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房產企業(yè)，以房抵款賬務該怎么處理？
在房地產企業(yè)中，經常會涉及到的一筆業(yè)務就是，以房抵工程款，當會計遇到這種不按常理出牌的套路時，該怎么做賬呢？
以房抵工程款，是否要納稅？
房地產企業(yè)以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵分配股東股息就是有償取得其他經濟利益的行為。因此，房地產企業(yè)是增值稅納稅義務人，應視同銷售依法繳納增值稅。
以下行為都應當按照現行稅法的規(guī)定視同銷售, 依法向當地稅務機關主動申報繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
案例分析
大成房地產公司開發(fā)住宅項目,在2019年6月15日領取了《商品房預售許可證》。大成房地產公司于2019年3月20日與施工方簽訂了“以房抵債協(xié)議”。協(xié)議約定:
1.項目總建筑面積6萬平方米，大成地產將其中1萬平方米建筑面積的開發(fā)產品以10000元/平方米(含增值稅)的平均價抵償應付建筑施工企業(yè)工程款11000萬元(含增值稅) ，剩余1000萬元(含增值稅)的工程款于本協(xié)議簽訂之日起10天之內付清。后期發(fā)生的建筑工程款仍按照原工程承包合同約定的工程進度及支付時間履行付款義務及承擔違約責任。
2.大成房地產公司將項目中1萬平方米建筑面積的開發(fā)產品用于抵施工方的工程款，在.施工方找到實際購房人時，由大成地產與實際購房人簽訂商品房銷售合同，購房款全額用于償還拖欠施工方工程款，實際售價超過10000元/平方米的部分，作為大成地產延期支付工程款的利息歸建筑企業(yè)所有。截至開盤后的2019年9月, 大成地產公司賬面上的“其他應付款-——施工方”科目貸方余額為8000萬元。根據以上協(xié)議，分析大成地產應如何進行賬務和稅務處理。
大成地產賬務處理
1、大成地產于2019年3月20日與施工方簽訂以房抵債協(xié)議時，根據協(xié)議及付款憑證
借：應付賬款——施工方11000
貸：其他應付款——施工方10000
銀行存款1000
2、大成地產與施工方找到的實際購房人簽訂商品房買賣合同,收取價款時
借：銀行存款2000
貸：預收賬款2000
借：其他應付款——施工方2000
貸：銀行存款2000
此時，大成地產賬面“其他應付款——施工方” 貸方余額8000萬元( 10000-2000)。
確定增值稅納稅義務發(fā)生時間
納稅人提供應稅服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產或者不動產過程中或者完成后收到款項，取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；
未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
“其他應付款——施工方”貸方余額稅務處理，需不需要繳納增值稅？
一、如果該“以房抵債協(xié)議"中約定的抵債房號、樓層和建筑面積的房屋在當地建設委員會或建委的網站上進行了備案(或網簽) ，則大成地產“其他應付款--施工方” 科目貸方余額8000萬元，必須向當地主管稅務部門申報繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。
二、如果沒有報備，則大成地產“其他應付款--施工方” 科目的貸方余額8000萬元，沒有達到納稅義務發(fā)生時間，不需要向當地主管稅務部門申報繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
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