9月10日，國家稅務總局和《中國稅務》雜志社聯合推出2004年度中國納稅500強企業排行榜，除了煙草和石油行業占據最顯赫位置，其中“300名內沒有一家房地產企業的名字出現”這一信息，引起了公眾和媒體的關注。與此形成鮮明對比的是，在2002年度、2003年度、2004年度，房地產蟬聯“中國十大暴利行業”之首。2004年，全國完成房地產開發投資13158億元，比上年增長28.1％。成長如此迅速的行業，為何成為納稅的“侏儒”？

房地產行業落榜納稅300強，原因在哪里？（圖：人民網）

　　觀點一：房地產行業規模分散

　　分析其中原因，SOHO中國有限公司董事長潘石屹在接受中國經濟時報記者采訪時表示，這是由于房地產行業分散造成的。在北京注冊的房地產公司就有4000多家，全國有47000多家。而石油、銀行、電信、鋼鐵企業在全國為數不多。如果北京的房地產公司每家平均交500萬元的稅，合計起來就有200億元，也快趕上納稅冠軍“大慶油田”了。他認為，房地產企業沒有上榜的原因之一就是納稅統計是按公司而不是“集團”計算其納稅額，許多房地產公司都是由很多項目公司組成。

　　財政部科研所稅收研究室研究員孫鋼持類似觀點：“從房地產企業來看，規模大的房地產企業并不很多，加上樓盤的開工、建設、銷售的周期性，使得某些年份房地產企業的排名可能會靠后一點。”他表示，排行是按照納稅的絕對額來統計的，不僅僅是統計的口徑存在差異，排行中的許多非房地產企業都是一些規模比較大的企業，比如以企業集團的形式出現的，它可能從事多方面的經營，綜合起來的稅收就比較大。

　　上海財經大學財政系胡怡建教授在接受采訪時表示，2004年度稅收500強的評選主要是按照企業納稅的絕對值，而并非注重企業的納稅貢獻。企業納稅額的大小則由經濟規模大小、同等經濟規模情況下企業的效益好壞、同等效益情況下行業的稅賦差異、納稅的管理程度四個因素共同決定。比如鋼鐵是由規模決定，石油由利潤率決定，煙草由行業稅賦決定。

　　胡怡建指出，房地產企業沒有一家進入前300名，并不代表房地產企業的納稅少，而是房地產企業的規模小。我國的房地產業還沒有成規模，行業特點決定了房地產企業不可能是一個規模型企業。房地產的稅收貢獻不僅要看開發商的納稅，還要加上購房者的納稅。同時不應忽視房地產企業在土地資源出讓環節中的貢獻。

　　觀點二：存在虛報、瞞報利潤現象

　　“房地產商的利潤很大部分是灰色的、或者更加隱蔽的，”國務院發展研究中心社會發展研究部副部長林家彬接受采訪時說，如果將賬目公開，房地產企業就不容易偷逃稅款。“而房地產企業在追求利潤的過程中，許多環節都是灰色的，或者是在地下運行的，利潤在賬面上是看不見的。”

　　“房地產業沒有進入納稅300強，除了開發商偷稅漏稅外，還在于房地產的稅率非常低。”中國社會科學院財貿所城市與房地產研究室研究員況偉大對中國經濟時報記者表示，通過對房地產開發商的調查發現，開發商的平均利潤率在30％左右，非常高。但在高利潤率的同時，稅卻沒有收上來，說明有開發商虛報、瞞報了利潤。從統計年鑒上可以看出，開發商資本的結構中，自有資本占總資本的比例還不足20％，約有30％的資本來自于銀行貸款，剩余的資本則來自于預售款等等。如果僅僅考慮自有資本的話，開發商的利潤率可能更高。

　　況偉大為記者算了一筆賬：假定開發商的自有資本占總資本的20％，總資本的利潤率是30％，那么自有資本的利潤率則高達150％。因此，房地產商的利潤就好似滾雪球似的越滾越大，自有資本馬上就會膨脹。開發商的自有資本通過銀行貸款和預售款的杠桿作用，不斷增值，實現暴利。

　　背景：房地產企業的納稅“問題率”偏高

　　潘石屹還認為，因每個地方的稅收標準都不一樣，有些地方有許多的優惠政策，也影響了給國家的納稅。當然，也不排除有個別的房地產公司拖欠稅款，甚至偷稅漏稅。

　　華潤置地財務副總監任毅對記者表示：“規范的房地產企業都是照章納稅的，”

　　雖然房地產商們覺得被指責欠稅偷稅漏稅很委屈，認為企業偷逃稅款也是個別現象，但據了解，房地產企業的納稅問題一直突出存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市稅務部門公布的欠稅企業，很大一部分都是地產企業。北京地稅在2003年至2005年上半年對1103戶房地產企業進行納稅檢查時發現，有問題的房地產企業多達725戶，有問題率高達66％。問題房地產企業補稅總金額高達10.05億元，繳納的滯納金、罰款達7708萬元之多。