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　　第七章　投資性房地產　　

　　答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、【正確答案】A

　　【答案解析】外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。本題中，支付的價款計入投資性房地產的成本，談判費用和差旅費計入當期的管理費用，為投資性房地產直接發生的相關稅費，比如契稅、維修基金等才能計入投資性房地產成本。

　　2、【正確答案】C

　　【答案解析】本題分錄是：

　　借：投資性房地產　　　2500

　　　　累計折舊　　　　　　50

　　　　固定資產減值準備　　150

　　　　貸：固定資產　　　　2500

　　　　　　投資性房地產累計折舊　　　50

　　　　　　投資性房地產減值準備　　　150

　　3、【正確答案】D

　　【答案解析】企業以經營方式租入建筑物再轉租給其他單位或個人的，由于企業對經營租入的建筑物不擁有產權，該建筑物不屬于企業的資產，不能確認為投資性房地產。

　　4、【正確答案】D

　　【答案解析】選項D，投資性房地產是企業用于賺取租金或資本增值的房產和地產。

　　5、

　　<1>、【正確答案】A

　　【答案解析】按準則規定，已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用于出租的，仍作為投資性房地產。

　　<2>、【正確答案】B

　　6、

　　<1>、【正確答案】B

　　【答案解析】投資性房地產改良期間，不應計提折舊，故2011裝修完成時投資性房地產的賬面價值＝1000－1000/（20×12）×（4×12-5）＋200＝1020.8（萬元）。

　　<2>、【正確答案】D

　　【答案解析】2011年投資性房地產影響損益的金額＝1000/20/2＋100+（1020.8-24.83）/18/12＝129.61（萬元）

　　<3>、【正確答案】C

　　【答案解析】企業對投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，在再開發期間，應將“投資性房地產”科目轉入“投資性房地產——在建”中去。

　　7、

　　<1>、【正確答案】D

　　【答案解析】選項A，店鋪重新裝修所發生的支出應該資本化，計入投資性房地產的成本；選項B，重新裝修完工并達到預定可使用狀態的商鋪，仍然應該作為投資性房地產核算；選項C，用于建造辦公樓的土地使用權應該是計入無形資產而不是計入所建造的辦公樓的成本。

　　<2>、【正確答案】A

　　【答案解析】甲公司是因為商品房滯銷所以將兩棟商品房出租，那么出租之前是作為存貨核算的，出租后是用成本模式進行后續計量，所以2011年計提折舊的時間就應該是11個月，所以折舊金額＝9000/50×11/12＝165（萬元）。

　　<3>、【正確答案】D

　　【答案解析】選項A，存貨的金額應該是0；選項B，在建工程的金額＝（資料2）3500萬元；選項C，固定資產金額應該是0；選項D，投資性房地產的金額＝（資料1）9000-9000/50×11/12+（資料3）（4500-300+1500）=14535（萬元）。

　　8、

　　<1>、【正確答案】C

　　【答案解析】投資性房地產持有期間對損益的影響總額＝15＋20＋15－5＋35＝80（萬元）

　　<2>、【正確答案】A

　　【答案解析】2010年1月1日該項投資性房地產的處置凈損益＝820－815＋15－15＋30（轉換時確認的資本公積）＝35（萬元）

　　<3>、【正確答案】D

　　【答案解析】2009年末，該項投資性房地產公允價值下降5（820－815）萬元，租金收入15萬元，因此，2009年度該項投資性房地產對利潤的影響＝15－5＝10（萬元）。

