新用戶掃碼下載
掃碼下載APP
及時接收最新考試資訊及
備考信息
一個案例： 政府補助的確認及稅會處理一站直達
案例介紹：
房地產開發企業乙通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。現乙企業取得政府返還款3000萬元，如何處理？
土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產開發企業乙補助3000萬元，在該項目土地上建設回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。受讓建安置房土地支付土地出讓金900萬元。
分析：
土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房的法律實質是房地產企業開發的回遷房銷售給政府，政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產企業銷售回遷房的銷售款，然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶。
為此，土地返還款就地建安置房的賬務處理如下：
收到返還款時：
借：銀行存款 3000
貸：預收賬款 3000
另外，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房的實質是政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶，對房地產開發企業來說，屬于銷售回遷房行為。土地返還款3000萬元相當于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產開發企業應按取得售房3000收入萬元（含增值稅）計算繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅和契稅。
財稅[2016]36號附件1：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》）第一條第（三）項之第10款規定，“房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。”《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規定：“房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）”。
同時國家稅務總局公告2016年第18號第十條和第十一條規定， 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
基于以上稅收政策規定，房地產企業在安置房所在地國家稅務局預繳增值稅時的賬務處理如下：
借：應交稅費——預交增值稅 81[3000÷（1+11%）×3%）
貸：銀行存款 81
完工結轉收入時：
借：預收賬款： 3000
貸：主營業務收入 2702.7
應交稅費——應交增值稅（銷項稅）297.3[3000÷（1+11%）×3%）
同時，房地產企業因扣除土地成本減少銷售額的會計處理如下：
根據《關于增值稅會計處理的規定》（財會[2016]22）中“企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理”規定如下：按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業務成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）”或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目），貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。而該文件并沒有對房地產開發企業銷售自行開發房地產項目，按一般計稅方法計稅的，扣除土地成本的賬務處理做特別說明，實踐中房地產開發企業的賬務處理主要有兩種：
第一種會計處理：
借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）89.2[900÷(1+11%)×11%]
貸：主營業務成本（開發成本）89.2
第二種會計處理：
借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）89.2
貸：營業外收入89.2
以上兩種會計處理，個人認為第一種會計處理符合稅法的規定。《關于營改增后契稅 房產稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規定：“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”基于此規定，“房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。”的法律實質是“土地成本中的增值稅進項稅額允許在銷項稅額中計算抵扣”。如果選用第二種會計處理，則房地產企業少繳納土地增值稅；如果選用第一種會計處理，則房地產企業計算土地增值稅時，實質上土地成本抵減的增值稅銷項稅額沒有計入土地增值稅的扣除項目。
還想學習更多財稅知識？
快來看正保會計網校-開放課堂
史潔然老師講解的
課程分為財務基礎篇、稅務篇、實戰篇三個部分，針對對房地產開發企業的財務會計的行業特色全面講解。內容包括房地產財務管理基礎、成本核算、特殊費用處理、銷售核算、涉稅實務、投資測算、融資操作、合同審核等內容，干貨滿滿。通過本課程的學習，學員可以快速掌握房地產行業財務核算的核心要點、稅務處理規則并能夠在錯綜復雜的實務環境中熟練運用。幫助有志于房地產開發行業財務工作的學員朋友實現零基礎快速融入，打開職業晉升通道。真正的房地產行業財務一課在手、實務都有！心動不如行動，快來學習吧！點擊圖片即可報名>>
學員討論（0）
實務學習指南
距6月報稅結束還有天
新用戶掃碼下載
京公網安備 11010802044457號