今天下午，現任北京師范大學管理學院教授、北京師范大學房地產研究中心主任來到南京，這也是他第三次來到南京。董教授此次南京之行給一些中小開發商的出路提出了自己的觀點，在演講前接受本站記者獨家專訪時，董教授認為，此次房地產市場中的觀望情緒大概需要“大約半年左右才能逐漸逐漸恢復過來”。

　　觀點一：“不是房價下跌就是拐點”

　　在“拐點”論充斥市場的今天，到底什么是“拐點”？到底是什么原因造成目前所謂的“拐點”論頻頻出現的呢？

　　董教授告訴本站記者，拐點是從去年十月份出現的。“拐點是有嚴格的經濟學含義的，增長速度的變化這個點叫拐點，不是房價最高點然后往下來然后這叫拐點，不是這個意思”。他認為，從已經出現的數據來看，應該說交易量的確是下降了，但是從房價來看，一月份還是上漲了10%還多。“應該說我們現在沒有看到拐點的出現”。

　　董教授說，從發展趨勢來講，08年房價的發展走勢可能會趨于平穩一些，第一是07年各地放地的規模有所擴大，第二市場的運行規則改變了，老百姓的觀望情緒的確是有所加重，還有一個就是貸款的條件等等，物業稅等等都影響了老百姓的投資情緒，“但是我想讓房價明確地下跌這是不可能的”。

　　觀點二：房地產市場不會出現像股市下跌的問題

　　股市和房地產市場一向被稱為是市場經濟的“翹翹板”，當房地產市場火爆的時候，股市就顯得有些衰落，相反，當股市火爆的時候，房地產市場就開始火爆，當時在去年，中國的房地產市場和股市雙雙實現了飛躍，而到了08年，這兩個市場經濟中的“冤家”又相互雙雙走下坡路。近日，中國的股市是一跌再跌，那么房地產市場會不會也出現相似的問題呢？

　　另外，作為中國房地產市場“老大哥”的萬科集團今年在全國各地的項目中頻頻降價，有業內人士甚至稱，萬科的降價銷售堪比宏觀調控？這一切會不會都加大中國房地產市場走向低迷？

　　關于萬科的問題，董教授告訴本站記者，是從市場上來看，萬科確實降價了，“但是萬科的影響力還不足以撼動整個市場，萬科只有全國百分之一的開發商，還不足以撼動整個市場”。從官方的表態，還是看到政府是不希望這個市場產生大的動蕩。“產生大的動蕩沒有好處，如果房價下降15%，全國平均下降5%，那全國肯定會大亂，開發商開發的房子，開發商就沒法付工錢，建筑企業拿不到報酬，就沒給建筑工人開工資，建筑工人拿不到報酬就會跳樓，我們現在有一兩千萬的建筑工人，還有銀行的問題，比如說開發商這邊房子賣不動，銀行的錢怎么回收，很多人都會鬧事，這些問題都會出現”。董教授告訴記者，市場趨穩或者說是追求穩定，大家可以接受的增長，這是相對理性科學的態度。

　　“一個是房地產是沒有替代品的，不然我們很難改變他需求變化的趨勢。這是一個市場規則房地產需求的東西一定是上漲的，人口總量又在增加，大量的工業地產的出現，宏觀調控改變不了城市化的進程，宏觀調控也不能讓這些未婚的人不去同居，宏觀調控有些方面是能解決的，有些方面是解決不了的，我們必須面對這樣的問題，然后研究怎么樣去順應這個潮流，然后讓房價相對趨穩。從幾各方面來談，房地產經濟是國民經濟的龍頭老大。房地產市場不會出現像股市下跌的問題”。董教授說。

　　觀點三：此次觀望可能要半年時間才能恢復

　　在拐點論的影響下，在大的房地產公司不斷降價的形式逼迫下，南京的一些開發商也采取了變相的降價方式，例如南京蘇寧地產在江北的項目就采取了“一口價”方式來促銷，而在此之前已經有一些開發商已經采取了這項措施？那么這次觀望到底要持續多長時間？

　　董教授認為，這次的觀望和過去不一樣，過去一般是持續兩到三個月，現在的觀望背景不太相同，原因有兩個方面，第一個是政府承諾要給老百姓一些補貼，這樣的話，老百姓的情緒得到了很大的舒緩，對政府的信心增強了。這樣他對市場那種急迫的心情就會下降。董教授舉例說，過去政府保障的力度不夠，現在要加強保障。加強保障會使一部分購買力得到政府的支持。正常的市場會因此受到影響。例如深圳要建十萬套保障房，應該說這個量還是不小的，因為這個量供應上來的，應該對市場的漲幅是有沖擊的。還有整個需求受到了抑制，購買能夠和愿望下降，

