中國改革開放20多年來，很多人都有了不動產。在這樣的發展背景下，調控房地產市場，除了運用原來的行政審批手段、資金供應上的政策配套和貸款調控手段外，還有稅收手段。

　　如何發揮稅收對房地產業的調節作用？從近期看，一方面應從調整改進稅率設置和加強征管入手，另一方面應清理一些地方不符合規定的稅收優惠政策。從中長期看，應當積極考慮和推進相關稅種的改革與完善。

　　目前我國房地產稅費制度存在“兩個雙軌制、一個不規范”，即內外資、城鄉兩套稅制及收費項目繁多、規范程度低。稅費種類過多，設置重復，負擔較重，這些主要問題導致我國房地產現行稅費體制不利于房地產業與房地產市場的長遠健康發展。

　　要促進我國房地產業健康發展，增進住宅的建設與消費，合理實現居者有其屋的目標，應當對目前的稅費體制進行改革，理順稅制，簡化稅種，減少住宅建設與經營中的稅費負擔，降低開發建設、經營環節的稅負，適當提高使用和占有環節的稅收負擔。

　　概言之，我國房地產稅費改革勢在必行，其總體思路應該是：取消不合理收費，開征統一的物業稅（又稱不動產稅、財產稅）。

　　現階段地方政府為解決自身財政拮據，會采取一系列非規范化的籌資、融資方式。而與土地開發相關的“批租”、“使用權轉讓”收入，是近年來地方政府實際可用財力的重要來源，尤其在一些工商業活動較繁榮的地區和西部開發首先啟動的地區，“土地財政”占地方財政綜合收入的比重相當高。有相當數量的地方政府，已具有對“土地財政”高度依賴的特征，土地開發利用上短期行為的色彩濃厚。地方財政對土地交易收入的普遍依賴，也是地方政府壟斷土地一級市場的動因。

　　目前地方政府特別看重的土地財政，都是看重土地開發的初級市場，或者是交易環節所產生的收入，但交易環節的波動性大、可靠性不足。而物業稅是一種持續的常規性財政收入流，能為地方財政提供穩定的基礎，因此可以看作是切斷這種依賴，并為地方財政收入提供穩定來源的手段。應當逐步把物業稅培育、發展為地方政府的主要財政收入。

　　結合物業稅改革和財稅體制深化改革的要求，在事權問題上，需要清晰地做出一個界定，總體上建立健全與事權相匹配的財稅體制。事權是進一步深化考慮財稅體制改革的整個鏈條的始發環節。而把物業稅清晰地在中國改革上界定為比較低端的政府，應該是比較合適的。因為一旦確立市縣層級的地方政府，把物業稅培養成自己大宗、穩定財產稅的時候，就隱含著其主要職能定位于優化本地投資環境的要求，即只要地方政府專心致志地把投資環境優化做得有成績，轄區內的不動產就進入升值軌道，地方政府收入就穩定增加。這也就是他的最主要的財源建設。每隔幾年重評一次稅基，每一次評稅基，都是他自己財源建設成果的“套現”。這樣一種情況正好是一種良性循環。

　　應該從建立公共財政框架的總體要求上把握房地產稅費改革。通過“鄉財縣管”、“省管縣”等改革，把現有的五級財政縮減為中央、省和市縣評級三個層級。在此基礎上，由市、縣平級（首先是財政平級，將來可能行政也平級）的地方政府來管理房地產稅，這既符合房地產稅稅基不流動、穩定性很強的特點，也可以減少征稅過程中信息不對稱的問題。

　　在地方不同層級之間，關于可能發展起來的物業稅收入的分享，也應該更強調一下鮮明的指向。有條件的地方，都應當推行省直管縣的改革實驗，這已非常明確的寫入最高層次的決策性文件，并邏輯地聯系著“減少行政層級”的要求�？梢哉f這是配合建立健全與事權相匹配的財稅體制的一個戰略性的明確要求。財政層級和行政層級兩個方面，實際上是內在連接的�；�于這樣的要求，可以考慮在中國的物業稅改革實踐當中，盡可能把物業稅收入定位在市、縣這樣一個扁平化后的基層層級上。因為如果實行省直管縣，那么體制的平臺實際上從地方的省以下四級，變成省、市縣兩個層級。鄉鎮這個層級問題，現在已經有望由“鄉財縣管”解決。

　　如果市縣掌握物業稅，主要是掌握自己轄區之內的稅源。而市和縣行政不同級的情況下，可以先財政同級，都直接對省搭財政體制。將來不一定嚴格要求在市和縣之間分享物業稅。但是，在過渡過程當中，可能分享在一定階段上不可避免，但是如果最后走到了清晰的省與市縣兩個層級，省基本上不介入物業稅的征收，那么市和縣各有各的物業稅。而且，相互之間他們沒有財政體制的上下級從屬關系，都是在一個平臺上直接對省。

　　對于把個人占有用于消費的住房也納入物業稅，雖然最終是有必要的，但是不宜作為近中期的目標和重點討論。在短期內，應該更強調的是把物業稅推出了以后，還是主要針對著經營性的和自己住房拿去出租這樣的房地產（當然，這在管理上有更高的要求，得區分是不是出租，而很多人把這個信息掩蓋著）。到了一定的火候，再進一步提出把物業稅覆蓋某些個人消費用的住房。我的建議是屆時首先提出對于最好界定的、用于消費的高檔豪宅，比如獨立別墅，開征這種物業稅，也可連帶若干很好掌握信息的高檔豪華公寓住宅。一般中低等的住宅，建議先不提出對他們開征物業稅的問題，這個問題可以放在中長期的研究上。這樣有利于使中國不動產稅的改革比較平穩地、抓住重點問題向前推進。