在沒有新制度的強制保證下，物業稅非但不能實現降低房價的“直線”邏輯，反而會被強大的利益集團所利用，到時候房價不是更低，而是更高。

　　物業稅在質疑聲中“激流勇進”，有關部門似乎寄希望于這一政策的實施能有效緩解居高不下的房價問題。原計劃需要五年的物業稅改革在相關部門的大力協助下可能會提前出臺，今年初，國家稅務總局將“研究物業稅方案”列入2007年的工作范圍；建設部門也表示，將通過“有區別的稅收政策”遏制住宅盲目消費，這也隱喻了保有稅已是箭在弦上。物業稅政策，很有可能成為繼存款準備金政策、利息稅政策之后作為房地產宏觀調控的“殺手锏”祭出。

　　物業稅政策的基本思路是“將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅”。沿著這一改革思路，在理論上不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產投資開發風險，均衡各方稅負，增加國家稅收，而且土地開發成本的降低，高房價也就自然得到抑止。根據一些樂觀的估計，物業稅的實施將使房價下降10％~25％左右。這個估算在經濟學的成本—收益框架中似乎問題不大。但我們需特別注意，就在這一政策即將出臺之際，一些官員一再澄清“開征物業稅不會取消土地出讓金”。意欲何為？

　　初看時，還以為是這些官員的“畫蛇添足”之筆。其實不然，經典經濟學的成本—收益分析框架盡管是目前為止分析價格的最好構架，但現實的邏輯未必就是如此“直線”：控制成本，就能降低價格。這使得我們對物業稅政策能大幅降低房價的改革思路產生了懷疑。最近，加州大學洛杉磯分校（UCLA）經濟學教授布拉德福德。德龍就專門撰文批駁了這些“單方程經濟學”的直線謬誤。在中國的轉型背景下，更是如此，復雜的政治和利益結構使得政策的“直線”經濟學邏輯變得更加撲朔迷離。基礎性的制度仍未得到實施，民眾的福利和改革遠景并不能得到有效保障，稀缺資源被很少的精英集團所控制。很顯然，這些經濟精英不可能自動放棄既得利益，反而會變本加厲地設置各種障礙，成為轉型改革路徑上的實質性阻力。

　　還記得春節前夕，央行在一個月中連續兩次上調存款準備金。存款準備金政策在西方國家來說是一把政策的“巨斧”。不到萬不得已，是不會使用，因為存款準備金政策這一服藥實在是太猛了，不敢輕易冒險。但在中國卻是另一番景致：屢試屢用，見效頗微。當媒體對此采訪我的時候，我一再表示：與其說是隔靴搔癢的調控政策，不如說是在政策與制度之間權衡與抉擇的“試水”行為，現行的眾多“政策”在很大程度上都是在原有的制度邊緣上不斷“突擊”。但從目前的效果來看，并不理想。談到這幾年的中國房地產，著名經濟學家樊綱教授也不免有類似的感嘆，“我國房地產市場還缺少一個內在穩定器，所以總是需要外部的力量調控來調控去，這是我們沖突和矛盾的焦點所在”。這也就意味著，我們的改革已經在一個“制度”的最底線上極力掙扎。單純的“政策”已經難以扭轉“制度”的困局。如果沒有“制度”的實質性發展，再猛烈的“政策”都將走入“失靈”。

　　當然，我們并不是完全否認物業稅的合理性，但是，我們擔心這些有著良好意愿的政策未必能成功。在沒有新制度的強制保證下，物業稅非但不能實現降低房價的“直線”邏輯，反而會被強大的利益集團所利用，到時候房價不是更低，而是更高。如此看來，打破僵硬的利益集團羈絆，可能比一個英明的經濟政策顯得更加重要。制度改革對于中國的轉型來說，仍然還是最重要的。