　　另外最近出了拐點論的影響，“比如現在有個五星級酒店，他的老板說，的確我這一次進的一些肉有問題的，大家不要來吃飯了，那么的確大家會相信，如果是另外一個人說的，盡管他們是局長，那個飯店的肉可能有問題，但是不會有那么多人去相信他，大家知道這種心理。我們說王婆賣瓜自賣自夸的”。

　　觀點三：物業稅會征收，但是不知道時間點

　　物業稅也是去年的熱點話題，那么對于物業稅，什么時候能征收呢？又該怎么征收呢？在這個問題上，董教授顯得有些悲觀，在回答記者提問的時候，他的回答很直接：物業稅的發展方向是會征收，但是不知道時間點。

　　董教授認為，現在我們把很多問題想得太簡單了。首先是現在財產等不透明，即使有決心有辦法也要3年的時間才能做到。“我們有一個類似的東西，過去說征遺產稅到現在為止沒有征出來。我們連公布官員的財產都做不到，怎么能征遺產稅呢”。

　　其次，現在也沒有思路征物業稅。“如果按照價值來征收，你說我值八十萬我就值八十萬了，是有爭議的，如果按照面積征收都是行不通的，農民雖然房子面積很大，但是城市化之后，一些人失業了，那么該如何來征收呢？我們會發現沒有任何一種思路可以在征”。所以，董教授認為，按照發展方向來講是要征的，但我也不清楚什么時候能征上來。

　　觀點四：開發商要關注工業地產的發展

　　此次董教授來到南京，還給南京的一些中小開發商的發展出路提出了幾點建議。他認為，整個市場的狀況全部變了，所以開發商必須調整發展戰略。首先是高度關注工業地產發展趨勢，拓展發展思路，“從經濟學的角度研究發現，工業地產的回報要強于商業。商業服務業服務的主要是周邊的市場，只有工業才是世界性的，一般的服務項目不可以賣到國外的。500強里基本無地產企業的，麥當勞是個啟示，我們現在的蓋房子賣掉的模式過時了”。

　　其次，考慮到沿海到北方發展。“從這次宏觀調控的情況來看，沿海地區除了兩個省份影響比較大，別的地方還無所謂，北方受影響比較小，特別是往北去，遼東半島這個地方我認為是非常有前途的，因為居住環境來講，這個地方是最理想的居住環境，江蘇這邊就有點熱，從全國范圍內來看，有錢人和一些企業家都普遍在這里買房子”。

　　第三，側重于開發高檔房地產，尋求相對較高的回報。未來幾年高檔住宅價格可能大漲。應側重于高檔房地產的開發，避開保障房增加帶來的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年，可以到一些小開發商手中淘地。另外原來房價也不夠高，大家的抱怨也不是那么重，很多中小城鎮的收入水平還不錯。提前進入一些城市建設的新區謀求發展，花大力氣搜集城市規劃變動信息，特別是新區建設信息，提前進入，與政府通過合同約定好，相對長期地持有土地、獲取巨額土地增值回報，一定要去找這樣的區域。

　　附：董藩教授南京演講現場實錄

　　【董藩】：各位領導、各位朋友很高興再一次有一個機會來南京跟大家交流。我們看到了報導說南京公布商品房的成本，限制利潤幅度，當時我在央視的時候我都提到了這個觀點，我可以跟南京市場打個賭，如果他能夠不顧一切地采取措施，去限制這個利潤率的話，三年之內，房地產要挎掉，五年之內國民經濟要衰退。不管怎么說，我打聽了一下，這個政策到最后是無法執行的，經濟的問題一定要有經濟的手段去解決。房價到低我們從來沒有一個標準到底是多高或多低。我們是13億人口，我們可用的土地還是很有限的跟加拿大是完全不一樣的，現在在國外主要是二手房在交易，我們國家主要是新房，新房和二手房的價格是完全不一樣的，我隨口可以說出，十點八點的理由，中國房價跟外國房價是不能比的。我們不清楚房價到底是多少才是合適的？我們總是跟過去相比，過去的房價是非市場大供應的，以前有大量的房改房，和歐美發達國家不一樣，從這個角度來講，資產還有膨脹的過程，有很多非常理論化的東西需要研究。我們看到沖刺大家耳朵的都不是一些很理性的觀點。合理的房價到底在哪里？今天我們沒有時間去談論這個問題。我今天跟大家談幾個非常實的問題。我們主要談中小企業的發展策略。在座的各位開發商幾十億以下的開發商怎么來生存？

