第四節 用益物權(2)

　　三、建設用地使用權

　　（一）建設用地使用權的概念及范圍

　　建設用地使用權是指自然人、法人或其他組織依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　1.建設用地使用權的客體主要是國有土地。《物權法》第151條規定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”可見，對農村集體土地作為建設用地，我國采取嚴格控制。

　　建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

　　2.建設用地使用權的目的是建造并保有建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　3.建設用地使用權的內容具有限制性。建設用地使用權對標的土地的支配不僅在范圍上限于對土地使用價值的支配，而且這種支配也是有期限的。

　　（二）建設用地使用權的取得（重點掌握）

　　1.設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

　　采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
　　（1）當事人的名稱和住所；
　　（2）土地界址、面積等；
　　（3）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；
　　（4）土地用途；
　　（5）使用期限；
　　（6）出讓金等費用及其支付方式；
　　（7）解決爭議的方法。

　　2.設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

　　（三）建設用地使用權的內容

　　1.建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

　　2.建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

　　3.建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。

　　4.建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。
　　（1）建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。
　　（2）建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
　　（3）建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。
　　（4）建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

　　5.建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照《物權法》第42條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

　　（四）建設用地使用權期限屆滿的后果

　　住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

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