2021年7月15日財政部 稅務總局 住房城鄉建設部聯合發布了《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021年第24號），自2021年10月1日起，對住房租賃企業中的增值稅一般納稅人和小規模納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，均可按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，其中一般納稅人也可適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業，是指按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。

住房租賃企業向個人出租利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，也可享受上述政策。保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案后出具。

下面一起來了解一下不動產經營租賃業務各情形的增值稅計算方法吧！

1.一般納稅人

（1）適用一般計稅的情形

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。按照以下公式計算應納稅額：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

銷項稅額=含稅銷售額÷(1+9%)×9%

不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+9%)×3%

不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,納稅人選擇適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。

（2）適用簡易計稅的情形

①一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。按照以下公式計算應納稅額：

應納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

②住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。住房租賃企業，是指按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。 

③住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房，取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

保障性租賃住房，是指對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋）建設，并取得保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房。保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案后出具。

（3）適用免稅的情形

自2019年1月1日至2023年12月31日，對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。

享受上述稅收優惠政策的公租房是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公租房發展規劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準建設（籌集）,并按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。

2.小規模納稅人

（1）應稅情形

①單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。按照以下公式計算應納稅額：

應納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。按照以下公式計算應納稅額：

應納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。按照以下公式計算應預繳稅款：

單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房): 

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

個體工商戶出租住房: 應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

②其他個人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。按照以下公式計算應納稅款：

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。按照以下公式計算應納稅款：

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

③住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。住房租賃企業，是指按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。

④住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

保障性租賃住房，是指對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋）建設，并取得保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房。保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案后出具。

（2）免稅情形

①自2019年1月1日至2023年12月31日，對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。

享受上述稅收優惠政策的公租房是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公租房發展規劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準建設（籌集）,并按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。

②其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

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