　　房價我可以告訴大家一個結論，房價在特殊情況下才會發生波動，是肯定會漲的，規律就是這個樣子的。我借鑒西方的闡述并不是非常完整，我加了兩個概念，一個是房地產是沒有替代品的，不然我們很難改變他需求變化的趨勢。這是一個市場規則房地產需求的東西一定是上漲的，人口總量又在增加，大量的工業地產的出現，所以大的趨勢很能改變，宏觀調控改變不了城市化的進程，宏觀調控也不能讓這些未婚的人不去同居，宏觀調控有些方面是能解決的，有些方面是解決不了的，我們必須面對這樣的問題，然后研究怎么樣去順應這個潮流，然后讓房價相對趨穩。如果房價下跌15%，全國有一半以上的工地是轉不動的，有80%的工地就要停下來了，金融也會成問題，還有房價大的盤原來賣一萬或者八千塊錢，現在賣六千，那原來買房的人就會覺得吃虧了，他們一定會要求退房的，像這種情況，萬科那邊有業主提出來怎么怎么樣等等，一定會這些這樣的問題，我們需要有一個穩定的環境，不希望有那么多人到政府去鬧事。這要從幾各方面來談，房地產經濟是國民經濟的龍頭老大。房地產市場不會出現像股市下跌的問題。像當年的日本、泰國他們都是極端情況造成的。

　　情緒是情緒、愿望是愿望，我們在規律面前還是要尊重事實。08年房價會怎么樣，基本的判斷仍然是上漲，可能會趨緩，我們要分析幾個大因素，一個是土地控制面積問題，控制面積不是賣不要的面積，不是市場消化不了的面積。這就意味著什么呢？意味著現怎的供應是多少呢？我過去批評整個國家宏觀調控在思路上出現了問題，一切的思路都能驗證，因為我們供求關系緊張，只能導致房價持續上漲，我們沒有辦法改變市場變化的趨勢，看看現在的情況是什么樣子，從03年以來，市場的存量供應一直是在下降的，因為市場的供應越來越緊張，需求卻在不斷地膨脹。每個城市平均還有60幾個鎮，只有一千套房子，是這么一個狀態，全世界經濟范圍內，只有我們國家買房子還要求人，不求人買不到，這是我們面臨的市場狀況。他在未來的一段時間內，仍然會發揮作用，就說上漲的壓力非常大。全國來看，房地產市場的住宅是嚴重下降的，他還會影響兩年左右的供應。當然也有跟他相反的力量，我們會看到這樣一個數據，新開工的面積有上漲的趨勢，但從06年有點下降，施工面積上漲的幅度比較明顯的，竣工面積是在下降的。我們放地的時候，盤越來越大周期的確是長了，開發商也有人為的原因，那么在未來從05年之后，這個巨大的施工面積，在未來的兩年當中會大量地吐出來。未來的增量會也明顯的增加。

　　還有一點關于保障房的問題，過去政府保障的力度不夠，現在要加強保障。加強保障會使一部分購買力得到政府的支持。正常的市場會因此受到影響。我們看到個別報道，深圳要建十萬套保障房，應該說這個量還是不小的，因為這個量供應上來的，應該對市場的漲幅是有沖擊的。還有整個需求受到了抑制，購買能夠和愿望下降，提高首付的作用得以體現，提高利潤的作用明顯顯現，存款準備金率不斷上吊，審查的嚴肅性提高；政府干預貸款規模和時間，過去已經發生過。還有關于物業稅傳言的影響，可能很多人也一直很觀眾，我早就說過物業稅三年五年搞不出來了，這個問題是非常非常復雜的，還有其他一些原因，包括今天我們這個活動是媒體搞的，媒體當中也會有很多并不科學的話放出來。所以總體上來看，這個需求的確還是受到了抑制，這也是緩和房價上漲趨勢重要的因素。與他相聯系，就是整個的預期發生變化，這種看法可能會發生變化。這次的觀望和過去不一樣，過去一般是持續兩到三個月，現在的觀望背景不太相同，就是什么呢？第一個政府承諾要給老百姓一些補貼，這樣的話，老百姓的情緒得到了很大的舒緩，對政府的信心增強了。這樣他對市場那種急迫的心情就會下降。另外最近出了拐角論，比如現在有個五星級酒店，他的老板說，的確我這一次進的一些肉有問題的，大家不要來吃飯了，那么的確大家會相信，對吧，如果是另外一個人說的，盡管他們是局長，那個飯店的肉可能有問題，但是不會有那么多人去相信他，大家知道這種心理吧。我們說王婆賣瓜自賣自夸的。

