回遷房視同銷售的收入如何確認，關系到土地增值稅清算收入和增值稅及企業所得稅應納稅額的計算，對企業影響很大。實務中，房價總體上呈逐年上漲之勢，參照年度如何確認，將直接影響視同銷售收入的計算。鑒于實操中這一問題有不同的口徑，建議相關企業咨詢主管稅務機關后再做處理。

近期，房地產開發企業甲公司對某房地產項目的一期工程項目進行了土地增值稅清算。由于該項目涉及回遷戶的安置，在回遷房視同銷售收入的確認上，出現不同的處理意見，涉及土地增值稅的清算收入差額達8900余萬元。

案例：房企異地安置回遷戶

甲公司房地產項目一期工程的開工時間為2013年6月，預售時間為2014年7月，竣工時間為2017年12月，總建筑面積19.58萬平方米，可售建筑面積16.92萬平方米。其中包括回遷房建筑面積1.66萬平方米，安置回遷戶的房屋125套。

據了解，這125戶回遷戶的原址，在甲公司的二期工程項目上。2006年，125戶回遷業主與其當時所在單位簽訂了《城市房屋拆遷產權調換協議書》，并于當年搬離原址等待回遷。2013年12月31日，甲公司與125戶回遷業主所在單位簽訂了《項目轉讓協議書》，在支付對方前期開發所墊支的費用后，承繼了與這125戶回遷業主所有的權利和義務。

同時，甲公司與這125戶回遷業主簽訂了《產權調換安置協議》。協議中商定，其回遷房單價延續原2006年《城市房屋拆遷產權調換協議書》約定的價格標準——等面積置換部分面積為0.67萬平方米，按2006年均價，即每平方米3220.77元計算；超面積購置的0.99萬平方米，按實際收取的單價，即每平方米3127.66元計算。合計回遷面積1.66萬平方米，回遷房確認銷售收入5254.30萬元。

目前，二期工程項目仍在拆遷中。在回遷業主的要求下，甲公司將其安置在已經完工的一期工程項目。也就是說，這部分回遷業主并沒有在原址回遷安置，而是異地進行安置。這導致回遷房在一期工程項目中只體現了視同銷售收入，其對應的拆遷安置成本，則體現在二期工程項目的土地成本中。甲公司于近期進行一期工程項目的土地增值稅清算。

問題：“當年”究竟是指哪一年？

根據規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號，以下簡稱“187號文件”）第三條第一款規定確認收入——分歧就出現在對這一規定的理解上。

187號文件第三條第一款規定，房地產企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，按下列方法和順序確認：1、按本企業在同一地區、同一年度銷售同類房地產的平均價格確定；2、由主管稅務機關參照當地當年同類房地產的市場價格或評估價值確定。上述規定中“同一年度”“當年”如何理解？實務中存在分歧。

一種觀點認為，一期工程項目2014年6月開工，2014年7月取得預售許可證，應參照2014年市場平均銷售價格或交付新房時的價格，即每平方米8568元作為視同銷售單價，乘以全部回遷面積1.66萬平方米，認定回遷房視同銷售收入14222.88萬元。

還有一種觀點認為，《城市房屋拆遷產權調換協議書》于2006年簽訂，根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）和187號文件的規定，對于這1.66萬平方米的回遷房，應按照2006年最早與回遷戶簽訂的《城市房屋拆遷產權調換協議書》，及2013年12月31日甲公司與125戶回遷業主簽訂的《產權調換安置協議》來確認視同銷售收入。據此，等面積部分（0.67萬平方米）應按照單價每平方米3220.77元計算，確認收入2157.92萬元；超面積部分（0.99萬平方米），應按照單價每平方米3127.66元，確認收入3096.38萬元，合計應確認收入5254.30萬元。

觀點：調換協議書具有法律效力

兩種觀點確認的視同銷售收入差額高達8900余萬元，涉及金額頗大，將對土地增值稅清算結果產生重要影響，并直接影響企業增值稅以及企業所得稅應納稅額的計算。實務中，房價總體上呈逐年上漲之勢。參照年度如何確認，將直接影響視同銷售收入的計算——這對房地產企業來說至關重要。

筆者認為，125戶回遷業主于2006年與其當時所在單位簽訂了《城市房屋拆遷產權調換協議書》，明確了雙方的權利和義務。這份協議書是具有合同性質的憑據，應于協議書簽訂時，即2006年起生效，并受到合同法的保護。甲公司于2013年12月31日與125戶回遷業主所在單位簽訂的《項目轉讓協議書》并與這125戶回遷業主簽訂的《產權調換安置協議》，屬于調換協議書的補充協議，并不影響調換協議書的法律效力。

按照協議書的約定，開發商依據相關規定，對被拆遷人實行“房屋產權調換”的補償方式，同時計算被拆遷房屋的補償金額和調換房屋的價格，結清產權調換的差價，這意味著在簽訂協議當年，回遷業主已向開發商支付了置換回遷房的預付款，這部分預付款是置換新房的全部款項，由舊房價值加差價款組成，同時，雙方還計算了差額，結清了產權調換的差價。

換句話說，這125戶回遷戶已經“購買”了日后安置的回遷房。即使在回遷房交付年度，該房地產項目的市場銷售價格出現上漲，回遷業主也不會再向開發商支付差價；同理，如果該房地產項目的市場銷售價格下跌，開發商也不會將差價退還給回遷業主。也就是說，開發商向這125戶回遷業主提供1.66萬平方米回遷房，并不會因房價的上漲而從中獲益或取得收入。既然如此，也就不存在繳納土地增值稅的客觀基礎。

因此，筆者認為，187號文件中所規定的“同一年度”和“當年”，對于具有期房性質的回遷房來說，應是簽訂《城市房屋拆遷產權調換協議書》當年，即為上述案例中的2006年。換句話說，對等面積置換的0.67萬平方米，按每平方米3220.77元計算；超面積部分的0.99萬平方米，應按每平方米3127.66元計算。合計應確認回遷房的銷售收入5254.30萬元。

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