日前，關于物業稅的消息層出不窮，虛虛實實的版本令人摸不著頭腦。在“北京市最快將在今年6月份開征物業稅”的消息被廣泛傳播后，緊接著就有稅務總局出來澄清，表示物業稅征收離實質性階段尚顯遙遠。
連續三年的物業稅“空轉”，已為財稅部門積累了一定經驗，物業稅“空轉實”仍然困難重重，固然因為還有技術方面的困難，但更多還是由于利益分配的問題。除了涉及財政部門與國土、建設部門的財權關系，更為重要的，是如何有效整合土地出讓金和其他各類相關稅費，規范中央與地方之前的財政關系。
應該說，物業稅改革的真正目的，并非是簡單地為政府增加財源，也不是為直接調控房地產市場供求，而是應該定位于為地方政府建立有效的財產稅體系，實現其事權與財權的結合，以此來優化財政管理體制，消除為人詬病的“土地財政”模式，最終引導地方政府行為走向規范。從此角度看，物業稅繞不開土地出讓金的問題。
1994年分稅制后，土地出讓金全部劃歸地方政府，成為名副其實的“第二財政”。據報道，在2006年全國土地出讓金達到了7000多億元的歷史高峰。為此，國務院規定從2007年1月1日起把土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，收入要在地方國庫反映。然而根據央行資產負債表來看，與2006年相比，2007年國庫的月平均余額只超出5647億元，考慮到2007年財政增收超過1萬億元，可以看到土地出讓金基本沒有納入國庫核算。
兩大因素的存在使得以非稅收入方式來規范土地出讓金無法奏效。一方面是非稅收入很難得到嚴格的預算監督，二是土地出讓金對地方政府的作用難以替代。對此，必須從源頭上改變這兩方面因素，從而實現“費改稅”。
首先，土地出讓金“費改稅”，可以從根本上改變地方政府在獲取土地收益方面的權利義務不對稱。轉為稅收后，起碼在形式上要向納稅人負責，增加用于民生的支出。其次，對于財政監督的嚴格程度，一般預算高于基金預算，基金預算又高于預算外。如果實現“費改稅”，便使土地相關收益都要進行公共預算程序，增加了立法、司法的外部制約手段。我們看到，現有規定土地出讓金部分用于農民補償、廉租房建設等，實際上都沒有真正約束，一旦“費改稅”后，則可以直接在財政支出中明確安排這些項目。再者，把70年的土地出讓金一次性征收的模式改革為物業稅，一方面增加了物業的持有成本，起到打擊房地產投機的作用，另一方面也使地方財政有了長期穩定的財源，有利于土地資源保護。
當然，在城市化帶來當前巨大資金缺口的情況下，要真正替代土地出讓金對地方政府的重要性，就需要為其建立財政、金融兩大支柱。前者圍繞物業稅展開改革，后者則需要以市政債券改革為重點，這也是市場經濟國家解決地方政府財政困境的基本方式。雖然很多人還擔心地方發債的風險，但考慮到地方政府已通過各種“準市政債”來籌集建設資金，使地方隱性負債走到陽光下顯然利大于弊。
