房地產開發企業作為我國經濟命脈的重要行業之一，不僅財務核算比較復雜，而且還涉及很多的稅費核算。本文為大家收集整理了房地產企業（集團）關聯交易、股權轉讓、費用分攤、股息分配和資金融通等重要事項的12項涉稅風險點。

1. 項目公司設立方式未考慮稅收因素

★風險描述：

房地產集團受讓土地后成立項目公司進行開發，未事前考慮稅收影響，項目公司的成立不符合相關規定，導致增值稅計算及繳納時土地價款不能按規定扣除。

?重點提醒：

財稅[ 2016]第140號《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》第八條規定：房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。

（1）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司。

（2）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變。

（3）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

以上三個條件須同時滿足，否則將影響增值稅的差額計算繳納。

2. 集團內“抵消交易”降低整體稅負

★風險描述：

在大型集團多元化的經營模式下，當一個企業向其關聯企業提供的利益被該關聯企業提供的其他利益補償時，就產生了“抵消交易” ，導致少繳稅款。

?重點提醒：

以開發產品抵頂材料款、工程款、中介服務費等債務，根據《企業所得稅法》第四十一條規定，企業與其關聯方之間的業務往來不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。第四十四條規定，企業不提供與其關聯方之間業務往來資料，或者提供虛假、不完整資料，未能真實反映其關聯業務往來情況的，稅務機關有權依法核定其應納稅所得額。第四十七條規定，企業實施其他不具有合理商業目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。因此對這種關聯企業間的“抵消交易”，稅務機關將按獨立交易原則還原處理，取消“抵消交易” 導致的稅收影響。

3. 對外股息分配未履行代扣代繳義務

★風險描述：

對境外股東按董事會《股利分配決議》分配股息、紅利等權益性投資收益未按規定代扣代繳企業所得稅。

?重點提醒：

《中華人民共和國企業所得稅法》第三十七條規定，對非居民企業取得本法第三條第三款規定的所得應繳納的所得稅，實行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務人。稅款由扣繳義務人在每次支付或者到期應支付時，從支付或者到期應支付的款項中扣繳。

國家稅務總局公告2017年第37號第七條第二款規定：非居民企業取得應源泉扣繳的所得為股息、紅利等權益性投資收益的，相關應納稅款扣繳義務發生之日為股息、紅利等權益性投資收益實際支付之日。

4. 豁免債務長期掛賬未確認收入

★風險描述：

集團母公司向成員企業收取培訓費、服務費、軟件費、設計費等，實際未收取，存在債務豁免情形。

?重點提醒：

債務豁免的交易行為雖然根據會計準則可以計入資本公積，但是應該按照所得稅相關規定計入當期的應納稅所得額。如果豁免的債務長期掛賬不確認收入，則存在較大的稅收風險。

5. 同一區域多個項目運作的成本費用為準確劃分

★風險描述：

房地產集團受讓土地后成立項目公司進行開發，集團可能存在一個區域同時運作多個房地產開發項目的情況。不同的開發項目往往處于不同的階段，比如有的項目公司剛成立，有的已經結束，有的處于正常銷售階段。尤其是已結束未注銷的項目后續費用由于沒有營業收入彌補，集團往往通過各種形式轉移至正常項目公司，形成稅收風險。

?重點提醒：

根據《企業所得稅法》第八條，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。多個項目公司同時運作導致的人員工資薪金支出、辦公費用等支出沒有合理劃分可能會導致稅收風險。

6. 融通資金不符合統借統還政策

★風險描述：

集團企業、集團核心企業、或集團所屬財務公司向下屬單位收取的利息利率水平高于向金融機構借入的借款利率水平。

?重點提醒：

按照《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅（2016） 36號文附件三第19條第7款規定，統借統還業務中，集團按不高于支付給金融機構的借款利率水平，向集團內下屬單位收取利息。統借方向下屬單位收取的借款利率水平高于本身支付給金融機構的借款利率水平的，應全額繳納增值稅。同時，按照《企業所得稅法實施條例》第三十八條規定，企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，準予扣除：

非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。因此，在項目公司層面上還要考慮統借統還的利息利率是否高于金融企業同期貸款利率的，超出部分不得在所得稅前扣除的風險。

7. 統借統還業務缺乏合規形式要件

★風險描述：

統借統還業務中，項目公司向集團支付的利息，未取得集團開具的免稅發票；同時統借統還協議、集團向金融機構的貸款合同，未取得集團公司或集團核心企業或集團所屬財務公司在稅務機關辦理的增值稅免稅備案證明。