　　<4>、【正確答案】B

　　【答案解析】閑置建筑物轉為投資性房地產的時點是董事會批準相關議案時。

　　<5>、【正確答案】C

　　【答案解析】采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，不需要計提折舊。

　　9、

　　<1>、【正確答案】B

　　【答案解析】自用房地產轉為投資性房地產的時點應該是董事會批準相關的議案時。

　　<2>、【正確答案】C

　　【答案解析】因出售辦公樓而應確認損益的金額＝2800－2640+[2400－（3200－2100）]＝1460（萬元），具體的核算如下：

　　自用轉為投資性房地產時，

　　借：投資性房地產　　　　　　　2400

　　　　累計折舊　　　　　　　　2100

　　　　貸：固定資產　　　　　　　　　3200

　　　　　　資本公積——其他資本公積　　1300

　　對外出售時，

　　借：其他業務成本　　　　　　　2640

　　　　貸：投資性房地產　　　　　　　　2640

　　借：銀行存款　　　　　　　　　2800

　　　　貸：其他業務收入　　　　　　　　2800

　　借：資本公積——其他資本公積　1300

　　　　貸：其他業務成本　　　　　　　　1300

　　借：公允價值變動損益　?。?640－2400）240

　　　　貸：其他業務成本　　　　　　　　240

　?。ù朔咒泴儆趽p益一增一減，整體看不影響處置損益，因此不需要考慮）

　　10、

　　<1>、【正確答案】C

　　【答案解析】因出售辦公樓而應確認損益的金額＝2800－2640＋[2400－（3200－2100）]＝1460（萬元），具體的核算如下：

　　自用轉為投資性房地產時，

　　借：投資性房地產2400

　　　　累計折舊2100

　　　　貸：固定資產3200

　　　　　　資本公積－其他資本公積1300

　　對外出售時，

　　借：其他業務成本2640

　　　　貸：投資性房地產2640

　　借：銀行存款2800

　　　　貸：其他業務收入2800

　　借：資本公積－其他資本公積1300

　　　　貸：其他業務成本1300

　　借：公允價值變動損益240（2640－2400）

　　　　貸：其他業務成本240

　　（此分錄屬于損益一增一減，整體看不影響處置損益，因此不需要考慮）

　　<2>、【正確答案】B

　　【答案解析】本題涉及的是閑置辦公樓，閑置辦公樓用于經營出租，轉為投資性房地產的時點應該是董事會批準相關的議案時。

　　11、

　　<1>、【正確答案】C

　　【答案解析】選項C，不屬于會計政策變更，具體的核算需要進一步區分投資性房地產采用公允價值模式還是成本模式。

　　<2>、【正確答案】D

　　【答案解析】2011年1月1日，甲公司在由成本模式轉為公允價值模式時，應作為政策變更，賬務處理如下：

　　借：投資性房地產——成本　　3000

　　　　——公允價值變動200

　　　　投資性房地產累計折舊　　300

　　　　貸：投資性房地產　　　　3000

　　　　　　盈余公積　　　　　　50

　　　　　　利潤分配——未分配利潤　450

　　12、

　　<1>、【正確答案】A

　　【答案解析】處置時影響損益的金額＝其他業務收入510－其他業務成本500－公允價值變動損益10＝0（萬元）。

　　<2>、【正確答案】C

　　【答案解析】企業處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，原轉換日計入資本公積的金額，應轉入其他業務成本科目。

　　二、多項選擇題

　　1、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】選項B，在存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，允許企業對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。

　　2、【正確答案】ABD

　　【答案解析】已出租的建筑物和已出租的土地使用權，是指從租賃期開始日以經營租賃方式出租的建筑物和土地使用權，包括自行建造或開發完成后用于出租的房地產。其中，用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物；用于出租的土地使用權是指企業通過出讓和轉讓方式取得的土地使用權。房地產開發企業的商品房作為企業的存貨處理，不屬于投資性房地產。

　　3、【正確答案】AE

　　【答案解析】選項A，轉換日賬面價值大于公允價值的差額記入“公允價值變動損益”借方，賬面價值小于公允價值的差額記入“資本公積-其他資本公積”貸方；選項E，在極少數情況下，已經采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業，有證據表明某項房地產在完成建造或開發活動后或改變用途后首次成為投資性房地產時，該投資性房地產的公允價值不能持續可靠取得的，應當采用成本模式計量直至處置，并且假設無殘值。

