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2012注冊會計師《經濟法》預習：建筑物區分所有權的客體
注冊會計師考試《經濟法》科目
第八章 物權法律制度
知識點二十、建筑物區分所有權的客體
區分所有權的客體包括專有部分和共有部分。
專有部分要求具有以下要件：（1）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應認定為專有部分的組成部分。
共有部分包括共有部分及附屬物、共用設施等。
| 專有部分的所有權 | 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。 業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。 |
| 共有部分的共有權 | 業主對專有部分以外的共有部分（如建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分）享有共有的權利。 |
| 業主的共有，分為：部分共有與全體共有。 屬于全體業主共有的部分包括：建筑區劃內的土地，建筑區劃內的道路，建筑區劃內的綠地，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，占有業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位。 | |
| 業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務，此項義務不得放棄。 | |
| 成員權 | 業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。 業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。 |
| ①一般事項經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意即可。 ②對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的行為則應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。 | |
| “業主人數”按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未實際交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。“專有部分面積”根據不同情況處理：一是按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。“建筑物總面積”則按照前項的統計總和計算。 |
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