前房地產企業的稅收預繳已經按照上述標準執行。

　　不過，薛建雄同時表示，利潤的20%和之前項目銷售額的1%-2%是差不多的概念，之前因為房地產公司的財務不是很完善，企業所得稅基本上是按1%-2%先預收的，最終再按企業所得稅法來算，但實際上就是收這個稅。

　　但有企業表示，如果預繳稅收由按季轉為按月征收的話，還是有可能增加企業財務壓力。

　　薛建雄認為，此項政策的另一效果可能是上市公司不敢把利潤報得太高，來拉抬股價進行再融資，應該說這會直接影響到開發商財務報表上的利潤水平，從而影響到開發商的融資、發債、再融資。