　　這一次的觀望，可能要達到什么程度呢？比以前的趕往時間要長，可能要大約半年左右才能逐漸逐漸恢復過來。這是我們上面看到的，即有促進房價上漲的趨勢，也有促進價格趨緩的趨勢。這種情況下，房價會上漲，但會趨穩。這種情況下，小開發商怎么辦？整個規則變了，跟過去大不一樣，盡管房價是穩中有升，但是規則變了。過去政府不太強調住房保障，第二我們不再調宏觀，還調控微觀，還有一個問題就說，對價格還有另外一些措施，比如說限價房的問題我不太贊同。管制房價的結果是使房價漲得更高。我們現在確實是在干預房價的形成，一些政策也不可能馬上就會發生什么大的變化，所以中小開發商的確有一個調整問題，還有大的背景，當社會認為房地產存在暴利的時候，房地產業的好日子就結束了，大量開發商的進入開發領域，會攤薄它的利潤。

　　全社會會形成對開發商制約的輿論環境。整個市場的狀況全部變了。所以開發商必須調整發展戰略。最近我總結一下，我給你這么幾點建議，高度關注工業地產發展趨勢，拓展發展思路，工業地產具體指工業類使用性質的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業類土地上建筑物通常包括工業廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等。工業地產進入市場調配資源地時代，以政策為主導的調配方式淡出歷史舞臺。這種調控將大大提升工業地產的價值。小企業怎么辦？工業地產發展前景是非常廣闊的。工業地產的回報率有多大，我可以給大家看一張圖（如圖），在未來你說七年八年十年，我現在說不清楚到底這個過程是多長，但是我估計六七年市場就會成熟了。工業用地增加了商業住宅用地，他們那邊的漲幅就會大大緩解下來。

　　學工商管理有個藍海戰略，生意生意、要生成心意，這才叫生意。一個人的創造力等于信息加思維模式。小企業怎么辦呢？第一要搭乘到最后一批協議用地的“末班車”。要選好區域、研究模式，第一你可以直接建工業項目，然后適時出售股權，回避交增值稅；第二個思路，雙方合作，適時撤出（按照即時土地價格）；第三個、持續經營，爭取經營收益、土地增值、上市三種機會；四投資有科技含量的工業項目，爭取上市，再裝入地產部分，或地產公司通過自己的工業上市項目借殼上市，獲得幾十倍增值收入。開發商要選有科技含量的項目。有科技含量的，一旦上市了以后，用你的房地產企業，你自己建自己的工業企業，就會導致你整個資產可能會增值幾十倍。我們也不要瞧不起工業，有些項目回報很好，主要我們能夠低價買入持續持有最優質的資產，具有世界性的成長空間。只有做工業也可以把個地握在手里。土地是財富之母。

　　我要告訴大家，從經濟學的角度研究發現，工業地產的回報要強于商業。商業服務業服務的主要是周邊的市場，只有工業才是世界性的，一般的服務項目不可以賣到國外的。500強里基本無地產企業的，麥當勞是個啟示，我們現在的蓋房子賣掉的模式過時了。那么區域怎么選？每個省都有好的區域，比如剛才看到的南京，南京過去的輝煌讓我們很欽佩，南京的未來更是值得期待。但是從全國來看的話，他有很多值得關注的點。我們要關注四個增長區，大連長興島、天津濱海新區、曹妃甸、北部灣。

