2006年是國家對房地產市場進行密集調控的一年，從去年開始的營業稅全額征收年限從兩年改為五年，再到征收個人所得稅，然后是北京開征土地增值稅，不到半年的時間稅收政策密集出臺，而且都是集中在交易環節，這么多的稅種究竟應該怎么交呢？

　　二手房交易稅收政策調整

　　二手房交易稅收新的調整主要是針對房產交易的賣方，賣方所要承擔的稅收包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅（北京）和印花稅，買方只需要承擔印花稅和契稅。關于營業稅，個稅和土地增值稅的調整如下：

　　營業稅：2006年5月29日，九部委聯合出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見》中對營業稅征收標準有了重新規定：即對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時全額征收營業稅，對個人購買普通住宅超過5年（含5年）轉手交易的，免征營業稅；對個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，按差額征收營業稅。此政策出臺后，使得超過80%的二手商品房被劃入征收營業稅的行列。

　　個人所得稅：7月26日，國家稅務總局下發了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（下面簡稱《通知》），對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額按照20%的稅率征稅；納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的1%——3%核定應納個人所得稅額。

　　土地增值稅：11月10日，北京市下發了《北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，通知規定：對于居民的普通住宅，土地增值稅新政依然堅持了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中的優惠政策，居民在轉讓普通住宅的交易環節仍然免征土地增值稅。對于非普通住宅，凡能夠提供購房發票的，其扣除項目的金額包括，取得房地產時有效發票所載的金額或者中介機構評定的房屋及建筑物價格、按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額等費用后計算增殖率，然后按照四級超率累進稅率的辦法征收土地增值稅；對既不能夠提供購房發票證明、又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

　　二手商品房交易稅收調整后的買賣雙方的納稅情況

　　不足5年房產：王女士于2003年5月買了一套80萬的房產，建筑面積為100平方米，欲于近期以100萬賣給金先生。對于此房屋來說，其房產未超過5年，需要交納全額營業稅。按照20%的稅率計算交納個人所得稅，對于普通住宅，且交易價格低于平均價格1.2倍以下的，免征土地增值稅。

　　賣方：應交營業稅=100萬*5.5%=55000元；應交個人所得稅=（100-80）萬*20%=40000元（如果不能提供購房發票等情況適用核定征收方式時，個人所得稅=100萬*1%=10000元）；印花稅為100萬*0.05%=500元，賣方承擔的稅收為95500元（個稅核定征收情況下，稅費總額為65500元）。

　　買方：承當的印花稅為500元，契稅為100萬*1.5%=15000元。買方承擔的稅收為15500元。

　　滿5年房產：王女士于1999年4月買了一套50萬總價的房產，建筑面積為80平方米，近期欲以80萬賣給楊先生，其房產超過5年。

　　買方：印花稅=80萬*0.05%=400元；契稅=80萬**1.5%=12000元；稅費總額為12400元。

　　該房產為普通房產免于征收營業稅，并征收個稅，對于普通住宅，且交易價格低于平均價格1.2倍以下的，免征土地增值稅。

　　賣方：；個人所得稅=（80-50）*20%=60000（核定征收條件下，個人所得稅=80萬*1%=8000元）；印花稅=80萬*0.05%=400元；賣方承擔的稅收總額為60400元（個稅核定征收條件下為8400元）。

　　如果該房產為非普通住房按照差額征收營業稅，并征收個稅，土地增殖稅按照交易總額的1%征收。

　　賣方需要差額征收營業稅=（銷售價格-原購房價格）×5.5%=（800000-500000）×5.5%=16500元，土地增值稅=80萬*1%=8000元。賣方需要承擔的稅費總額為84900元（個稅核定征收條件下，承擔稅費總額為32900）。

　　二手房交易稅收政策實行效果不盡如人意

　　稅收新政不盡如人意是不爭的事實，原因在于集中在交易環節的稅收政策實際上是冷凍了市場的活躍程度；集中需求管理的政策對供給的推動沒有效用，而自主性需求占房產需求主體的現實決定了房產需求也同樣顯示出相當程度的剛性，那么房產供需結構性矛盾并沒有得到解決，在房產供求基本面的支撐下，房價不可能穩定甚至是下降，而剛性需求的存在足以讓增加的稅收轉嫁到購買者手中，變相推動了房價的上漲。一定程度上講，冷凍房產交易的辦法并沒有起到為國家政策爭取時間的效果，房產投機依然有存在的空間，真正阻擋投機進一步泛濫的原因在于國家房地產發展趨勢的不明朗，因為在以尋租形成的政府間接控制房地產市場的現實下，有效的調空方式需要發揮強勢行政調控的威力，而政府利益差異的存在，使得行政調控有效性值得懷疑，而當局堅定的調控決心又使得自上而下的強勢調控具有一定的希望，在這樣的政策預期下，房產市場有巨大獲利的空間，更有覆船的危險，因此不僅是交易需求處于觀望的狀態，投機性交易也在觀望，但是觀望并沒有拉住房價繼續上漲的腳步。

　　應該說，房產稅收新政是緊急時刻的無奈之舉，當局的態度讓我們看到了希望，我們期待著未來房產政策能夠真正發揮作用，民眾期待的理性房價的時代快點到來。