2006年的二手房市場顯然是個多事之秋。北京市場在歷經四次波動之后，8月1日終于迎來國稅總局的一紙“強征令”。這是夏天里驟起的暴風雨，還是冬日里的陽春白雪，業界對此猜想不斷

　　近日，有關二手房的話題似乎從未間斷過。

　　7月26日晚，《國家稅務總局關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（108號文）突然現身，由此，爭議長達12年之久的二手房個稅終下“強征令”—自8月1日起，全國個人轉讓住房須按“財產轉讓所得”項目繳納個稅，稅率為20%，即，（實際轉讓收入—房屋原值—合理費用）×20%=應繳個人所得稅額。

　　頓時，北京兩千多家房地產經紀公司不亦“忙”乎，交易量成倍上升。北京地稅局大廳里前幾天也顯得格外熱鬧，很多業主都集中忙著辦理二手房產權過戶手續，希望能在二手房“新政”到來之前抽身事外。

　　遲到的飛“稅”

　　其實，早在今年1月1日，廣州就率先開征20%的二手房個稅。當時曾引起深圳乃至南方各大城市的連鎖反應。但北京一直只是在傳說中，大家似乎不愿直面這一心痛時刻的到來。

　　然而，此次“強征令”的出臺，終于結束了使許多人關于二手房個稅的觀望與拒絕，這一政策早在去年就曾在北京部分地區試行過，但市場運作的結果最終確定為個稅征收采取自愿原則，不與產權過戶掛鉤。

　　“從這一點上來說，此次‘強征令’并非是征收個稅的新政策，只是它與以前個稅征收政策最大的區別在于變自愿交稅為強制性征收，并嚴格采用‘先征后稅’的原則。”21世紀不動產北京區域分部副總經理寇海龍如是向《財經時報》記者解釋，此次強征二手房稅費不僅包括個稅，還包括營業稅及契稅、印花稅。“108號文”實際上只是原有政策的一個強調、補充和細化。

　　乍看起來，按銷售收入的20%繳納個稅，所繳稅費再一次提高了二手房交易過程中的成本，降低了業主自身的預期收入，從而讓一部分業主從心理上難以接受。然而，我們需要明確的是，其合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。也就是說，當實際轉讓收入減去這些曾經發生的各項合理費用后再按照20%的稅率計算個稅，其實已在很大定程度上降低了個稅的總金額。將其歸納為計算公式可表示為：繳納的個稅總金額＝（實際轉讓收入-房屋原值-轉讓稅金-合理費用）×20%.它的具數并非如傳說中那么“可怕”。

　　例如，一套原值為50萬、按揭貸款40萬的二手商品房，在還款2年后，通過經紀公司出售，轉讓后的實際售價為80萬。其中，原辦理按揭的各項手續費總計約為原值的1%.

　　（1）稅金：契稅＝50萬×1.5%＝0.75萬；營業稅＝實際售價×5.5%＝4.4萬；印花稅=50萬×0.05%=250元

　　（2）各項合理費用：裝修費用＝原值×10%＝5萬；貸款利率＝貸款額×貸款利率×2＝40萬×6%×2＝4.8萬；其他各項手續費用＝50萬×1%＝0.5萬

　　通過上述數據可算出：繳納個稅總金額＝（80萬-50萬-0.75萬-4.4萬-250元-5萬-4.8萬-0.5萬）×20%＝2.905萬。

　　強征難抑房價漲勢

　　但誰愿意平空被掏走這“2.905萬”的稅費呢？

　　一位姓葉的朋友向記者表示，最近本想用手里的一套小房子去置換一套“二手”大房子，但這次“強征令”的出臺了讓他的希望徹底破滅。“還是再等等看吧！” 他說。

　　這不由讓人探究起此次“強征令”的初衷。

　　“‘108號文’將打消部分人過度購房的趨勢，讓虛高的房價逐漸擠出水分。如果順利實施，會迅速打擊炒房者的投機行為。”財政部財政科研所副所長蘇明表示，它體現了政府為保持社會安定、希望抑制房價瘋漲的態度，是國家抑制房產交易中一些不合理交易的體現。

　　“強征令”的預期目的與實際效果是否有差異呢？有專家表示，抑制炒房行為的收效在短期內難以迅速實現。因為目前土地稀缺才是房價上漲的根本原因，僅靠稅收手段難以改變這一局面。

　　那么普通交易雙方將如何應對這種“劣勢”？如何在“強征令”中免受打擊？

　　寇海龍表示，此次個稅征收的優惠政策還是有的，總結為如下三條：5年以上且是家庭唯一住房的進行轉讓，免征個人所得稅；售房后1年以內，重新按照市場價購房的，采取“先征后退”的原則；不能提供完整、準確原購房發票的，按轉讓收入的1-3%交納個人所得稅。

　　“從短期來說，對整個經紀行業必定是‘利空’的，并將導致近期內二手房交易量下降、房價反而上漲的現象。” 寇海龍強調，解決這一問題的辦法有二，一方面是先采取“捂房惜售”的措施；另一方面即將增加的稅費轉移到買方頭上。但無論怎樣，二手房市場從此難以平靜，整個經紀行業和整體交易可能迎來一場不小的地震。

　　據最新數據統計，從7月28日至31日，短短四天的時間，北京二手房交易量較往常變化較大，如豐臺上漲6倍，朝陽上漲3倍，海淀上漲了近8倍，但8月1日當天普遍交易量銳減。難道這種不必要的業界“地震”就是“強征令”最實在的現實效果？

