在4月發布的社科院房地產研究報告中，專家們做出了房價漲幅將得到有效控制的判斷，最核心論據來自樓市“結構調控”。根據規定，新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶型。如今一年過去了，首批“70-90”房源已緩緩步入市場。但近期不少信息卻顯示，“70-90”房源反而成了漲價“急先鋒”，并成為不少投資客的“獵物”。如年初以來報價為8000元/平方米的上海奧林匹克花園，已經算是區域最貴樓盤之一，但其7月推出的按“70-90”規劃建設的三期房源，報價又攀高至9000元/平方米，且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。結構調控政策為何見效難，本期的上證第一演播室就請來業內人士與大家一起討論。
市場現狀引發小戶型熱
主持人：首批“70-90”小戶型入市后，反而成了漲價“領頭羊”，甚至被不少投資客利用。事實上，此前就有不少市場人士指出，“小戶型并不代表中低價房”，“小戶型的選擇者雖然總體付款數額降低，但單位面積的支付并沒有減少，單價甚至有可能在總價降低的掩蓋下反而提升”。您認為“70-90”房源領漲的原因有哪些？
閔益飛 荒島房產工作室市場研究部 副經理
閔益飛：這個現象主要是由當前的樓市供求結構所致。消費者需求旺盛，市場供應緊張，中小戶型總價低，就算開發商把單價抬高，也不會對需求造成太大的阻礙。具體來看，我認為“70-90”房源銷售熱的原因有三，一是大勢所趨，宏觀經濟走勢好，房價不斷上升，小戶型的價格自然也上揚；二是股市熱后，部分投資者資金轉移，引發買樓風潮；三是購房者的偏好和需求正好與小戶型契合，開發商借機抬高價格賺取更高利益也是意料之中。
薛建雄：結構調控是個宏觀層面的政策，國家通過限制戶型面積來增加供應套數，長期可以起到解決我國人多地少、土地資源緊缺的問題。這個政策有先見之明，但同時也讓房價有“先見之明”地上漲。去年這一政策出臺時造成了開發商的一定觀望，導致了目前新房供應不足，新入市的小戶型少，房價自然上漲。
小戶型“輻射”影響各異
主持人：小戶型的大量建設是否會對大戶型產生影響，造成開發商對大戶型的捂盤惜售及進一步抬升大戶型的價格？
閔益飛：我覺得影響較小。大戶型的房價主要還是受整個樓市的變化而動，需求量也是比較平穩的。開發商不應對大戶型捂盤惜售，無論是大戶型還是小戶型，都有利潤點，增加資金流轉才有意義。
薛建雄 佑威房地產研究中心主任
薛建雄：前面提到，由國土資源緊缺帶來的高房價，將會讓高品質的小戶型成為未來住房主流。屆時的房價和稅費，也會讓大多數人買不起也不愿意使用大戶型。但這是一個長遠趨勢，目前大戶型還會受歡迎，所以開發商會因考慮到大戶型今后稀缺而惜售。
主持人：新入市的小戶型的價格領漲是否還會拉動周邊二手小戶型的價格？
閔益飛：不會。二手房市場體系還是比較獨立的，這兩者之間的必然聯系不大。二手房源一般入市時間較長，房東最多也就是把二手房價與一手房價之間的差距逐漸減少。
薛建雄：肯定會。新房價漲會拉動周邊二手房價格的上漲，其中包括小戶型。但是這些二手房小戶型的價格漲幅應該會小于新的“70-90”項目，理由是目前的自住購房者都希望有較好的居住品質，以往的小戶型不一定能滿足現在的需求。
住房合理配置很重要
主持人：從市場動態來看，結構調控似乎“事與愿違”，您認為今后這種市場局面能否得到緩解？政府是否會繼續出臺相關政策共同調控房價？
閔益飛：是否會繼續出臺政策不好說，但我認為短期內不會，因為政策出臺后，是否有效果，總要進行評估，這是需要一段時間的，而從“國六條”出臺至今1年的時間，對于“70-90”政策的生效還是顯得有些短的。
薛建雄：由于看到長期房價會因資源緊缺而上漲，投資者加大了對房地產的投資力度，導致了房價加速上漲，也使得調控沒怎么起效，這就需要政府出臺更為嚴厲的調控政策，如物業稅等，應該盡早出臺———讓投資者得不到高回報，這才能進一步起到調控房價過快上漲的作用。
主持人：專家能否預計一下政府除了“70-90”結構調控以及諸如“兩限房”政策等，未來小戶型的發展還將呈現出怎樣的態勢？
閔益飛：分析未來的態勢，先要看到，現在是整個宏觀經濟較熱，任何經濟效應都是與大環境聯系的，不能單獨看待，所以當前的整體熱決定了房價走勢至少不會走低。同時，開發商也發現了小戶型熱銷，所以加緊設計開發，但是真正關鍵的環節在于開發商怎樣去供應。
薛建雄：要實現土地資源的合理使用，住房就必須實現梯度消費，還需要解決二手房的流通問題，幫助實現住宅資源的合理配置。另外，住宅節能也是發展趨勢，全裝修將得到推廣。以上這些最終都會增加建筑成本，從而影響房價，所以通過降低面積來實現住宅的高品質、低總價勢必成為主流。
上海證券報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業稅？ 物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環節物業稅的完善是重中之重。
對此，復旦大學經濟學院副院長孫立堅教授認為，在醫療、社保狀況未改變的情況下，老百姓對未來的擔憂勢必轉化為目前的過度儲蓄行為，取消利息稅可能不利于降低儲蓄率。印？華表示，社會保障永遠都難讓所有人滿意，政府應該把人民的注意力引導到創造財富的熱情里，而不是引向財富分配的熱情里。
