“中國房地產的問題，不是稅的問題”記者近日就物業稅這一話題，采訪了南京大學法學院的黃秀梅副教授。
黃秀梅教授認為，當前的中國房地產市場，稅費問題不是房價高漲的核心問題。開征物業稅取消名目繁多的各種收費，客觀上應當能夠降低房地產價格。但是物業稅是否能夠“藥到病除”，使房價出現預期之中的降幅？還是值得高度關注的問題。
開征物業稅
抑制了交易量而不是價格
從長遠來看，物業稅無法真正起到降低房價，穩定市場的根本作用。房價也無法回落到人們心理預期的水平。
物業稅的實質在于把包括土地出讓金在內的稅費均攤成70份（以住宅為例），按年收費，這樣在房產交易環節產品成本將大幅降低。但房地產開發成本的降低，不一定必然導致房價的降低，因為物業稅只是從開發成本的角度影響價格。然而，住房價格高低的影響因素是多方面的，土地的供應、價值規律決定的供求關系、居民的收入水平以及由收入水平決定的有效需求。在市場壟斷程度很高的情況下，稅收成本必定被轉嫁給在交易中處于弱勢一方，從而物業稅課征的結果是抑制了交易量而不是價格。
另外，黃秀梅教授還指出，從物業稅對世界其他國家和地區房地產市場的影響來看，開征物業稅，房價也并非就非常平穩。如：香港、英聯邦國家和美國都征收了物業稅，但最近幾年英聯邦各國房價也漲得很快。在這一點上，物業稅或許起到的是社會財富再分配的作用，但并沒有抑制房地產市場價格的功能。就我國而言，從稅收的功能來看，我國稅收的收入功能相對更為突出，而作為經濟杠桿的調節作用并不明顯，現行房地產稅收體系中的許多稅就是如此。
房地產市場急需
市場經濟下的供需調控
房地產市場無論如何調控，市場經濟條件下，依然要受市場規律制約。從目前的市場供求關系來看，房地產市場依然有著巨大的需求空間。城鎮化帶來的大量進入城市的農民，異地就業的大學生畢業生……這些都是住房的剛性需求者。在需求無法滿足的情況下，房價仍會居高不下。因此，從政府的角度來說，政府對土地控制權力的適當讓渡，提供更多的廉租住房、經適房以滿足需求，真正地減緩了市場壓力，房地產市場才能降溫。
這一點上，香港的做法很值得我們參考。政府提供大量的廉租房，供暫時沒有能力買房的人入住，例如大學畢業生。當大學畢業生具備了一定經濟實力，不再符合廉租房條件，再自主買房。這樣房地產市場就處于一個良性的循環當中。
另一方面，土地環節聚集了大量的房屋開發成本，導致房價難以降下來。拿地的高成本，施工過程中的層層發包轉包等費用，都無形中增加了最后“產品”的價格。這些成本最終滾雪球般轉嫁到消費者身上。如果征收物業稅以后，沒有降低這部分費用，對于買方人來說是不公平的。
此外，較高的居民私有住房比例也是造成高房價的一個原因。據一項調查統計顯示，05年中國居民私有住房的比例已經達到72.8%，這一比例超過了很多發達國家的水平。根據豐業銀行的統計資料顯示：加拿大房屋私有率為67%、美國房屋私有率為69%，而歐洲一些國家的住房私有率則維持在40%左右。相對于注重私有化的西方發達國家而言，中國卻擁有如此高的住房私有率不禁讓人驚嘆。這與中國人傳統的消費觀是分不開的。但是在這樣一個人口龐大的國家，想做到“人人有其房”，房價在短期內降下來恐怕是不樂觀的。
物業稅的法理思考
真正的受益者是誰？
盡管《物權法》的出臺為納稅人擁有房產的土地使用權提供了法律保障，但根據我國現行的土地制度，土地的真正所有者仍是國家，政府一方面作為土地所有者的代表，一方面又承擔土地市場管理者的職能，同時還是物業稅的征收機關和受益者，在這樣一個前提下，如果沒有一整套科學完善的物業稅收法律制度、公正的評估體制以及相應的納稅人權利救濟制度，就會為地方政府濫用稅權或進行權力尋租提供極為便利的條件。
其次，由于物業稅設計的一個思路是寬稅基，即幾乎所有的房產都應納入其征稅對象，即便是物業稅開征有助于抑制房產的投機活動，但在事實上仍然不可避免的加重了所有擁有房產納稅人的稅收負擔，尤其是對那些無意于房產投機，只希望“居者有其屋”的納稅人影響更甚。
最后，黃秀梅教授表示，物業稅能否成為有效的宏觀調控杠桿，成為房地產市場的“內在穩定器”，必須結合我國房地產市場的特殊情況來考察。目前的現實是：一方面是土地供應市場壟斷，另一方面土地及房屋需求量不斷遞增的情形下，物業稅能否真正起到房價穩定器的作用，仍然有待于進行深入的理論研究以及實踐的進一步檢驗。
房地產門戶-搜房網
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業稅？ 物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環節物業稅的完善是重中之重。