　　4、【正確答案】ACD

　　【答案解析】本題考查投資性房地產的轉換知識點。選項B，自用的固定資產轉為采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，以轉換日的賬面價值作為投資性房地產的入賬價值，沒有差額。

　　5、

　　<1>、【正確答案】ABC

　　【答案解析】　　2009年9月30日將寫字樓轉為投資性房地產

　　借：投資性房地產——辦公樓　19200

　　　　累計折舊　　　　　　　　　500

　　　　貸：固定資產　　　　　　　　　　19200

　　　　　　投資性房地產累計折舊　　　　　　500

　　②收到租金

　　借：銀行存款　　　　　　　　　600（200×3）

　　　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　600

　　借：營業稅金及附加　　　　　　30（600×5%）

　　　　貸：應交稅費——應交營業稅　　　　30

　?、蹖ν顿Y性房地產計提折舊

　　借：其他業務成本　　　　　　　120

　　　　貸：投資性房地產累計折舊　　　　　120（19200÷40×3/12）

　　<2>、【正確答案】ABCDE

　　【答案解析】

　　借：固定資產　　　　　　　19200

　　　　投資性房地產累計折舊　1940（500＋19200÷40×3）

　　　　貸：投資性房地產　　　　　　　　19200

　　　　　　累計折舊　　　　　　　　　　1940

　　6、

　　<1>、【正確答案】AC

　　【答案解析】自用房地產轉換為采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，按轉換日的原價、累計折舊、減值準備對應結轉記入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊”和“投資性房地產減值準備”賬戶，不確認投資損失。

　　<2>、【正確答案】BE

　　【答案解析】投資性房地產改擴建，通過“投資性房地產-在建”科目核算，不轉入“在建工程”科目，選項A說法不正確；改擴建期間不計提折舊和攤銷，選項C說法不正確；改擴建期間發生的支出符合資本化條件，應計入資產成本，選項D說法不正確。

　　<3>、【正確答案】ABE

　　【答案解析】成本模式下不確認公允價值變動損益，選項C說法不正確；2008年12月31日計提減值準備前的賬面價值＝2000－2000/20＝1900（萬元），可收回金額是1800萬元，應計提減值準備100萬元，選項D說法不正確。

　　三、綜合題

　　1、

　　<1>、【正確答案】影響收益。因為自用辦公大樓轉為投資性房地產，轉換日公允價值大于賬面價值的，貸記“資本公積——其他資本公積”，而資本公積屬于其他綜合收益，因此轉換影響收益。

　　收益影響額＝2500－2290＝210（萬元）

　　<2>、【正確答案】2013年1月1日發生的非貨幣性資產交換對損益的影響額＝其他業務收入2550－其他業務成本（2600－210）＝160（萬元）。

　　【答案解析】具體核算如下：

　　2011年12月31日：

　　借：投資性房地產——成本　　　2500（公允價值）

　　　　累計折舊　　　　　　　　　160

　　　　貸：固定資產　　　　　　　　　　2450

　　　　　　資本公積——其他資本公積　　210

　　2012年12月31日

　　借：投資性房地產——公允價值變動　　100

　　　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　100

　　2013年1月1日

　　借：其他業務成本　　　　　　　2600

　　　　貸：投資性房地產——成本　　　　　2500

　　　　　　——公允價值變動　100

　　　　　　借：可供出售金融資產　　　　　　　1100

　　　　　　　　庫存商品　　　　　　　　　　　900

　　　　　　　　應交稅費——應交增值稅（進項稅）　153

　　　　　　　　銀行存款　　　　　　　　　　　　　397

　　　　　　　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　2550

　　借：公允價值變動損益　　　100

　　　　貸：其他業務成本　　　　　100

　　借：資本公積——其他資本公積　　　210

　　　　貸：其他業務成本　　　　　　　　　210

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