房地產企業增值稅納稅義務時間與其他企業不同？該怎么確定納稅時間

來源: 正保會計網校編輯：yushaungsw 2020/05/19 11:26:38　　字體：大小

選課中心

實務會員買一送一

選課中心

資料專區

需要的都在這里

資料專區

課程試聽

搶先體驗

課程試聽

高薪就業

從零基礎到經理

高薪就業

房地產企業與其他企業不同，它的增值稅納稅義務時間與其他企業也不一樣，今天我們就一起了解一下增值稅納稅義務發生時間的確定吧！

【相關政策】

房地產企業增值稅納稅義務時間與其他企業不同？該怎么確定納稅時間

1.房開企業收取“誠意金"、“訂金" 和“VIP會員費”的增值稅納稅認務發生時間。

會員費、誠意金是在簽訂商品房認購協議書之前收取的款項,最終會退還給客戶或轉作購房款。

①會計處理

按照商品房預售的相關規定，商品房認購協議書在房地產項目取得政府行政主管部門核發的商品房預售許可證之后才能夠與客戶簽訂。( 房地產企業收到的會員費和誠意金是在企業預售之前收取的款項。)

會員費及誠意金具有非約束性,會計核算不作為預收款項處理，而作為企業的應付款處理。

會員費、誠意金通過“其他應付款”科目核算，房地產企業可根據實際情況設置明細科目進行輔助核算，以滿足管理的需要。

②增值稅納稅義務發生時間

房開企業項目開盤之前收取“誠意金"、“訂金" 和“VIP會員費"時，應稅行為并沒有發生，由于沒有簽訂《商品房銷售合同》，合同確定的付款8日期也無從談起。

房開企業向購房者收到的“誠意金"、"訂金" 和“VIP會員費”按照前面政策的規定是不需要繳納增值稅的。由此可見,房開企業在開盤之前收取“誠意金”、“訂金” 和“VIP會員費”不發生增值稅納稅義務。

會員費或誠意金在法律上僅作為預付款的性質，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質。如果未來合同履行則沖抵房款，合同不履行一般退還給當事人,且退還時不能適用“定金雙倍返還罰則”。

房地產開發企業在開發、銷售商品房過程中，以各種名目收取的訂金、定金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，實際操作中稅務機關一般認定為均屬于預收性質的款項，增值稅納稅義務發生時間與預收房款相同，為收到款項的當天，并要求預交土地增值稅和企業所得稅。

【案例分析】

大華房地產開發公司收取” 誠意金"增值稅納稅義務發生時間確定

大華房地產開發公司于2018年6月通過拍賣方式獲取土地一宗，土地面積15萬平方米，土地價款1.5億元。大華公司擬建設商鋪3萬平方米、電梯洋房15萬平方米。2019年3月取得《施工許可證》開始動工建設。2019年6月，工程正在進行基礎土石方的施工，開發商尚未取得《商品房預售許可證》。眾多購房者在“申請VIP會員可以享受優惠房價”的活動中沒有簽訂購房合同，僅憑“VIP會員申請書”交付”誠意金” 訂購商品房。大華公司在此次活動中共收取誠意金5600萬元，緩解了公司的資金壓力。

請分析:大華公司收取的5600萬元誠意金應如何進行會計處理和稅務處理。

【解析】

大華公司收取“誠意金”是在未取得《商品房預售許可證》未簽訂《商品房預售合同》的情況下。會計核算計入“其他應付款"科目，而不作為”預收賬款"核算;從稅務處理上看，“誠意金" 只是暫收應付性質的款項,不屬于增值稅應稅收入,不需要繳納企業所得稅、增值稅、土地增值稅。

2.房開企業銷告期房收取預收款或銀行按揭款增值稅納稅義務發生時間

根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》( 國家稅務總局公告2016年第18號)第十條、十一條的規定：一般納稅人采取預收款方式銷售開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

房地產企業收取的預收款或銀行按揭款，無論是否開具發票，都應按照規定預繳增值稅，并預繳企業所得稅與土地增值稅。

房開企業銷告的期房在未完工期間沒有將開發產品移交給購房者，所以還沒有達到增值稅納稅義務發生時間，真正的增值稅納稅義務發生時間為房地產公司與購房者簽訂購買合同中約定的開發產品移交的時間。如果開發產品移交時間滯后于購房合同約定的時間，則增值稅納稅義務發生時間為房地產公司辦理開發產品移交即交房的時間。

依據政策規定，房開企業項目開盤后，收到購房者的預付款或者與開盤前收取“誠意金”等款項的客戶簽訂了《商品房銷售合同》, 則房開企業應將之前收取的“誠意金”、“訂金”、“VIP會員費” 從“其他應付款"轉入“預收賬款”時，以及房開企業收到銀行按揭款時，應確認增值稅納稅義務發生時間預繳憎值稅。同時還要預繳土地增值稅和企業所得稅。

【案例分析】

大華房地產開發公司已同購房者簽訂合同但未收款的增值稅納稅義務發生時間大華公司開發的綿繡家園項目于2017年竣工，公司針對之前取得的收入已經足額繳納了相關稅費。2018年2月發生如下業務,請分析應如何繳納增值稅。

(1 )收取張三綿繡家園尾房一套的預收款定金92萬元(房款總價460萬元) , 但尚未簽訂《商品房銷售合同》, 大華公司針對收取的定金92萬應如何繳納增值稅呢?

取得索取銷售款項憑據的當天：指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期，為應稅服務完成的當天。

大華公司收取張三定金92萬，只是收取了預收款，沒有簽訂合同，因此并未產生增值稅納稅義務，只需按照預收款92萬元[92/ ( 1+11% )*3*]預繳增值稅。

只要您想從事房地產開發企業相關會計工作，想快速上崗，提升實操能力，或者已經在從事著會計相關的工作，但是一直停滯不前、原地踏步，有想進一步提升自己的念頭，選房地產開發企業真賬實訓（含實訓系統）這門課就對了！本課程系統講解了房地產企業的財稅處理。點擊進入>>