二手房交易個稅實施后，京城樓市陷入沉寂

　　自8月1日起，二手房強征20%個稅的政策開始實施，京、滬等地二手房交易細則也相繼出臺：如果能提供完整、準確資料的，按應繳個稅額的20%計算；如果不能提供完整資料的，普通住房將按轉讓收入的1%比例繳納個人所得稅�！按蟪烧�嘉”市場專家認為，在強征個稅的背景下，二手房交易必然進入一個不穩定階段，參與二手房買賣的“準交易人”的心態也會隨之產生變化，主要有三種——觀望派、出手派和避稅派。

　　觀望者居多

　　近日，記者走訪了方莊地區幾家中介門店，與7月末各個中介公司加急過戶的情形相比，記者看到現在各個門店鮮有客戶進入店內咨詢，一位工作人員告訴記者：“現在很少有交易可以談得攏，詢問出租信息的人明顯多起來了。”一位前來咨詢的大姐告訴記者：“不管政策怎么變，我也不愿降價出售，如果價錢實在談不攏，就把房子轉為出租。”據統計，與7月末京城中介公司平均上漲了200%的交易量相比，自8月1日以來，京城主要區域的二手房交易量下降了25%以上。

　　“大成正嘉”市場專家認為這種觀望氣氛還會持續一段時期：“契稅、營業稅再加上個稅和其他交易中產生的費用約占總房價的20%左右。賣房人為保證自己的既得利益不變，會出現”惜售“和二手房交易中”稅費轉嫁“的行為，而與此同時，一些”準買房人“則認為把個稅轉嫁到自己身上很難接受，不如先變”買房“為”租房“，看看價格走勢再說。由此產生買賣雙方的觀望態度也就不難理解了。

　　少數人出手

　　“1%”的細則出臺之后，另有一部分人重新燃起了交易熱情。特別是短線投資者，不再觀望。

　　短線投資者之所以觀望，因為觀望等待的結果是10月份北京市最低計稅標準的提高，屆時房產交易將被附加更多的購置成本，在這種情況下房價本身提升的可能性已經幾乎為零，因此10月之前出手無疑是很好的時機。鑫尊置地市場研究部的監測顯示，以CBD區域為例8月以來房源有大量的增加，甚至一些業主的報價在高位掛牌數月未果后于8月自動跳水急于出手房產。

　　專家認為，“1%”和“20%”到底哪個合算還要看房產的實際情況，比如原價是50萬的二手商品房，2年后70萬出售，裝修費用、銀行利息、手續費等合理費用的免繳稅空間加起來應該是原值的25％左右，因此如果此房升值25％，基本上等于不交個稅。換句話說，在有些情況下，按個稅應繳額的20%比全額的1%合算。

　　避稅者須謹慎

　　與此同時，各種避稅方法也開始粉墨登場。最常見的是房子售出卻謊稱出租，滿5年后再改為出售的“以租待售”型，還有故意把交易價格做低，以此少繳稅款。

　　專家提醒“避稅一族”，在交易過程中各種避稅方法都存在較大的風險。由于最新的二手房計稅價格的實施，故意做低交易價格已經很難實現，而“以租待售”對買賣雙方在合同的制定上都存在較大風險。專家認為，無論哪種避稅方法幾乎都要拉長交易的時間周期，一旦有其他新的政策出臺，對房產的交易與再交易都是極大的冒險，“避稅派”還需謹慎。