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問題:在房地產冷熱不均情況下,部分房地產企業經常會出現資金斷裂急需套現的情況,無法繼續投資建設導致項目爛尾。轉讓企業和接盤 “爛尾樓”企業如何納稅?
回答:
2018年8月18日,A房地產公司由于資金緊張,現將在建未完的別墅項目整體轉讓給B房地產公司,轉讓價格5億元,B房地產公司接盤后,以自已的名義重新立項并繼續開發銷售,兩公司稅務如何處理?
處理方式:
1.轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發,但尚未進入施工階段的在建項目,按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目繳納增值稅(稅率9%)。
2.轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目,按“銷售不動產”稅目繳納增值稅(稅率9%) 。
爛尾樓即在建項目,是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。
兩種方式的區別在于土地價款的銷項稅抵減:
根據國家稅務總局公告2016年第18號規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。這里并未規定轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。
對A公司來說,按照“土地使用權轉讓”處理,不能扣除土地價款后計算銷售額的;而“銷售不動產”可以扣除。
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史潔然老師:中國注冊會計師,稅務師,資深房地產財務總監。28年財稅從業經驗,以房地產開發行業為主,也涉及相關的投融資管理、企業并購、私募股權基金、物業管理、餐飲、酒店、旅游、商貿、設施農業、財稅咨詢等相關行業。具有大型集團企業財務高管經歷,曾服務于百強房企、上市公司。常年戰斗在行業一線財務崗位,實務經驗豐富,精于財稅政策研究、熟悉房地產行業的全流程財稅處理,擅長稅務籌劃、成本預算管控、資本運作。課程設計貼合實際、邏輯清晰、案例豐富,注重知識與實踐結合。發現問題、分析問題、解決問題,幫助學員解決實際工作中的困難,同時拓寬思路、提升自我能力。
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