提前一次性收取數年房租增值稅和企業所得稅如何處理？

來源: 大連稅務編輯：那個人 2024/05/11 13:54:34　　字體：大小

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問題分析

A公司是增值稅一般納稅人，2024年初將一棟房產出租給B公司，合同約定自2024年1月1日起租賃期5年，約定2024年1月1日一次性向承租方收取210萬元房屋租金，一次性開具發票，適用簡易計稅方法繳納增值稅。對于該筆收入，A公司將租賃收入對應的增值稅和企業所得稅分期均勻計入各年度。

診斷意見

增值稅：A公司提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

企業所得稅：A公司可以選擇將210萬元的租賃收入在租賃期5年內分期均勻計入相關年度。

處方建議

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）附件1第四十五條的規定，增值稅納稅義務發生時間為，納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

根據《企業所得稅法實施條例》第十九條第二款規定：租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

在這個案例中，出租人可以選擇分期均勻確認收入的租金必須同時具備兩個條件：

（1）合同或協議規定租賃期限為跨年度；

（2）租金為提前一次性支付。