　　進入一個市場要掌握好時機。最值得關注的是大連長興島，從國家發展趨勢來看，也要關注這個區域。我們過去的發展戰略是西部大開發戰略，現在來講的話，應該說從政府的密度上來講，有所緩和，也所下降。現在國際競爭這么強，政府的壓力也很大，軍事上要想強大，工業就必須強大，工業強了，軍事才能強。我們跟美國和其他國家還有很大的差距。新的領導班子他們就研究了一個新的發展戰略。我們國家領導人在篩選接班人的時候，我們就發現篩選年輕的。我們未來要建自由港，大家認為長興島是最適合建自由港的。長興島是在大連范圍內的島，我們估計在未來的五六年當中會投進去五六千億（如圖）。大家看它很容易封閉起來，變成自由港，要想發大財要研究國家的發展戰略計劃。這個城市將由誰來干，新加坡和我們一塊來干。他的定位是什么呢？有利于形成政策性地區，易于設立出口加工區或自由貿易區。長興島已經是中國政府同新加坡政府合作的項目，長興島的全島規劃將由新加坡裕廊國完成，將是裕廊在中國完成的最大的項目。商務部正在辦理長興島的國家級開發區問題。國家主要領導人已經與新加坡領導就合作問題進行了溝通。李光耀同志在中國講話緊抓這個島，這個島的人脈關系及其豐富。上上下下都是非常支持這個島的開發的。我們看這是新加坡搞的規劃（如圖）。港口建設的力度是非常大的，港口規劃分了五大片。大家看一些大型企業已經進駐了，比如說全球排名第六位的造船企業，韓國STX集團，也得有兩百億的投資。新加坡萬邦集團已經進駐長興島，總投資約7億美元。中石油的項目有多大呢？估計到達到六七百億。其他的熱電集團投資25億人民幣。總之這個地方需要有特殊政策，我們要在政策沒有出臺之前殺進去。

　　第二點要考慮到沿海到北方發展，從這次宏觀調控的情況來看，沿海地區除了兩個省份影響比較大，別的地方還無所謂，北方受影響比較小，特別是往北去，遼東半島這個地方我認為是非常有前途的，因為居住環境來講，這個地方是最理想的居住環境，江蘇這邊就有點熱，從全國范圍內來看，有錢人和一些企業家都普遍在這里買房子。我們做投資的是什么？就是研究市場和回報，為什么要到沿海發展，沿海是富人集中的地方。在這宏觀調控當中，我們廣的影響是比較大的，北方的市場相對是比較穩的。為什么一月份公布的數據仍然在上漲，這就給我們一個啟發，我告訴你，第一次的宏觀調控，我們研究了一下，北方受影響比較小。比如說山東這一帶，很多很好的地方，煙臺、威海包括很多小城鎮，青島的小城鎮有兩年沒有啟動了，但是在未來的兩年當中會啟動，但是仍然是非常非常好的。我高度看好山東這個市場。你們在座的各位到外地去投資，不妨到山東半島去看一看。

　　第三要側重于開發高檔房地產，尋求相對較高的回報。未來幾年高檔住宅價格可能大漲。應側重于高檔房地產的開發，避開保障房增加帶來的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年，可以到一些小開發商手中淘地。在這里我講一個觀點，要想方設法淘地。保障房最主要是建在大城市，中小城市那邊，政府沒有經歷去管他，另外原來房價也不夠高，大家的抱怨也不是那么重，很多中小城鎮的收入水平還不錯。提前進入一些城市建設的新區謀求發展，花大力氣搜集城市規劃變動信息，特別是新區建設信息，提前進入，與政府通過合同約定好，相對長期地持有土地、獲取巨額土地增值回報，一定要去找這樣的區域。

　　今天講的五點，這是我想到的，目前中小企業開發商應該關注的。謝謝大家！

　　【問】：目前關于拐點問題，我想替百姓問個問題，就是現在我們該不該買房？

　　【董藩】：這個我沒有辦法回答，你需要你就買，你不需要你就不買。

　　【問】：現在物業稅討論得也是比較熱的、比較敏感的問題，很多人關心究竟怎么收、什么時候收？

　　【董藩】：物業稅征不得了，我們把很多問題想得太簡單了。我們有一個類似的東西，過去說征遺產稅到現在為止沒有征出來。我們連公布官員的財產都做不到，怎么能征遺產稅呢。現在也沒有思路征物業稅。你說我值八十萬我就值八十萬了，是有爭議的。按照價格征和面積征都是行不通的，還有一種思路按照容積率征。我們會發現沒有任何一種思路可以在征。按照發展方向來講是要征的，但我也不清楚什么時候能征上來。

　　【問】：今天我們聽到了很多關于中小開發商走出去的問題，但是我想問一個非常具體的問題，比如說一個區域里面，萬科他的房價在打折，他可以打到九折、九五折，但是一些中小開發商他的發展思路在哪里？

　　【董藩】：房價不太可能出現太大的振蕩。網上的報道是什么，先前買房的人去鬧事了，你這樣做會給政府惹麻煩的。所以政府的出發點我們要看到，政府也在努力地去穩定房價，而不是讓房價下跌，我們也看到了房地產主管部門官員的表態，希望房價穩定，一個企業打折沒關系，我們不管他是什么動機，我們要關注整個市場會不會發生振蕩的變化。

　　【主持人】：謝謝董藩教授這么長時間，這么精彩的演講。我們以熱烈的掌聲感謝董老師！謝謝！