注冊會計師考試《會計》科目中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換問題由兩種模式、兩個轉(zhuǎn)換方向和兩類企業(yè)互相交織構(gòu)成，比較復雜，是學習備考投資性房地產(chǎn)章節(jié)的難點所在。正保會計網(wǎng)校注會考前輔導老師郭建華在向?qū)W員講授《會計》基礎(chǔ)學習班時，利用圖表向?qū)W員巧妙講解了投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換問題。

一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換類型

成本模式：

1、投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)

2、非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)

公允價值模式：

1、投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)

2、非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)

二、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換原則

1、成本模式下的轉(zhuǎn)換：對應結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。

2、公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（如下圖）：

（1）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，公允價值與原賬面價值的差額分不同情況處理；

（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

三、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)會計處理分錄

對該轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)的會計處理時，應區(qū)分不同模式、不同轉(zhuǎn)換方向、不同類型企業(yè)，否則很容易把它們弄錯，這是郭建華老師在講課中的思路，也就是掌握這個難點的技巧。

1、在成本模式下的轉(zhuǎn)換：（技巧是“對應結(jié)轉(zhuǎn)”）

會計分錄

對應結(jié)轉(zhuǎn)的方式：

投資性房地產(chǎn)——固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計折舊——累計折舊

投資性房地產(chǎn)減值準備——固定資產(chǎn)減值準備

這些對應科目注意其借貸方向，借一個必貸另一個，金額一樣，不會出現(xiàn)損益的結(jié)轉(zhuǎn)問題。

2、在公允價值模式下的轉(zhuǎn)換：（技巧是注意差額的處理）

會計分錄

在公允模式下會出現(xiàn)損益的結(jié)轉(zhuǎn)問題，公允價值與原值的差額視不同情況記入“資本公積——其他資本公積”或“公允價值變動損益”。

技巧是只需記住一點：公允價值模式下，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時公允價值大于原賬面價值的，其差額貸記資本公積——其他資本公積，其它情況都借或貸記公允價值變動損益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品與投資性房地產(chǎn)之間的互轉(zhuǎn)

這是對非房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)兩類企業(yè)的區(qū)分，其處理與上述相似，把固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關(guān)科目換成開發(fā)產(chǎn)品及存貨的相關(guān)科目。郭建華老師在注會《會計》基礎(chǔ)班中特意對其講得很詳細，我們應注意理解。

另外，郭老師還針對每個轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)的處理列舉了經(jīng)典例題，聽了他對例題的講解，相信大家能更好理解和掌握投資性房地產(chǎn)相關(guān)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)的會計處理，大家可以到正保會計網(wǎng)校聽郭老師的視頻課件。

郭建華老師

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