土地增值稅的征稅對象即增值額＝應稅收入-扣除項目。

　　一、收入額的確定

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。從形式看，包括：①貨幣收入、②實物收入、③其他收入。

　　1.實物收入：按收入時的市場價格折算成貨幣收入；

　　2.無形資產收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入；

　　3.外國貨幣：按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算。

　　二、扣除項目及其金額（要兩看：看主體、看標的，扣除項目有差異）

　　（一）新建房地產的扣除項目的確定：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：

　　（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：

　　出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；

　　以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金；

　　以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

　　（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費。

　　2.開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本）

　　是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：

　　①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。

　　②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

　　④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

　　⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

　　⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　3.開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：銷售費用、管理費用、財務費用。

　　開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

　　（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。

　　①利息支出據實扣，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；

　　②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除；

　　公式表示：房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內

　　（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。

　　公式表示：房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內

　　注意：

　　①利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　③全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　④房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。（P249）

　　⑤土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。（P249）

　　4.與轉讓房地產有關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”，即：營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。

　　注意：

　　在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　①房地產開發企業在轉讓開發產品時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。（可扣二稅一費）

　　②其他納稅人繳納的印花稅允許扣除（按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花）。（可扣三稅一費）

　　對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。

　　5.財政部規定的其它扣除項目。

　　只適用于從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示： 加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%

　　注意：

　　1.對取得土地使用權后，未進行開發即轉讓，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉讓環節繳納的稅金，不得加計扣除。

　　2.納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：

　　（1）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

　　（2）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　（二）舊房和建筑物的扣除項目的確定：

　　（1）房屋及建筑物的評估價格。

　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率（成新度不等同于會計的折舊）

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　（2）取得土地使用權所支付的地價款和國家統一規定交納的有關費用。（評估費可以扣除）

　　取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

　　（3）轉讓環節的稅金。

　　三、評估價格的相關規定

　　納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產收入、扣除項目的金額：

　　（一）出售舊房及建筑物的；

　　（二）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

　　市場比較法進行評估公式：

　　評估價格＝交易實例房地產價格×實物狀況因素修正×權益因素修正×區域因素修正×其他因素修正

　　（三）提供扣除項目金額不實的；

　　（四）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。（按照評估的市場交易價確定其實際成交價）