　　市場規范亟待專業人才

　　當這種二手房“震波”擴散時，二手房評估培訓市場開始燥動起來。因為，“強征令”的出臺旨在規范二手房市場，提高交易雙方實際效益。而這一切則要求經紀公司從業人員的專業素質的提高。試想，如果經紀公司專業人員的對市場或房屋價值評估有出入，那么二手房實際成交額與二手房個稅都將有隨之變化。

　　為此，在二手房市場日漸“火爆”時，國家建設部與勞動社會保障部人才培訓中心就曾做過許多努力，舉辦過各種房地產市場的“估價師”、“造價工程師”、“建造師”等培訓，其中以今年年初向全國推廣的“全國二手房評估資訊師”培訓尤受市場歡迎。

　　“為了提高市場評估能力，增強員工市場的應變技能，我們一直在通過多種渠道來提高員工的素質，以迎接市場不斷變化的挑戰。” 寇海龍向記者坦言，近兩年來，他們已多次進行內部員工培訓，并安排參加國家有關部門進行專業技能培訓。

　　對此，中國建筑設計研究院人才培訓中心主任吳剛在接受《財經時報》采訪時也頗多感慨，因為作為國家勞動社會保障部中國就業培訓技術指導中心的授權單位，他們關于“全國二手房評估資訊師”培訓報名生源一直不斷增長，甚至有來自新疆等地集體報名的許多學員。

　　據吳剛介紹，隨著二手房市場的逐步細致化、具體化、規范化發展，持證上崗成為一種必然趨勢。“全國二手房評估資訊師”的崗位認證將使二手房交易更準確、更順暢。因為，正規、專業的經紀人才對政策的解讀能力、引導消費者應對政策的能力都非常強，交易雙方可放心咨詢，做到買賣房產前，對自己待售或待購的房產心中有數。

　　2006年8月1日轉眼即逝。由于現行的二手房交易手續繁瑣，且涉及到房源評估、辦理按揭、辦理產權過戶、交納錢款及稅金等多個環節，交易流程相當復雜，而強征20%的個稅后，二手房交易對于許多消費者與投資者來說更像一盤下不完的棋。

　　新聞回放：

　　回首北京二手房：“心太軟”

　　1994年1月28日 國務院發布《個人所得稅法實施條例》：財產轉讓所得須繳納個稅。但二手房個稅的征收一直處于地方“自愿”申報繳納狀態，形同虛設。

　　2004年1月 二手房個稅率先在杭州、南京、青島等地強征，幾個月后暫停征收。

　　2005年年初 北京東城區、朝陽區等地再次強征，遭到抵制，不到一個月便取消。

　　2005年10月初 國稅總局拋出“一站式”強征的“156號”文件，效果不大。

　　2006年6月上旬 北京亦莊傳出強征傳言，但北京其它區縣尚未執行。

　　2006年6月中旬 傳言日盛，稱北京7月將全面強征，二手房價或將上漲8%.

　　2006年6月下旬 國稅總局出面辟謠，稱強征未有時間表。

　　2006年7月26日 國稅總局108號文公開，稱8月1日起全國強征個稅，稅率為20%.

　　全國二手房井噴有理

　　國稅總局的“強征令”一下，趕在8月1日大限前辦理二手房過戶的人數激增，導致全國各地二手房市場出現罕見的井噴現象。

　　上海：降價甩賣

　　據悉，在8月1日之前，上海二手房市場交易異常火爆，平均成交量增長了30%-40%，其中虹口區交易量增長幅度最大，達到100%，浦東的交易量增幅在50%左右，普陀區在20%左右。經紀公司業務普遍比平時上升30%左右。值得一提的是，那幾日一次性現金付款的購房者占據成交總量約7成。據調查，虹口區、浦東新區、普陀區的成交價格均下降10%左右。

　　有分析人士表示，賣家為急于脫手而價格松動是引起二手房交易量增價跌的主要原因。但今后，買賣雙方的將回歸觀望，并會持續相當長的時間。

　　廣州： “瘋狂”過后是淡定

　　8月1日的前三天，廣州市房地產交易中心仍在上演著“最后的瘋狂”，許多市民排隊過戶。

　　其實廣州早在去年年底，今年1月1日就實施了征收20%的個稅，但繳費基數里不包括裝修費、按揭花銷。此事曾引起業界軒然大波。許多業內人士對此認為，“強征令”對于那些符合條件的市民是個利好。但不少市民還是不相信新政后可少交錢，因為他們擔心國家新規實施后，廣州有可能調高核定房價的稅率而要多交稅。因此，近日只是掀起一個小高潮。

　　沈陽：搶搭“末班車”

　　為了趕在8月1日前完稅，沈陽各大二手房中介公司也都忙得不亦樂乎，趕著“過戶”完稅。據統計，因為全面強征個稅消息的刺激，僅27日一天，各大中介公司權證部門辦理的加急過戶量較平時增加最多的達到5至6倍。

　　有專家表示，雖然對二手房強征個稅早有心里準備，但新政未給市場留下足夠的緩沖期。事先辦好“過戶”才踏實。

　　杭州：突現交易高峰

　　杭州的房產中介公司這幾天特別忙碌，28日平均每家公司簽訂的房屋交易合同都有三四十套。而杭州市財政局農稅征收管理中心28日共受理業務415起，其中開具不動產發票就有200余單，這個數字超出以往業務量的一倍以上。