現在很多人創業，開公司第一個想起來的那就是房地產，目前最火熱也是最掙錢的行業，但是房地產前期需要投入的資金很高，剛入行的時投入這么大的資金很容易出問題，那就有衍生出的一起合作開發房地產的項目。那您知道常見的合作模式以及涉稅問題如何處理嗎？快來看下吧！

（一）合作開發的目的

房地產合作開發可以理解為合作雙方（其中一方應具備開發資質）在共同出資、共擔風險、共享收益條件下合作開發房地產項目。

合作開發一般有如下幾種目的：

1、引入資金

2、引入資源（土地、品牌、團隊）

3、降低稅費

知識鏈接：

合作開發房地產會計與稅務處理主要依據：

1.《企業會計準則》

2.財稅 【1995】第48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》

3.財稅 【2006】第21號《關于土地增值稅若干問題的通知》

4.國稅發 【2009】第31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》

5.國稅發 【2000】第118號《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》

6.最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋【2005】5號）

（二）實務中“合作開發房地產“名義下的常見合作模式及涉稅處理

1.成立新的法人項目公司

雙方分別以土地、資金作為投資，成立新的房地產開發公司進行開發。

特點：

責權利明確，不易產生糾紛。

稅收分析：

在出地方將土地出資入股至項目公司，出資方以貨幣出資入股至項目公司，雙方以項目公司為主體進行合作開發的情形下，因土地在項目公司名下，且雙方以項目公司名義辦理立項和開發建設，形式上不滿足合作建房的要求，因此無法適用合作建房的相關稅收政策。

具體來說，一方面，出地方以土地出資入股至項目公司（主營業務為房地產開發）需按現行規定繳納增值稅、土地增值稅、企業或個人所得稅（相當于按土地使用權轉讓計繳稅費）；另一方面，項目公司完成開發建設后分配房屋給股東需按視同銷售處理，也即項目公司需按正常的市場銷售價格計征增值稅、土地增值稅、企業所得稅及印花稅。

2.隱名合作開發房地產

以合作其中一方申請立項作為建設方，合作另一方隱名向對方投入資源。

特點： 隱名方的利益得不到法律保護、稅收認定上存在爭議

主要類型： 以具有開發資質一方為開發主體

以出地方為開發主體

稅務分析：

以具有開發資質一方為開發主體，擁有土地使用權一方需將土地過戶給開發方，稅務上認定為投資（非固定收益）或非貨幣資產交換（固定收益），需繳納相關增值稅、企業所得稅。

以出地方為開發主體，稅務上認定為房屋買賣、借款等，同樣需繳納相關增值稅、企業所得稅。

在效果上無法適用合作建房的相關稅收政策。

3.顯名合作開發模式

合作各方聯合申請立項作為建設方，有時成立聯合管理機構，有時不成立聯合管理機構。一般為非商業開發項目采用。

特點：隨意性大，責權利不夠清晰，稅務處理上比較繁瑣。

符合稅務認定中的“合作建房“構成要件：

一是合作的雙方共同出資（出地或出錢）、共享利潤、共擔風險。

二是雙方必須共同擁有土地使用權（通過土地使用權“加名”或“雙抬頭”、“雙主體”實現）并聯合立項，但可由出地或者出錢的任何一方，或者雙方共同組建的項目公司完成開發建設。

稅務分析：

根據前文所述，合作建房建成后房屋按合同約定進行分割，屬于自建房的范疇，雙方各自辦理初始登記，不視為發生權屬轉移。但合作建房分房自用后再次轉讓或出售的，需按正常的銷售不動產行為征繳各相關稅費。

（1）分房過程中的增值稅（營改增后存在爭議）

根據國家稅務總局關于印發《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發[1995]156號）第十七條的規定，合作建房分房自用時出地方、出資方均需繳納增值稅（營改增前為繳納營業稅）。但深圳地區有例外，根據《深圳市地方稅務局關于合作開發房地產征收營業稅問題的批復》（深地稅發[2005]183號）的規定，分房自用時出地方、出資方目前均無需繳納增值稅（營改增前為無需繳納營業稅）。

（2）分房過程中的土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第二條的規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

（3）分房過程中的所得稅

合作建房后分房自用按自建房處理，雙方各自辦理初始登記，因此分房過程不產生所得稅的納稅義務。

（4）契稅

出地方取得分配自用的房屋無需繳納契稅，出錢方取得分配自用的房屋時需繳納契稅。

（三）合作開發的風險控制

合作開發的正常模式為“共同投資，共享利潤、共擔風險“。很多合作開發合同因為違反了這一基本原則，從而不能被認定為合作開發行為。從而無法享受合作開發相關政策。

1、涉稅風險

（1）合同約定。出地方不承擔經營風險，只收取固定利益，應當認定為轉讓土地使用權，即出地方向出資方轉讓土地使用權。（此時土地應按照評估價處理，而不能按照土地出讓價格。）

（2）合同約定，出資方不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同，即出地方向出資方銷售開發產品。（此時房屋應按市場公允價格視同銷售，而不能按照房屋建造成本處理。 ）

（3）合同約定，出資方當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同，即出資方借款給出地方，出資方收取固定數額的貨幣，應認定為借款利息。

（4）合同約定，出資方不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。（出地方需要從租繳納房產稅。)

2、責、權、利不統一的風險 

實踐中很多合作開發行為就是因為違反了基本原則而被法院認定為無效。

比如，出地方A與出資方B簽訂的合作開發協議中約定：A公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，B公司均應按照約定向A公司支付收益。

根據《最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于合同的“保底條款”，應認定為無效。

3、組織形式和報批報建的風險

合作開發房地產涉及多方之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系；其次是聯合體與政府部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，企業需要向政府申請辦理若干個許可證或批準文件。

實踐中，可能由于沒有做好合作開發模式的設計而導致報批報建手續受阻，致使某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效。

風險控制：

合作開發前，雙方應對包括組織形式和權利義務分配在內的合同條款，反復斟酌、合理約定以控制相關法律、經營、稅務風險。必要時參考專業人士意見。

實務中，合作方式多種多樣，應主要注意業務實質與法律形式的界定及操作模式設計。

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