商鋪投資一直是房地產投資中保值升值的首要選擇，“一鋪養三代”的說法深入人心。但由于一手房價的飛速上漲，更多投資者將目光瞄準了新房市場，投資需求比例已經明顯超過拆遷、結婚以及改善居住環境的比例。反觀商鋪投資市場，多家市中心的產權式商鋪“黯然消逝”；一手社區商鋪已沒有前幾年的搶購風光，而原本熱鬧的商鋪租售行情也不溫不火。據記者了解，原本試圖在商鋪轉手市場大展宏圖的多家大型中介都將相關商業拓展部撤銷，低調退出。難道商鋪投資已然過時，這個市場究竟怎么了？

　　鋪主只租不售 新街口無鋪可買

　　當記者從某中介負責商鋪租售的人士口中得知，新街口地區已經沒有什么像樣的商鋪可買時，相當驚訝。這家來自浙江的大型中介剛進入南京不久就設立了商業拓展部，專門負責與外地的大型百貨公司以及商業企業溝通，為他們拓展南京市場尋找合適的商鋪。但半年下來，一個合適的商鋪都沒有找到。該人士很無奈地告訴記者，現在要想在新街口買二手商鋪幾乎不可能，基本上所有的商鋪都只租不賣，而出租的店面也都是市口不太好的地方。

　　因為大型公司需要的是面積大的商業門面房，那么，面積適中、適合個體經營的小店鋪能在新街口找到嗎？記者在網上房地產房源登記信息中看到，一個多月以來，個人加上中介發布的出售新街口附近的商鋪信息只有區區數十條，而一周以來出租新街口商鋪、門面房的信息也不到30條。記者聯系了一位賣管家橋附近店鋪的賣主，她說如果不是因為要離開南京，她也不會賣這樣中心地段的店鋪。

　　跳單太頻繁 中介放棄租售業務

　　雖然新街口地區的二手商鋪轉手少，但河西、仙林、江寧、江北乃至南京主城區內都有很多商鋪在轉手、轉租，加上現在各新建樓盤配套的一定規模的社區商鋪，對于中介市場而言，這看似是一塊“大蛋糕”。但據記者了解，目前南京的品牌大中介都沒有成規模的商鋪門面房租售業務，直接幫開發商代理銷售的除外。我愛我家、順馳不動產等多家大型中介的負責人表示，都曾經大力去開拓過這塊市場，但都無果而終，最根本的根源在于“頻繁而肆無忌憚的跳單”。

　　“商鋪轉手不同于二手房，客戶看中了二手房，中介帶買家去看房，房主一般不會出面；而商鋪一直在經營，買家看鋪的同時一般都能與鋪主碰面，這就間接促使了買賣雙方聯合起來不付傭金，撇開中介交易，中介的作用就真的僅限于‘牽線搭橋’，這樣的虧本生意還有哪家愿意做呢？”不僅門面房的轉手跳單多，商鋪的轉租也是同樣的情況，盡管商鋪租售的傭金高于普通住宅，但多數中介還是選擇放棄。反之，從開發商那里直接接手一手商鋪，代理銷售倒成為不少中介另辟蹊徑的方式。

　　稅費至少交16.6% 商鋪炒家“炒”不起

　　“現在二手商鋪轉手交易的稅費很高，比一手住宅要高很多，賣家轉嫁給買方的稅就包括當初購入所交4％的契稅，5.6％的營業稅，交易差額的20％的個人所得稅，3％的土地增值稅；買家還要再交4％的契稅，比起投資高檔房11.6％的稅，商鋪投資的風險更大。雖然說起來，商鋪的投資回報很高，但由于南京的商鋪市場一直發展緩慢，整體成交量有限，價格上漲趨緩，而轉手的稅費一年比一年高，很多商鋪投資者轉向獲利更快的一手住宅市場�！蔽覑畚壹沂袌霾拷浝硎胬蚶蛘f。

　　炒家“炒”不起，對于鋪主而言，轉讓的成本高、風險大，不如通過租賃的方式回收成本，獲得收益。

　　社區商鋪死多活少 養鋪期5—10年

　　與鬧市區稀缺的鋪源相反，新建樓盤為小區配置了相當規模的社區商鋪。前兩年，大量社區商鋪入市，開發商前期天花亂墜的宣傳將社區商鋪的“錢景”描繪得很好，當買家以高出住宅一倍甚至更多的價格買下，卻發現開發商回籠資金后就撒手不管了，關于商鋪經營、定位的規劃完全成了鋪主的事。

　　按商業運行規律，社區商鋪的養鋪期一般為2—3年，從小區第一期交房到完全入住，社區商鋪應該以服務小區業主的商業形態為主。但由于一些開發商初期只考慮商鋪的銷售利益，從建設規模到面積劃分，都并不適合社區商鋪的定位，主城小區附近基本的生活配套已然比較齊備，很多社區商鋪從超市到美容休閑到餐飲，換了一家又一家，但都開不長，現在鋪主只能長期空置。“因此，現在商鋪出售鋪源中，社區商鋪占了很大比重。租不出去，轉手又受到地域、價格等多方面限制，這樣養鋪期至少要延長到5—10年。”