?重點提醒：

按照《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》國家稅務總局公告[ 2018] 28號文第九條規定，企業在境內發生的支出項目屬于增值稅應稅項目（以下簡稱“應稅項目”）的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發票（包括按照規定由稅務機關代開的發票）作為稅前扣除憑證：第七條規定，企業應將與稅前扣除憑證相關的資料，包括合同協議、支出依據、付款憑證等留存備查，以證實稅前扣除憑證的真實性，統借統貸業務涉及的利息支出在稅前扣除時，必須取得集團開具的免稅發票、統借統貸協議、集團與金融機構的貸款合同，集團在稅務機關辦理的增值稅免稅備案證明以作為稅前扣除憑證。

8. 關聯企業間無償或低息融通資金

★風險描述：

房地產集團在集團內關聯企業間融通資金，未按照獨立企業之間的業務往來處理，不計息或收取低息。

?重點提醒：

按照《財政部稅務總局關于明確養老機構免征增值稅等政策的通知》財稅[2019] 20號文第三條：“ 自2019年2月1日至2020年12月31日，對企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸行為，免征增值稅”。按照《稅收征管法》第三十六條規定：“企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的。稅務機關有權進行合理調整”。另據《稅收征管法實施細則》第五十四條規定：“納稅人與其關聯企業之間的業務往來有下列情形之一的，稅務機關可以調整其應納稅額；

融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關聯關系的企業之間所能同意的數額，或者利率超過或者低于同類業務的正常利率”。因此，集團內無償或低息可能會面臨被稅務機關按照金融機構同期貸款利率調整的風險。

9. 受攤集團費用與經濟受益不相匹配

★風險描述：

房地產集團向項目公司收取品牌使用費、信息技術咨詢費、工程咨詢費等費用，交易合同缺乏商業實質，收費標準隨意，無詳細計算依據支撐。有的甚至虛開規劃設計費，逃避繳納土地增值稅和企業所得稅。

?重點提醒：

房地產企業應參照《特別納稅調查調整及相互協商程序管理辦法》國家稅務總局2017年第6號公告的相關規定，在集團層面完善關聯交易的制度設計，對于特許權使用費等交易，應當與品牌等無形資產為企業或者其關聯方帶來的經濟利益相匹配。

10. 集團費用在成員企業間分攤不合理

★風險描述：

房地產集團向成員企業分攤的費用，從受益的角度看，有些費用不符合收入成本配比的原則，由成員企業承擔不合理；從計算方法上來講，有些費用分攤的計算方法不合理。

?重點提醒：

依據《中華人民共和國企業所得稅法》第八條規定：企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準于在計算應納稅所得額時扣除。集團應本著合理性原則分攤費用，根據集團成員企業的共性情況制訂詳細、合理的分攤標準和計算方法。否則根據《中華人民共和國企業所得稅法》第四十一條及實施條例第一百二十三條規定，將面臨被稅務機關調整的風險。

11. 企業員工入股開發項目獲得分紅未繳納個人所得稅

★風險描述：

房地產集團為強化公司內部的激勵機制和約束機制，允許部分員工入股開發項目，員工取得開發項目分紅所得后，未按規定繳納利息股息紅利所得個人所得稅。

?重點提醒：

根據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第六條；《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第六條第六款“利息、股息、紅利所得，是指個人擁有債權、股權等而取得的利息、股息、紅利所得”相關規定。房地產企業員工入股開發項目，并按入股協議約定取得的分紅所得，企業應按規定代扣代繳員工的利息、股息、紅利所得個人所得稅。

12. 間接轉讓境內企業股權不具有合理商業目的

★風險描述：

房地產集團在境外設立公司后間接持有境內房地產企業股權后轉讓給境外公司，不滿足相關條件可能會被認定為不具有合理商業目的，規避企業所得稅納稅義務，從而重新定性該間接轉讓交易，確認為直接轉讓中國居民企業股權等財產補征企業所得稅。

?重點提醒：

根據《國家稅務總局關于非居民企業間接轉讓財產企業所得稅若干問題的公告》國家稅務總局公告2015年第7號，如果境外企業股權75%以上價值直接或間接來自于中國應稅財產，或者境外企業資產總額（不含現金）的90%以上直接或間接由在中國境內的投資構成，或間接轉讓中國應稅財產交易發生前一年內， 境外企業取得收入的90%以上直接或間接來源于中國境內，或者境外企業及直接或間接持有中國應稅財產的下屬企業雖在所在國家（地區）登記注冊，以滿足法律所要求的組織形式，但實際履行的功能及承擔的風險有限，不足以證實其具有經濟實質，或者間接轉讓中國應稅財產交易在境外應繳所得稅稅負低于直接轉讓中國應稅財產交易在中國的可能稅負，該間接轉讓交易將被穿透，被認定直接轉讓中國居民企業股權等財產補征企業所得稅。

隨著國家間、地區間相關信息交換的深度和廣度的擴大，境外間接轉讓股權面臨很大稅務風險，集團在作出境外交易安排前，應進行全面綜合的稅務風險評估，以免帶來重大損失。

來源：國家稅務總局無錫市稅務局第一分局《大企業（房地產集團）稅收遵從指引》

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