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房地產特殊業務財稅處理——周轉房！
房地產企業有很多特殊的業務以至于衍生出來很多特殊的賬務處理，剛入職房地產財務的小伙伴面對這些問題的時候總會不知所措。別慌，今天就給您講講房地產企業特殊業務周轉房是如何進行賬務處理的吧！
周轉房
周轉房是指房地產開發企業為了開發小區房屋建設，用于安置被動遷居民暫時居住周轉使用、產權歸企業所有的各種房屋。包括在開發過程中應經明確為安置被動遷居民暫時居住使用的房屋；搭建的用于安置被動遷居民暫時居住的臨時性簡易房屋；開發建設完成的商品房在未出售以前，用于安置被動遷居民暫時居住的部分。
周轉房屬于存貨類。
周轉房的價值損耗，應按其使用年限分期攤銷，計入有關開發項目的成本。
周轉房屬于為開發建設提供服務的房屋，在周轉使用中，只有支出（價值損耗和維修費用），一般除收取低價的房租外，沒有其他收入。發生的價值損耗（即周轉房攤銷）和維修費用，在“開發間接費”賬戶核算，月末結轉至“開發成本”。若有收取的低價房租，在“其他業務收入”賬戶核算，不再單獨設置會計賬戶進行核算。
1.周轉房增加的核算
【例】ABC房地產公司為安置拆遷居民開發的房屋已全部竣工，其總成本為1200萬元。ABC房地產公司應做以下賬務處理：
借：開發產品—房屋 12 000 000
貸：開發成本—房屋開發 12 000 000
借：周轉房—在用周轉房 12 000 000
貸： 開發產品—房屋 12 000 000
2.周轉房攤銷的核算
攤銷方法：平均年限攤銷法和周轉使用次數攤銷法。
對臨時性簡易周轉房，由于周轉使用次數有限，一般可采用周轉使用次數攤銷法，按預計周轉使用次數（即安置拆遷居民次數）計提每周轉使用一次的攤銷額。
對非臨時性簡易周轉房，由于使用年限較長，可采用平均年限攤銷法按使用期限計提每月攤銷額。
采用周轉使用次數攤銷法計提周轉房損耗價值時的每次攤銷額的計算公式如下：
每次攤銷額=周轉房原值×（1-預計凈殘值率）÷預計周轉使用次數
采用平均年限攤銷法計提周轉房損耗價值時的月攤銷額的計算公式如下：
年攤銷率=（1-預計凈殘值率）÷預計攤銷年限×100%
月攤銷率=年攤銷率÷12
月攤銷額=周轉房原值×月攤銷率
上式中：周轉房原值即周轉房開發成本；預計攤銷年限可比照同類結構房屋的折舊年限預計；凈殘值率一般可按周轉房原值的3%-5%預計。
【例】ABC房地產公司為開發“城中村項目”搭建的安置拆遷居民臨時使用的周轉房開發成本為1200萬元，預計使用2年，殘值率為4%，每月應攤銷48萬元，因周轉房專為“城中村項目”而建，其攤銷額應計入該項目的開發成本中。ABC房地產公司應做以下賬務處理：
建設：
借：開發成本—周轉房12 000 000
應交稅金——應交增值稅（進項稅額） 1 320 000
貸：銀行存款/應付賬款等 13 320 000
交付使用：
借：開發產品—周轉房 12 000 000
貸：開發成本—周轉房 12 000 000
借：周轉房—在用周轉房 12 000 000
貸： 開發產品—周轉房 12 000 000
每月攤銷：
借：開發間接費——周轉房攤銷 480000
貸：周轉房——周轉房攤銷 480000
達到使用年限清理：
借：周轉房——周轉房攤銷 12 000 000
貸：周轉房—在用周轉房 12 000 000
3.周轉房修理的核算
2017年5月周轉房經常性修理支出2000元（普通發票），大修理支出3.09萬元（取得3%專票），每年修理一次。ABC房地產公司應做以下賬務處理：
借：開發間接費——周轉房維修 2000
長期待攤費用 －周轉房大修 30000
應交稅金——應交增值稅（進項稅額） 900
貸：銀行存款 30900
庫存現金 2000
借：開發間接費——周轉房維修 2500
貸：長期待攤費用 －周轉房大修 2500
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